购买商品房 公摊面积的确定

消费者在购买商品房时首先要明白，房屋销售面积一般都是由两部分组成：一部分是室内面积，另一部分叫“公摊面积”。可分摊的公用面积是指与商品房在同一幢楼内且为本楼提供公共服务的建筑面积。此部分仅存在于与本楼内部并与本楼建筑结构中存有相连结的部分并且仅向本楼居住者提供非营利性服务，不符合此条件的建筑不得计入公摊面积，其构成是公共门厅、电（楼）梯前厅、电梯井、电梯间、电梯机房、管道井、消防控制室、水泵房及仅为本楼服务的其他设备间；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。这部分空间分摊到每套房中，由买房人共摊，所以称之为公摊面积。在消费者购买商品房发生的纠纷中，公摊面积纠纷占有相当数量。

　　按有关规定，开发企业在办理商品房预售许可证时，应提交共有建筑分摊部位说明书，具体说明分摊部位的各项用途、所在位置（楼层、房号），被哪些楼层分摊。分摊部位因多用途混用而空间不明确，难以用文字描述的，应附图纸予以确定，并作为其预售合同的附件。而这些都将作为备案文件，合同中的分摊面积要与备案一致。２００３年２月１日起实施的北京市住房面积相关规定明确指出，交房时，开发商应向每个买房人提供《商品房面积测绘技术报告书》，同时开发商可以应买房人的要求对共有建筑分摊部分进行核查。同时还规定，商品房面积测绘单位应建立商品房测绘面积查询制度，买房人对商品房测绘面积有异议的，可以到测绘单位查询所购商品房面积测绘情况。

　　商品房预售前应按有关规定、规划设计确定共有建筑分摊部位，一旦开始预售，不得擅自变更共有建筑分摊部位；否则买房人有权退房。例如，在商品房预售、销售时，阳台要按规划条件确认的封闭式或半封闭式为依据计算面积，如果经规划部门规划变更、设计单位同意的设计变更导致变化的，开发企业要在变更确立之日起１０日内，书面通知买房人。买房人在通知到达之日起１５日内有权做出是否退房的书面答复。而开发企业没有在规定时限内通知买房人的，买房人有权退房，由开发企业承担违约责任。

　　买房人关心的公摊面积问题远不止以上这些方面。物业管理用房能否记入公摊面积、公摊系数由什么决定、面积误差等等，也是买房人关心的问题。

　　从物业管理进入我国以来，物业管理用房一直算入买房公摊面积。２０００年国家有关部门下发了有关减少公摊面积的文件，其中就包括物业管理用房不算在公摊面积之内。

　　公共面积的分摊系数是由楼的使用功能来决定的。一般来说，单一使用功能、布局相同的住宅楼，公摊系数只有一个。如是两种使用功能的商住楼时，由于各层布局不同，公用建筑面积的部位范围不同，就可能出现多个公摊系数。

　　购房合同的签订中，采用两个误差限制面积缩水。５月１日起开始实施的由建设部颁布的住房公摊面积计算标准中已明确规定，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出３％时，买房人有权退房。

　　针对房屋买卖过程中出现的种种问题，专家建议消费者签订面积条款时要写明写细，将具体的长度尺寸表示出来，以便以后发现问题时方便检测。同时，在签订合同时一定要写清楚违约责任，这样才能保证开发商不敢轻易地弄虚作假。