“一房数卖”的相关法律问题（修正）

“一房数卖”的相关法律问题（修正）
“一房数卖”，也称房屋多重买卖，是指出卖人以同一房屋为标的物订立数个买卖合同，分别出售给数个买受人的行为。在房地产交易中，尤其房地产市场出现大幅度的价格波动时，开发商在利益驱使下，此种情况并不少见。
一、“一房数卖”商品房买卖合同的效力问题
根据商品房买卖合同是否过户，可以分以下两种分类：
1、一房数卖合同如均未办理过户登记时，此时，买受人与出卖人之间所签订的买卖合同均为有效合同。理由：我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”可见，从我国目前的法律规定来看，不动产权属登记并非房屋买卖合同的法定生效要件，不能以出卖人与买受人之间未办理过户手续而主张买卖合同无效；此时买卖合同已然生效，只是不发生物权变动的法律后果，之后出卖人仍对房屋还拥有所有权。
2、出卖人已与其中一位买受人办理权属登记的，则一房数卖合同的效力有以下两种情况：
（1）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”则出卖人与过户前的先买受人及已过户到其名下的买受人之间所签订的商品房买卖合同有效。但出卖人与已办理过户至其名下的买受人之间的买卖合同存在无效情形。
（2）出卖人与过户后所有的买受人签订的商品房买卖合同效力待定。实践中，这类合同一般不会得到已取得产权的买受人权利追认，所以一般都会被法院认定为无效合同。
二、“一房数卖”纠纷的解决
“一房数卖”纠纷的解决大致分为以下几种情形：
1、前后合同均未履行或均已履行时，出卖人可以自由选择。因为商品房未办理过户登记手续之前，各买受人享有平等债权。债权平等不仅体现在出卖人与各买受人之间，也体现在各买受人之间，任一买受人都不享有优先于其他买受人的权利，均可请求出卖人履行合同，但不能直接支配标的物。出卖人向前后买受人均已履行合同，比如向一买受人交付房屋，向另一买受人交付钥匙时，应当由出卖人选择向何买受人履行过户登记手续。
2、如果后买受人与出卖人并无恶意串通前提下，后买受人是善意的并且房屋已过户给后买受人，导致先买受人无法获得房屋，这时，先买受人只能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条来主张权利。该条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
3、如果后买受人与出卖人恶意串通且将房屋过户给后买受人，而后买受人又出卖过户给其他善意第三人的，根据物权公示主义，先买受人不能在依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定主张合同无效。该条规定：这时，先买受人已无法取得房屋，只能依据第八条行使相应权利救济。该条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”

因此，买受人只能根据第八条来行使相应权利救济。
4、如果后买受人与出卖人恶意串通并将房屋过户后买受人的，并且后买受人尚未再行买卖的，这时，先买受人既可以选择依据上述第八条规定也可以依据第十条规定来行使救济权利，至于是否有先后顺序，对此审判实践中有不同的观点。