直管公房(售后公房)物业管理发展思路与对策——以上海为例

崔霁 上海易居房地产研究院
一、直管公房(售后公房)物业管理发展的操作思路

1．直管公房(售后公房)物业管理应走“市场 +保障”道路

直管公房(售后公房)物业管理应采取两条腿走路，“市场+保障”是目前解决直管公房(售后公房)物业管理问题的有效模式。直管公房(售后公房)和商品房的物业管理存在区别，商品房的物业管理注重服务职能，而直管公房(售后公房)的物业管理注重管理职能。但随着整个物业管理行业的逐步规范化，直管公房(售后公房)物业管理未来的大方向是市场化，包括物业管理收费标准、服务内容、核算方法等，但对于直管公房 (售后公房)中存在的低收入人群，政府应加大力度进行保障，将其纳入住房保障体系。只有将应保人群充分保障起来，直管公房物业管理才能够无后顾之忧地走市场化道路。

2．直管公房(售后公房)物业管理核算、服务及收费应与商品房接轨

直管公房(售后公房)物业管理与商品房接轨有3层含义：一是与商品房物业管理核算方法接轨。二是与商品房物业管理服务内容及要求接轨。三是与商品房物业管理收费标准接轨。

3．低保人群物业管理费应给予政府补贴，并纳入住房保障体系

对低保和特殊人群的物业管理费应采取政府补贴的形式保障，并纳入住房保障体系。在制定收费标准时，基于原来直管公房收费较低，应针对不同对象加以细分。例如对国家或本地区做出重大贡献的老干部，或月收入低于本地区民政部门规定的城镇居民最低生活保障标准且符合特困条件的家庭，可采取政府补贴的形式，由政府财政直接拨付物业服务企业。对于直管公房 (售后公房)物业管理费的补贴，建议采用抵用券的形式。享受政府补贴的居民户由民政部门核定，发放物业管理费抵用券，居民持券抵付物业管理费。企业凭券按月与民政部门结算。

4．建立直管公房(售后公房)物业管理费托底补贴联动机制

物业管理费托底补贴需要建立三方联动机制，包括政府部门、物业管理企业、第三方审计。第三方审计对物业管理企业的经营状况、运营成本等进行审核及测算，并向社会公开，然后企业将其审核测算结果上报政府有关部门。政府有关部门根据审核结果和企业成本加微利的原则，给予企业适当的托底补贴。托底补贴发放后，由业主委员会、居委会等进行事后监督，包括物业管理企业提供的服务是否达标、运营成本、营业利润(控制在一定范围内)等。

5．物业管理企业政府补贴可借鉴公交企业成本规制办法

直管公房的物业管理可借鉴城市公交补贴办法。城市公交是公益性行业，公交票价不受市场规律支配，即便运营成本上涨，也要以低于成本的价格为城市的运转服务。这和直管公房物业管理十分相近。“物业管理成本规制”是指政府有关部门通过建立成本标准，合理界定物业管理行业成本范围，测算、审核和评价物业管理企业经营状况，并将营运成本以适当方式向社会公开，以促进物业管理企业进行成本控制、规范营收。可成立“物业管理行业成本费用评价委员会”，作为物业管理成本规制的管理机构，并制定相关的约束标准。

二、直管公房(售后公房)物业管理发展的对策措施

1．“提、补、控、修、减”的具体措施

“提”——提高直管公房物业管理收费标准，使之逐渐与市场接轨。

“补”——政府加大物业管理费的托底补贴，将直管公房中的低保人群进行充分保障。

“控”——控制物业管理企业的服务水平，制定直管公房分等定级标准。

“修”——建立直管公房定期维修机制。

“减”——减免直管公房物业管理企业的相关税费，如营业税和企业所得税等。

2．根据成本加微利原则，定期调整物业管理收费最低标准

应改变目前直管公房物业管理收费标准十几年不变的状况，建立定期调整直管公房物业管理收费最低标准的机制。各地物价局应积极进行市场调研，建议每1～3年根据当地CPI指数，劳动力成本涨幅等微幅调整一次，最低收费标准应遵循成本加微利的原则，符合企业运营的基本条件。通过上调物业管理收费标准来改变直管公房物业服务费收不抵支、入不敷出的现状，使直管公房物业服务收费标准走上良性轨道。

