清楚表述所购商品房的情况

示范合同文本第三条是关于所购商品房的基本情况，包括商品房的坐落、层数、面积等。这些方面通常不太为购房者所重视，但在这些问题上开发商与购房者之间也时有争议发生，甚至引发很大的纠纷。作为购房者，应当将所购商品房的基本情况在此处表述清楚，避免发生不必要的麻烦。本文主要就实务中容易产生分歧之处为购房者进行讲解。

关于层号、房号 应注意房屋的实际层数

在合同中，会注明所购商品房的楼号、层号和房号。但在交房时，购房者有时会发现尽管房屋位置没有变化，但楼号、层号甚至房号出现了变化。购房者会不理解，这是什么回事？

造成这种情况的主要原因主要在于有两个不同系列的编号，商品房预售时的房屋编号是按施工号确定的，而房屋交付时的编号是按照行政号确定的，两者的编号规则不完全一样，因而出现了预售时的房屋编号与实际交付时的编号差异。

此外，由于人们对于某些数字的偏好或反感，在房屋编号中也有所反映。尤其在塔楼中，在编排楼层号时，某些数字有时会不被采用，如4、13、14等。这就造成了层号与实际楼层不一致的情况，往往层号比实际楼层要高。而在塔楼中，往往楼层越高，价格越贵。作为购房者，应该注意所购房屋的实际层数，以免造成不必要的误会和损失。

关于房屋平面图 应要求制作规范的平面图

房屋的户型和平面尺寸通过合同附件1的房屋平面图来反映。交房是否符合合同规定，主要是依据平面图来进行判断。作为标准的平面图，应当非常详细，要能反映三个方面的信息：

1.方向标，即整套房屋的基本朝向，一般是通过在平面图上标注指北针来解决；

2.反映房屋的户型结构，即客厅、卧室、厨房、卫生间等房间的位置及相互关系；

3.空间尺寸。作为平面图，应该标明每个房间的平面尺寸（即长和宽）以及墙体的厚度。

从实际操作过程来看，开发商在房屋平面图的制作上往往比较随意，通常只能反映户型结构。有时连指北针也不标，当然这可以理解为疏忽所致，这还只是小问题。最主要的问题在于不标明房间的平面尺寸和墙体厚度，实际上这是反映房屋信息很重要的方面。如果以后开发商改变了房间的空间尺寸和墙体厚度，则购房者没有依据认为开发商违约。因此，购房者应当要求开发商将房屋平面图制作规范。

关于阳台 是否封闭要在合同中说明

商品房阳台的封闭方式与其面积确定有直接关系。依据国家标准《房产测量规范》的相关规定，全封闭阳台的建筑面积按其外围水平投影计算；未封闭阳台的建筑面积按其外围投影水平的一半计算。因此在合同中要将阳台是否封闭予以注明。阳台的封闭方式已经报批的商品房规划设计图决定的，开发商不得擅自变更其封闭方式。

北京市国土资源和房屋管理局去年底在《就商品房销售的有关问题通知》中明确指出：“商品房预售、销售，其阳台均应以规划条件确认的封闭式或非封闭式为依据计算面积。规划管理部门原批准规划条件为非封闭式阳台，房地产开发企业预售后，欲调整规划条件改为封闭阳台的，应按照88号令即建设部《商品房销售管理办法》第二十四条的规定办理。”

笔者曾经碰到这样一个案例：某开发商在房屋交付前，以统一小区形象为由，将本来合同中注明为非封闭式的阳台予以封闭，并就由此增加的面积结合房屋单价与购房者进行结算，从而引起纠纷。显而易见，这种做法严重损害了购房者的利益。封闭一个阳台的造价很低，只要几千元就可解决，而按照增加的面积乘以房屋的单价进行结算，则需几万元。

从实际操作过程来看，目前在北京市的商品房中，开发商往往按照封闭式的阳台进行设计和建造。如果开发商是按非封闭式的阳台进行设计或者购房者能够选择非封闭式阳台的话，购房者可以考虑在合同中注明“开发商不得将阳台进行封闭”或“如开发商将阳台封闭，只能按建造成本价收费”。

关于其他事项的约定

在第三条的最后部分，是空白行，当事人可以对房屋的其他事项进行约定，比如套内使用面积、净高、窗户大小等。通过这些方面的事前约定，可以避免好多不必要的麻烦。

北京信杰律师事务所 王是坪