商品房销售的“七大黑幕”

【摘要】25%的购房合同不兑现，70%的开发商延期交房，20%的房产证难办理，45%的开放商“功利促销”虚假宣传，15%的购房人对商品房面积一头雾水，25%的购房人对房产质量多有怨言，90%的业主遭遇物业强制服务。
　　
　　黑幕一合同约定巧设玄关
　　
　　此次调查，25%的消费者认为开发商签订合同留伏笔，甚至公然违约。商品房买卖合同是消费者与开发企业在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议和约定，是消费者和开发商之间法律关系的最主要依据，然而，商品房开发销售商往往会在购房合同上巧设玄关，甚至公然违背合同。具体招数表现为：(1)恶意侵犯消费者的知情权，在国家建设部、国家工商行政管理总局监制的统一商品房买卖合同示范文本中，开发销售商故意对有些条款不填写，如土地面积、规划用途、土地使用年限、施工许可证、商品房销售许可证等有关细节都不填，使消费者误以为该企业手续齐全，埋下了因此产生纠纷的许多隐患。有的销售商甚至连房价、总房款的大写金额都刻意空着，为自己以后篡改房价埋伏笔。(2)无不可抗力，却一再延长交房时间，合同中却只签工程竣工时间，对交房时间闭口不提，致使消费者权益受损无法得到赔偿。
　　
　　黑幕二延期交房强词夺理
　　
　　令人吃惊的是，此次在对5000多名消费者的调查中，竟然有70%的消费者都反映开发商延期交房，并且，开发商对自己的违约乱找“台阶”，拒不承担违约赔偿。(1)夸大不可抗力开脱责任。众所周知，按照《合同法》规定，不可抗力是指战争、地震、水灾、火灾等自然灾害，然而延期交房发生后，所谓的资金没有到位、气候不正常、政策调整等都成了开发销售商的“不可抗力”(有的还写进了购房合同)，并且藉此拒绝承担违约责任。(2)过低的违约金是开发商延期交房的又一个主要“台阶”，大部分开发商和消费者合同中约定的逾期交房违约金是万分之一至万分之二，如此低的违约金还不能弥补消费者购方按揭的利息，至于消费者因延期交房所带来的其他经济损失更无法得到保障。(3)按照规范的商品房买卖合同文本，“出卖人逾期交房的违约责任”中开发商逾期90天不交房消费者可以无条件选择退房，开发商无条件退还购房款并赔偿银行利息，然而，开发商在合同中对此条却是闭而不谈。
　　
　　黑幕三“五证”不全，产权证难办
　　
　　产权是每一个购房人必须首先考虑的问题，然而，在所有被调查的购房消费者中竟然有20%的人反映自己没能及时办理房产证。究其原因，一是开发商″五证″不全，有的开发商根本就没有取得土地的使用权限，根本就不具备房地产开发资格，销售的商品房当然也就办不了房产证；还有很多开发商是边开发、边销售、边协调关系办证，房子卖完了，有关手续却还没有审办下来。二是根据国家法律、法规规定，用于开发商品房的土地使用期限是70年，可有的开发企业，由于不愿意缴纳和逃避土地出让金，这样，开发的房产不仅不能办理产权证，而且还会给消费者以后的居住和上市交易留下无穷后患。
　　
　　黑幕四“牛皮”吹破天，承诺成空文
　　
　　假宣传、乱吹“牛皮”可以说是目前房地产界“功利营销”的通病。此次调查中，45%的消费者反映开发商的宣传难以兑现。许多开发商认为，反正自己的楼书和宣传广告的内容也没有写进合同，于是为了达到促销目的在这里大吹“牛皮”，夸大美化居住环境，打造虚假水景概念、绿化概念、花园概念、交通概念，这些都是开发商司空见惯的伎俩。
　　
　　黑幕五面积缩水、涨水，消费者一头雾水
　　
　　房屋面积是房子的量化指标，与购房款直接相关，然而，开发商往往会在商品房面积上大做文章，调查中，15%的消费者对此不满意。(1)面积缩水。模糊不清的公摊面积使消费者商品房的实际面积大大缩水，有些开发商甚至将小区内的会所、车库、地下室也算进了公摊面积之列，而这些强加给业主的所谓公摊面积却又被开发商二次销售，从中渔利。(2)面积涨水。部分开发商交房时的实际面积要比购房合同中的面积大，严重者面积“超标”30%多，据此要求消费者补齐房款(否则不交房)，其实国家有明确规定，面积涨水超过3%部分消费者可以无偿拥有。(3)许多开发商在和消费者签订购房合同时都故意不将公摊面积写入合同或补充条款，致使消费者遭受了欺诈也是糊里糊涂。

　　
　　黑幕六房产质量，消费者心中永远的痛
　　
　　调查中，25%的消费者对开发商的房产质量颇有微词，并且售后维修存在着严重的拖沓现象。
　　
　　黑幕七强制指定物业，业主受气
　　
　　调查中发现，漯河市几乎90%的小区物业管理都是开发商自己组织的，业主对此无从选择，只能被强制接受；同时，物业管理费由物业公司单方制定，繁琐的规章、公约一旦违背，就遭遇停水、停电、停气。重收费、轻管理是小区物业的通病。对强加给自己的物业管理模式，23%的调查对象表示不满意。