商品房规划设计变更法律问题

商品房规划设计变更法律问题 目前遭遇规划、设计变更的购房者日渐增多，导致业主与开发商、业主与政府主管部门对簿公堂的案例时有发生。此类案件纠纷发生后往往引起连锁效应，十几、几十户甚至整个规划区域内全部房屋预购人与开发商、政府规划部门发生纠纷，对社会稳定有一定的隐患，不利于和谐社会的构建。
本人选取最常见的三种规划、设计变更方式进行法律分析，为购房者维权提供参考。
一、开发商故意隐瞒规划、设计
开发商隐瞒已批准的规划、设计方案的部分内容，而在广告、宣传资料和模型上未进行客观、真实描述的，属于隐瞒真相和虚构事实，构成欺诈。开发商采用欺诈手段与购房人签订的合同属于可撤销或可变更的合同。在购房人要求解除合同时，根据《合同法》第五十四条第四款、第五款规定，应认定该合同属于可撤销或可变更的性质，对预购人的损失，开发商承担缔约过失赔偿责任。
法条连接：《合同法》
第五十二条、第五十四条规定一方以欺诈、胁迫手段订立的合同，倘不涉及损害国家利益的，则合同一方当事人只能要求人民法院或仲裁机构予以撤销和变更。当事人要求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

二、开发商擅自更改规划、设计
开发商擅自更改规划是否承担违约责任，关键看开发商和业主签订的购房合同有无对规划内容的约定。如果在合同主文中双方约定小区规划不得更改，或者在附件中有规划图的详细情况，应当视为双方对规划内容已有约定，开发商擅自更改规划应承担违约责任。但是往往因为购房者专业知识的匮乏导致没有做上述约定或者补充的情况是普遍现象。一旦发生纠纷，购房人往往以开发商的广告、宣传等资料作为证据，指责开发商违约，而开发商则以对此双方未作约定，且广告不是合同组成部分做抗辩，购房者的利益多难维护。
法条连接：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第3条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

三、经批准变更规划、设计
规划、设计变更已得到政府的批准是否可以成为开发商免责的理由？本人认为，开发商仍需承担违约责任。实际上，按照《合同法》的规定，除非不可抗力外，开发商不得以任何理由回避自己的违约责任。如果双方在购房合同中约定规划不得变更，开发商经批准“合法”变更规划也属于违约，开发商申请更改规划的时候对于违反与业主签订的购房合同是明知的，不属于“不可抗力”而免责的范畴。
法条连接：《商品房销售管理办法》
第24条规定：经规划部门批准的规划、设计单位同意变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，经及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立日之起10天内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。
四、纠纷预防及应对
为了预防或者合理处理这类纠纷，可以从以下方面给予关注：
1、可以采取签订补充协议的方法，也可以直接在合同的其他约定条款中对环境规划、设计作出约定，广告中的模型图应作为合同的附件，要约邀请内容是否作为合同约定应予以明确；
2、业主保留好购房时的楼书、广告宣传单、报纸广告等，对开发商展示的沙盘、楼宇模型进行拍照保存，为维权保留好证据；
3、因更改规划导致纠纷或者矛盾时，业主都应当诉诸于法律渠道，不能以诋毁、攻击、威胁等非法手段导致矛盾激化。