签订《商品房预售/销售合同》之前的谈判<与开发商谈判前的准备>

对买房人而言，从看楼盘到和售楼人员面谈再到签订合同，实际上是一项较为复杂的工作，内含了大量的法律知识与谈判技巧，如果准备工作做得充分扎实，购房风险就会相应降低，自身权益就能得到更多的保障。

一、 购房者依法享有的权利

买房之前，购房者应当知道自己依法所应享有的权利，一旦开发商侵犯了购房者的权益，购房人就可以拿起法律武器，向开发商讨个说法。根据我国《消费者权益保护法》及《上海市消费者权益保护条例》的有关规定，购房者在进行房屋消费时，应当享有以下六项权利：

1、安全权：消费者在购买、使用商品房和接受相应服务时，享有人身、财产安全不受损害的权利。作为开发商，有义务保证其提供的房屋符合保障人身、财产安全的要求，对可能危及人身、财产安全的，应当向消费者做出真实的说明和明确的警示。比如，根据《商品房销售管理条例》及其它规定，开发商应当在取得《房屋交付使用许可证》之后才能交付商品房。因此，购房者在房屋交付时，有权利要求开发商提供《房屋交付使用许可证》，以保障自己的安全权。

2、知情权：消费者享有知悉其购买、使用的商品和服务的真实情况的权利。如,购房者购买预售商品房要查看“五证”即指《国有土地使用证》（《房地产权证》）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》；确认经营者的主体资格，开发商有义务把这些情况提供给购房者，并不得作引人误解的虚假宣传或采用弄虚作假欺骗消费者的手段。

3、自主选择权：消费者享有自主选择商品品种及服务方式的权利，经营者不得强制购房者购买或接受其服务。

4、公平交易权：消费者在购买商品或接受服务时有权获得质量、价格、计量等方面的公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。

5、获得赔偿权：因购买、使用商品或接受服务，受到人身、财产损害的依法享有获得赔偿的权利。根据《上海市消费者权益保护条例》的规定，购房人因开发商欺诈而造成的损失有权要求双倍赔偿。

6、获得有关知识权：消费者享有获得有关消费和消费者权益保护方面知识的权利。比如,消费者在接房时，房地产开发企业必须出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，使得消费者能够知道商品房各部位质量的保修期限及住宅使用的方法说明。

二、谈判前应做哪些准备工作

购房者仔细观察和分析自己相中的房产以后，就进入了和代理商或开发商进行实质性接触的谈判。购房谈判的过程不仅是讨价还价的过程，而且还是最大限度地维护自己合法权益的过程，同时又注意不使谈判陷入僵局， 所以在谈判前，要做一些准备。

首先，必须确定目标，即自己期望的价位和自己最高能接受的价位。

在第一次接触某处的房产时，售楼人员如果认为你有潜在的购房可能性，一般情况下，会让你留下联系地址。在沪举办的房展会上，一般购房者若索取房产材料，开发公司的工作人员一般也会让购房者留下联系电话或名片。此时，如果你确有购买的意向，你可以留下联络地址或电话，但应注意言语、表情之间一定不要让对方感觉出你对此物业已有了极大的兴趣，只要把需要了解的信息记下就可以了。其它的话题，除非是提及可参比的另一些房产所具有的优势，其他的话最好还是少说为佳。 以后联络的过程中，在不向对方承诺肯定购买他的物业的前提下，你可以耐心地接待，听取对方的介绍。同时，你真正要做的事情，就是要在不经意的谈话间，让对方主动地提出一些让步，诸如让价比例、付款方式等可承诺的优惠条件等。

其次，摸清对方的底细和心态。

1：注意收集你要谈判的房产的相关资料，如评估房价中成本价所占比例，物业的建筑、装修质量，小区的交通、物业管理、配套设施是否齐全，房屋实际销售率，房屋设计、规划存在的不足和缺陷等，这些都可在谈判前做一下实地考察。 等到了决定签约的阶段，为了争取得到最大限度的优惠条件，你就可以把你所了解的该物业和其它一些相关物业的详细情况，不失时机地抛给对方。让对方明白，你已经为此做了最充足的准备，只有他让出多少个“点”，才有把你留住的可能。比如，在进行谈判时，销售人员通常会有意夸大销售率，往往声称商品房所剩无几，而如果你一旦掌握了开发商售房的真实套数，在谈判的关键时候抛出，会在谈判时占据优势。