商品房买卖中应注意的九个法律问题

 

　　【商品房预售的条件】

　　

　　本市预售商品房必须具备以下几项条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）已向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》；（5）房地产开发项目的形象进度还须符合：①多层建筑已完成主体结构三分之一以上，②高层建筑已完成地面以下的主体工程两项条件。【商品房现售应具备的条件】

　　

　　商品房现售应当符合以下条件：A现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；B取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；C持有建设工程规划许可证和施工许可证；D已通过竣工验收；E拆迁安置已经落实；F供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已经确定施工进度和交付日期；G物业管理方案已经落实。【广告与销售合同】

　　

　　1．商品房销售广告A房地产开发企业作商品房销售广告时，必须标明商品房预售证批准文号。未取得商品房预售证或未标明商品房预售许可证批准文号的，房地产开发企业不得作任何形式的商品房销售广告。商品房销售广告中关于房地产状况的说明、示意应当真实、准确。

　　

　　B依据《合同法》的规定，像其他商业广告一样，商品房销售广告属于要约邀请，一般情况下没有法律约束力。因此，购房人要得到商品房预售广告中的种种许诺条件，应在签约时将这些承诺的内容在预售合同的附件中明确约定，按规定开发商对此不得拒绝。

　　

　　2．商品房销售合同应选用的文本签订商品房预售及现售合同时，购房人认为可以采用格式合同的，房地产开发企业应当提供由本市有关行政主管部门印刷的商品房购销合同文本，房地产开发企业不得提供自行印制的商品房购销合同文本；购房人认为需要采用非格式合同的，可以采用非格式合同。

　　

　　3．预售合同的变更已经预售的商品房，房地产开发企业因特殊原因需要变更商品房预售合同内容的，应当征得购房人同意，与购房人订立预售合同变更协议，并报有关管理部门备案。房地产开发企业单方面变更商品房预售合同内容的，购房人有权解除商品房预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。【规划和设计变更引起的相关问题之处理】

　　

　　房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划设计。

　　

　　经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知购房人。

　　

　　购房人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，购房人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划设计以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知购房人的，购房人有权退房；购房人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。【商品房预售款的监管】

　　

　　商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。房地产开发企业收取的商品房预售款，应当委托银行监管。监管银行对预售款监管不当，给预购人造成损失，应当承担连带责任。为保护自己的利益，购房人可在签订合同之前主动要求房地产开发企业出示预售款的监管协议。【商品房预订款的处理】

　　

　　不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向购房人收取任何预订款性质费用。

　　

　　符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房销售合同之前向购房人收取预订款性质费用的，订立商品房销售合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房销售合同的，房地产开发企业应当向购房人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。【预售商品房的交付】

　　

　　1．房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房交付购房人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

　　

　　因不可抗力或者当事人合同约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知购房人。

　　

　　2．房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

　　特约编辑：宋广伟