签订《商品房认购协议书》三大注意 毕文强

签订《商品房认购协议书》三大注意 毕文强
在与开发商签订《商品房销售(预售)合同》前，购房者通常还需要与开发商签订对双方交易房屋有关事宜进行初步确认的《商品房认购协议书》，其内容一般可概括为两大要义，即是卖方承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除买方以外的第三人，而买方则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与卖方就买房事项进行商谈。
《商品房认购协议书》绝大多数情况皆系由开发商事先制定的格式条款，故而在部分条款上将利益倾向于开发商。此种情况下，购房者签订认购协议时需在以下五个方面谨慎待之。
一、审查开发商是否具备商品房销售条件
《城市房地产管理法》规定，商品房预售实行预售许可制度，开发商如果不具备商品房预售法定条件，没有取得《房地产预售许可证》，其与购房者签订的《认购协议书》是无效的，不具有法律效力。作为购房人一定要首先审查开发商是否具备商品房销售条件，以防认购无效。
二、审慎确认协议条款
一份合乎法律规范的《商品房认购协议书》应当涵盖以下其各方面：
（1）买卖双方基本情况，包括双方名称、地址、联系电话、传真等；
（2）房屋基本情况，包括房号、户型、面积、单位价格、总价等；
（3）签订正式合同的期限、付款地点、签约地点等；
（4）定金条款，约定定金在不同情况下发生何种效力。购房者可以在认购书中明确：“双方经协商未能就《商品房买卖（预售）合同》或补充协议达成统一意见的，开发商应全额退还定金”，以为自身留有余地；
（5）付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等；
（6）买卖双方权利与义务。一般而言卖方的义务应包括：保留双方约定的商品房不得再向第三人出售；按照认购书约定的主要条件为主要内容订立正式买卖合同；在约定的期限内洽谈订立买卖合同；在双方不能就此主要条款达成一致时，按照法律的规定或交易惯例或公平原则确定主要条款之外的条款；
（7）违约条款，即买卖双方如不能依合同约定实际履行时应承担何种责任。
三、识别“定金”与“订金”
在认购协议书上经常会出现“定金”或“订金”两个名词，其中，定金是一个专门的法律概念，以特定规则“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”对合同的成立、履行起担保作用；而订金的性质同于预付款。出现违约事项时，一般只能按照预付款的规则进行处理，即接收预付款的一方不履行合同时，应当承担返还预付款、赔偿损失等违约责任。二者间迥异的法律地位要求购房者购房者在签订认购协议书时要认真识别“定金”和“订金”。
一般来说，认购协议书中以“定金”方式进行约定更为普遍：如果买卖双方在规定的期限内正式签订合同，则定金在买方履约后可抵作房款或退回买方；如果发生违约，则会产生定金责任，实践中，发生定金责任的情形通常体现为：①若买方没有在认购协议书规定的期限内去签约，定金不予返还。若卖方在认购协议书规定的期限内将认购房屋转售第三人或与第三人再次签订认购协议书而导致双方未能正式签约，卖方应向买方双倍返还定金；②任何一方在正式签约时对认购协议书中确认的条件，如房号、价格、面积等进行修改而导致签约未成，改动一方若为买方则定金不予返还，若为卖方则双倍返还定金。此外，如果由于卖方本身不具备房屋销售（预售）条件而导致认购协议书无效，或者由于卖方向买方提供的证明文件不真实而导致未能签订正式合同，由卖方向买方返还定金并承担缔约过失责任。