如何应对商品房买卖中的常见纠纷？

　　近几年来，我国房地产业快速发展，商品房买卖逐渐演化为一种大众消费现象。由于房地产业在我国发展时间较短，有关这方面的法律规定还较为笼统，商品房销售市场也较为混乱，导致商品房买卖合同纠纷也日益增多。对此，北京(楼盘)冉民律师事务所马润华律师将进一步对商品房买卖合同纠纷产生的原因及预防的对策向读者进行详细解说。

　　问1:商品房买卖合同纠纷案件的概况及特点?

　　答：从当事人在诉讼中的地位看，统计案件中无一例外为房地产开发商作为被告，这说明房地产开发企业侵犯购房者权益的情况较为突出，购房人在购房过程中承担的风险较多。近几年受理的商品房买卖合同纠纷案中，从审案结果来看房地产开发商败诉的比例较高，个别房地产开发商的信用和守约意识比较淡薄。原因主要是因为商品房买卖合同纠纷案件影响面较广，涉及购房户的切身利益，如果开发商诚意较大，则双方容易达成和解而撤诉，而一旦双方意见分歧较大，则矛盾的尖锐性凸显，调解结案难度增大，故多为判决结案。

　　商品房买卖合同纠纷案件受理数量呈阶段性、小区性，也就是说，商品房买卖合同纠纷案件诉讼的提起是随着我市房地产的开发情况而出现的，某一小区的开发及交付，都相应产生了一定数量的纠纷。

　　同一小区遇到同样的问题，部分维权意识强的的买受人通常会结伴提起诉讼，另一部分买受人处于观望状态，一旦案件的审理结果对己方有利，则其他同种情况的买受人会立刻提起诉讼。

　　问2:如何应对一些较常见的商品房买卖合同纠纷?

　　答：比如逾期不能正常交付。房地产开发企业逾期不能正常交付是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，通常有两类情况，一是因开发商资金不足或预售不成功，预售人违法将预售款转向投入其它项目或其它行业造成的逾期交房，二是施工或配套设施进度等原因引起的逾期交房。对于此类纠纷，2003年司法解释规定购房方催告权和解除合同权。开发商在催告后三个月内履行，同时要承担违约责任。如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行，购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失的权利。对于延期履行合同，如果未约定违约金数额，可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。还有一种故意隐瞒相关资质。

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称解释)第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。

　　另外一种是权属证书缺失。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付适用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权和房屋所有权的登记手续。房地产开发企业应当为商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。开发商违反上述条款，在规定的时间内或合同约定的期限内，未及时协助买受人办理房屋产权属证书，或未在规定的时间内办理房屋所有权初始登记，买受人要求开发商按照解释规定或合同约定为其办理房屋权属证书，并支付违约金。

　　还有两种常见的纠纷是质量瑕疵和宣传广告失真。质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用等。房屋缩水，对于存在质量瑕疵的预售房屋，司法解释也作出了具体规定。另外，开发商售房过程中所作的承诺与实际不一致的，法律应规定开发商承担支付房款20%以上违约金，因为在购房过程中，购房方一般处于弱势地位，合同中一般对此违约没有约定，同时有时该类违造成的损失难以计算，致使该类违约出现后无法追究开发商的违约责任。宣传广告失真型是指一些房地产商在预售宣传时，一般都散发精致的售楼书，许诺所预售房屋有优美的环境等。消费者在接收预购的房屋后才发现实际情况与广告宣传大有出入，消费者为此与房地产商讨“说法”时，房地产商往往寻找各种理由推卸责任。

　　问3：商品房预售中消费者权益受损的原因有哪些?

　　答:因开发周期长，不确定因素多，使开发商风险增大，开发商预收了购房者的房款后，所建项目未能按期竣工或如期交付房屋，引发诉讼。此外，预售广告和宣传资料为吸引更多购房者夸大其辞，实际交付房屋与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远的情况，引起购房者不满。

　　同时，因行政监管力度不够也可致使房地产市场不规范。商品房在预售之前必须先到县级以上房地产行政主管部门办理商品房预售证明。通过对商品房预售证办理需要提供的手续的检查，即可知道该开发项目的手续齐全与否。如果行政主管部门不能严格把关，在证件不齐的情况下，办理了“商品房预售证，那么开发商对消费者利益的侵犯就会成为必然。”

　　还有一种常见的原因是开发商与购房者地位相对不平等。在现有的市场背景下，相对于开发商来讲，广大购房者处于明显的弱势地位。购房者大多法律意识淡薄，交易知识匮乏，风险防范和处理能力不足，合法权益容易受到侵害。商品房买卖合同一般为开发商单方提供的格式条款合同，并且合同中开发商任意增加附加条款，从而限制买受人的权利，免除或减轻开发商的部分责任，而买受人自我保护意识差，签订合同时未认真仔细阅读合同主文和附加条款，导致双方对合同条款产生歧义。

　　问4:解决纠纷的对策及建议?

　　答：买受人在商品房买卖合同中处于弱势地位，应完善保护购房者合法权益的配套法律法规，加强商品房买卖市场的全面整顿，切实保护买受人权益，避免造成买受人对诉讼时因对开发商的口头承诺无法举证而败诉的现象。

　　目前，一些不具备条件的企业通过挂靠、承包等方式，取得了房地产经营资格，而相关部门、被挂靠的企业又未能对其进行有效管理，这是房地产开发过程中产生问题和纠纷较多不可忽视的因素。应严格执行房地产开发项目审批程序，加强项目的跟踪管理，把不具备相关资质和资金实力的企业坚决清退出房地产开发经营市场;要规范商品房面积计算标准和办法，依法查处面积缩水行为;强化合同管理，依法查处合同欺诈行为;强化竣工验收制度，切实把好交付使用关;加强房地产广告管理，依法查处违法广告行为。

　　商品房开发企业需加强自身约束，强化制度管理，提高企业诚信度。商品房开发企业应摈弃目光短浅，唯利是图的作风，切实提高企业的管理水平、服务水平、建造资质，保证交付房屋质量，从根本上减少纠纷的发生。

　　买受人要提高法律意识和自我保护意识。在实践中，有些购房者大多法律意识淡薄，交易知识匮乏，风险防范和处理能力不足，在权利受到或即将受到损害时，未能及时通过行使不安抗辩权、同时履行抗辩权等法律原则和制度保护自己的合法权益。因此，买受人在与开发商签订合同时，应仔细阅读并理解合同条款，弄清合同中是否有应由开发商承担义务而免除或减轻其责任的条款。