一手商品房买卖常见法律问题（十四）

　　一房两卖有不同的表现形式，因此也有不同的法律责任及救济途径。

　　“一房两卖”的表现形式。

　　分析一房两卖，通常为三种情况。一是卖使用权，即将假按揭房产以口头许诺业主拥有“永久使用权”的方式再次出售。二是重复骗贷，即将房产在房地局重复登记后，再通过其他人二次向银行贷款，除了将一部分假按揭房“卖了使用权”之外，还有的将另一部分假按揭房在房地局重新登记，再到银行去骗取贷款。三是以租转售，即业主与开发商签订《房地产以租转售合同》，租期期满后房产归业主所有。

　　“一房两卖”的法律后果和救济途径。

　　依照现行法律规定，房屋属于不动产，只有进行了产权过户登记才发生所有权转移的效力。购房人在与出卖人(不限于开发商)订立买卖合同后，如果未办理产权变更登记手续，但他仍没有实际取得房屋的所有权。而且，购房人仅能依据《合同法》请求出卖人办理过户登记手续，不具有对抗第三人的效力，所以，购房人无法防止出卖人将房屋以更高的价格出卖给他人的情形发生。同时，为保护第二买受人的权益，根据物权优先原则，购房者已无法获得指定的房屋，而只能追究出卖人的违约责任，要求损害赔偿。但现实情况往往是出卖人已挥霍或转移了财产，购房人的合法权益最终还是会落空。

　　“一房两卖”的救济途径：

　　 1、合同当事人在签订房屋买卖合同时可以限定登记期限。即在合同签订后尽早根据有关法律法规的规定办理合同登记手续，并应尽早催促开发商交付房屋，促使合同尽早履行。

　　2、《合同法》第九十四条规定“ 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的”。 第九十七条 “合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。”所以说，只要签订了合同，开发商和买受人就有了合同关系，由于合同是有效合同，合同当事人可以向违约方按约追究违约责任。如果无法交付房屋，无法实现房屋产权的转移，开发商和买受人的债权债务关系就依然存在，开发商必须履行赔偿义务。

　　3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。买受人的合法权益可以进一步得到保护。