专家指点迷经

    近一段时期以来，随着我市整顿规范房地产市场秩序工作的逐步深入展开，越来越多的问题暴露在我们面前。广大消费者为保障自己的合法权益不受侵犯，积极到有关部门投诉反映问题，其中物业管理、面积短斤少两、房屋质量等成为投诉比较集中的热点问题。由于房屋质量是个比较专业的话题，因此，记者约请了市建筑工程质量监督站的有关专家，请他们解释怎样处理有关房屋质量问题。

    有关专家介绍，住宅工程量大面广，住宅工

程质量的好坏直接牵涉老百姓的利益，因而是社会关注的热点问题之一。近年来，我市积极实施“精品工程”战略，依托管理创新和技术进步，积极在工程建设中采用新技术、新工艺、新材料，并且开展住宅工程使用功能质量通病专项治理活动，工程质量水平稳步提高，质量投诉尤其是新竣工工程的质量投诉率明显下降，2002年8月，全省创建无质量通病住宅工程现场会在我市召开，我市做了重点经验介绍。但同时，建筑产品由于露天操作、非工厂化生产、操作工人素质相对较低等原因，不可避免的出现一些质量问题，特别是随着国家新型墙体材料的推广应用，同时也带来了一些新的通病，如墙体裂缝、渗漏等。

    房屋出现质量问题后，住户应该怎么办

    一般来讲，按照“谁建设、谁负责”的原则，开发单位组织工程建设的一切活动，并且，房屋的验收活动由开发单位组织，同时，开发单位又是房屋的出卖人，由此获得的收益归开发单位所有，开发单位是当然的质量投诉处理的第一责任人。住户房屋出现质量问题后，应向开发单位投诉。开发单位接到投诉后应积极组织有关单位处理。对保修期内出现的质量问题，开发单位应当向施工单位发出保修通知并通知监理单位，监理与施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。对不属于开发单位的原因造成的质量问题，开发单位可在处理完毕后，向责任单位（如：施工单位、设计单位、监理单位、材料供应单位等）追偿其在处理过程中发生的费用。

    弄清保修的范围和保修时限非常重要

    根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部第80号令）和《商品房销售管理办法》（建设部第88号令）的规定，因使用不当或第三方造成的质量问题以及不可抗力造成的质量问题不属于规定的保修范围。对保修时限，有如下一些规定：地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为五年；供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装为两年；装修工程为两年。保修期从工程竣工验收合格之日起计算。上述期限为开发商和施工单位之间的最低保修期限，对住户而言，保修期从交付之日起计算，该期限不得低于开发商和施工单位质量保修书约定保修期的存续期，存续期少于下述期限的，以下述期限为住户和开发商之间的最低保修期限：屋面防水工程三年；有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为一年；供热与供冷系统，为一个采暖期、供冷期；管道渗漏一年，管道堵塞两个月，卫生洁具一年；灯具、电气开关六个月；装修工程一年；其他部位、部件的保修期限，由开发商与用户自行约定。应当指出的是，以上期限为最低保修期限，如果保修合同签订的保修期限低于上述规定，则合同为无效合同，保修期限按上述规定计算；如高于上述规定，保修期限从合同。

    仔细阅读理解“两书”

    另外，需要指出的是，开发商向住户交房时，应同时向住户提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。住户应按售房合同的约定和“住宅质量保证书”的相关内容与开发商、施工及监理单位一起对交付房屋的质量进行验收，详细检查墙身、地面及梁、柱构件有无裂缝；房间宽度和室内净高超差是否超过规范；墙面、地面、天棚有无空鼓；墙身、外墙窗、封闭阳台窗有无渗漏（可雨后检查）；卫生间有无渗漏；抽气道、烟道及吸排油烟道可作点火试验检查是否畅通；给水及暖气系统可充水后检查接口、暖气片有无渗漏；下水道是否通畅可作通水试验检查；打开配电箱、开关、插座等，抽动电线检查有无“死线”；用试电笔检查相序是否正确等等。通过验收，如发现质量问题，住户可要求开发商修好后再交房，如未发现质量问题，住户应与开发商办理验收手续。住户验收后在保修期内又发现质量问题的，只要不是住户自行违章装修、添置、改动设施、设备或使用不当的，以及因第三方（如上下层住户）违章装修造成的质量问题，仍由开发商按上述保修规定办。因此，交房时，住户处于主动地位，检查越仔细，越有利于问题的尽早解决。

    出现纠纷可以投诉

    对于开发单位和施工单位在保修期内不履行保修义务或拖延履行保修义务的，住户可向建设行政主管部门投诉（具体的受理部门是当地的质量监督机构）或向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。对于影响房屋结构安全的问题，住户可直接委托具有法定结构安全鉴定资质的单位（目前我市青岛建工学院鉴定加固研究中心有此项资质）对房屋进行鉴定，其鉴定结论可作为民事赔偿的证据。本报记者