解析现行法规对商品房面积的规定

面积是计算商品房价格的重要基础，在商品房买卖合同中具有举足轻重之地位。面积纠纷也在商品房买卖纠纷中占很大比例，购房者了解现行法对商品房面积的规定对避免和处理此类纠纷大有益处。
一、 以建筑面积为主的销售计价方式。
根据《商品房销售管理办法》第18条：销售商品房可以按按套（单元）、套内建筑面积或建筑面积三种方式计价。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。按建筑面积计价的，建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。按套（单元）计价适用于现房或整栋建筑出售，面积与房款分离；按套内建筑面积计价，有利于测量核对和减少公摊水分；按建筑面积计价是现行通常计价方式。无论按照何种方式计价，购房者必须为分摊的共有建筑面积支付价款。
套内建筑面积由三部分组成：１、套（单元）内使用面积；２、套内墙体面积；３、阳台建筑面积。各部分计算原则如下：１、套（单元）内的使用面积，住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算，其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。２、套内墙体面积。商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙及非共用墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投曩面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体面积。３、阳台建筑面积，按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》：1、封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；2、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；3、凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；4、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。
分摊的共有建筑面积是公共部位与公用房屋分摊的建筑面积，具体部位与分摊规则详见第二点。
二、 糊里糊涂的公摊面积。
根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，公用建筑面积由以下两部分组成：１、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；２、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
公用建筑面积分摊系数计算方式：将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数，即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和
购房者公用建筑面积分摊计算方式：各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。
尽管购房者了解公摊部位和计算方法，但对公摊面积仍然是稀里糊涂、一头雾水。购房者不清楚那些部位应当记入公摊面积、不知道每一部位的尺寸大小、不掌握精确的计算方法。更重要的是知情权无法实现，开发商推诿或拒绝提供详细测量资料，测量机构以无委托关系为由将购房者拒之门外，如果购房者自行委托测量，价格不菲的测量费是合同违约金的数倍甚至十几倍，最后只能是糊里糊涂地签合同、领房屋、办入住。

三、 面积误差的处理方式。
面积误差是合同约定面积和实际交付面积之差。合同订立至房屋交付期间，由于出现规划变更、图纸修改、未按照图纸施工或开发商恶意违约等原因，实际交付面积可能与合同约定面积不符，二者差与合同约定面积之比是面积误差比。
根据《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
从该解释可看出，对面积误差的处理首先适用当事人合同约定，无约定或约定不明的，适用法定处理规则。面积误差比在3％以内（含3％），合同严格履行，据实结算；面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权选择解除合同还是继续履行合同。如果选择后者，则由出卖人承担惩罚性违约责任，即自行承担超出3％部分的房价款或双倍返还超过3％部分的房价款。值得注意的是，解释确定的处理规则以商品房建筑面积为基础，但是当建筑面积不变，而公摊面积超过3％，套内建筑面积小于3％时，能否适用该规则，双方颇多微词。为此，当事人应当在合同中分别约定建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积发生误差时的处理方式。

作者：北京大沧海律师事务所 邢万兵律师