3．政府应提高托底补贴标准

政府补贴对直管公房(售后公房)物业管理发展至关重要。从2008年开始，浦东新区将旧公房及售后公房小区、动迁房小区、1992年以前的早期商品房全部纳入物业补贴范围。管理上述物业的物业公司在达到规定的基本服务标准的前提下，可领取每月每平方米建筑面积最高0．2元的补贴。具体由享有旧小区管理权的物业公司提出申请，物业所在区域房产办事处和街镇联合审核，之后由房产办事处联合居委会每两月一次对该物业小区管理情况进行检查，每半年一次验收，验收合格的由有关部门直接将补贴资金划入物业公司账户。

对于很多物业管理企业来说，每月每平方米建筑面积最高0．2元的补贴根本无法扭转物业管理企业亏损的局面，政府应根据物业管理企业成本规制结果，提高每月每平方米政府托底补贴 (据测算约为0．6元／平方米／月)。

政府还应对符合物业管理服务标准的物业管理企业进行奖励，这样有助于激发企业的积极性，促使物业管理企业进一步提高服务水平。政府补贴费用可来源于售后公房净房款和租金。经过粗略统计从2001年到2007年，浦东新区直管公房售房净房款有6．84亿元，在净房款中列支补贴费用符合使用规则。

4．建立菜单式分等收费管理模式

《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划(2007—2009)》已明确“逐步推行售后公房菜单式分等收费管理模式”，应尽快制订售后公房分等定级收费办法。遵循“合理、公开以及费用与服务水平相一致”的原则，逐步建立和完善“质价相符”的物业管理服务收费机制。由按照房屋产权性质收费过渡到按照服务水平的高低和服务项目的多少收费。可根据售后公房所处的地段、建造年份、服务等级的不同，实施不同的收费标准。这是售后公房物业管理标准化、规范化的发展方向。

售后公房菜单式分等收费办法可以借鉴商品房的物业管理菜单式分等收费办法。点“菜”由业主大会来决定。根据《上海市住宅物业管理规定》，在选择物业服务的具体项目、等级时，代表小区全体业主利益的业主大会(业主委员会)意见将起到决定性作用。业主大会进行表决时，需有小区三分之二以上的业主同意。业主大会和物业管理公司可以根据需要，从菜单中选择不同等级的服务项目，并在最高限价的范围内协商确定具体的收费标准。

建议先行试点，逐步推广。试点的关键是物业管理标准与物业管理质量相一致。可先确定一些条件比较好的小区，进行物业管理费的调整，确保这些小区的物业管理水平上一个档次，使其发挥先发效应。政府也可予以税收优惠或无息贷款，让物业公司改善小区硬件设施，提高服务质量。

5．建立定期维修机制和资金保障机制

凡涉及房屋安全使用和公共安全的物业维修项目，无法通过三分之二业主同意的情况下，应该有指令性意见，确实需要维修的，将纳入强制维修、养护范围，确保房屋的正常使用和人身财产安全。同时，为解决维修资金“滥用”，应建立维修资金使用的审价、审核、审计等三审制度，确保维修资金合理使用。

另外，在保护业主维修权利的同时，也要建立保护物业企业收回维修费用的权利。为解决维修资金续筹难的问题，应进一步明确维修资金再次筹集的方式、方法，包括一次性筹集和分期筹集以及业主的住房公积金可以用于补充专项维修资金等，从法制上保证房屋的“养老金”得以落实。

6．对直管公房物业管理企业应减免相关税费

通过退税、降低税收等财政调节手段，扶持物业服务企业。建议物业管理行业比照新办企业，减免物业服务企业营业税和企业所得税；或者适当调低物业服务企业营业税税率。对直管公房住宅管理继续免征营业税，并对经营收入实行部分退税，且对物业管理费实行免税。旧小区管理在达到一定标准后，可采取营业税“先征后返”的税收优惠政策。