专家：消费者购买商品房须牢记“八个关键”

　　近期，由于扩大内需政策的刺激，市场又呈快速走高趋势，一些消费者盲目加入抢购商品房的行列，对此，有关消费维权专家日前发出维权分析：提醒消费者在购买住房时牢记“八个关键”，以免草率购房后患无穷。

　　“关键”之一：消费者购房前必须查看房地产开发商是否具备 “五证”、“一照”。“ 五证”是指：企业资质证书、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证；“一照”即企业法人营业执照。商品房预售许可证是“五证”中最后颁发，确定房地产开发商所售房屋是否合法的依据。交房时，还要注意房地产开发商是否提供“两书”即商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书。

　　“关键”之二：消费者最好实地核实。购房者最好到楼盘实地看看。除价格、面积、户型、周边环境和小区的配套设施及售后服务外，对房屋的供水、供电、供气、排污、绿化、保安、保洁等都要进行详细的咨询，并将房地产开发商、经销商相关方面的承诺以书面形式确认。

　　“关键”之三：消费者购房必须慎交“定金”。房地产开发商、经销商签认购协议或交纳排号费、预购定金等费用均不是购房的必备条件，购房者未签订正式买卖合同及附件前，不必向房地产开发商、经销商支付任何形式的费用。工商行政管理部门有关负责同志指出：“不要随便向开发商交付定金，要特别警惕‘定金一律不退’之类的条款，以免上当受骗。”房地产开发商、经销商往往通过混淆“定金”和“订金”的概念，给购房者下圈套。因为法规对“定金”有规定，对“订金”没有规定，所以开发商往往用“定金”代替“订金”，消费者要注意区别。另外，如果商品房不符合销售条件，属违法或违规销售，而购房者已交纳了“定金”，无论双方是否约定“定金”退还事项，房地产开发商、经销商都应无条件退还定金给购房者。

　　“关键”之四：消费者要提防合同中的“霸王条款”。消费者如认为房地产开发商、经销商所使用的格式合同条款含义模糊、有失公平，或者认为条款不完善的，应坚持要求对有关内容进行细化、改进，防止房地产开发商、经销商签订“霸王合同”。

　　“关键”之五：商品房面积应以实测为准。房地产开发商、经销商在预售期房时，一般都按照自己预算的面积销售，而这个预算面积往往与竣工后的实测面积不符，从而侵犯消费者的合法权益，出现各种纠纷。所以，在房屋面积方面，消费者应当要求房地产开发商、经销商明确合同中认定的面积是卖方预测面积，还是房地产产权登记机关实际测定的面积。根据我国现行的房地产权属登记制度，房屋的面积以产权登记机关实际测定的面积（即产权证上登记面积）为准，只有这一面积数具有法律效力。如果商品房竣工后，房产实际面积和合同面积的误差比在±3％以内，据实结算，误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房，并约定退款及付息。

　　“关键”之六：房地产开发商设计变更需提前通知。根据规定，商品房预售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

　　“关键”之七：消费者对物业合同不能忽视。消费者要认真看清物业服务合同，特别要注意以下几个问题：经过招投标确定的物业管理服务收费标准；事先约定地下停车场、地上停车场，机动车、非机动车停车费的收取标准和使用范围；事先约定代收代缴水、电、气费用；公共部位使用经营所得收入的分配方式；维修资金的管理、使用等。

　　“关键”之八：消费者最好自缴维修基金。新建商品房都需缴纳物业维修基金，业主可以自行缴纳，也可由房地产开发商代收，但对房地产开发商不了解或觉得信誉不好的，最好还是自行缴纳。凡委托房地产开发企业代收维修基金的业主在一个月后，应及时向代收单位索要由专业机构出具的专用票据。