发布商品房销售广告注意事项

　　目前，商品房买卖90%以上是以广告形式向社会公开出售的，因商品房销售广告引发的纠纷大量存在，商品房虚假广告成为消费者投诉的热点问题，社会上要求整治商品房销售虚假广告的呼声日益高涨，在此情况之下，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对此问题作出了解释。该解释第3条规定："商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任"。为此，笔者从以下几点做简要剖析：

　　(一)商品房销售广告的性质

　　根据民事法律的相关规定以及民事法律的基本理论，商业广告一般下属于邀约邀请，要约邀请是指希望他人向自己发出要约的意思表示，故商业广告一般不应作为当事人订立的合同内容，对双方当事人是没有法律约束力的;若商业广告的内容符合要约规定的，视为要约，要约是希望和他人订立合同的意思表示，经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。即首先要明确要约邀请与要约二者的区别：(1)行为目的不同：要约邀请旨在邀请对方向自己发出要约;要约旨在向他方发出订立合同的意思表示。(2)行为所指向的“他人”之法律性质不同：要约邀请指向的“他人”是受邀请人;要约指向的“他人”是受要约人。(3)行为性质不同：要约邀请不是民法上的意思表示，只是一种事实行为;要约是希望他人和自己订立合同的意思表示，是法律行为。(4)法律后果不同：要约邀请只是引诱他人向自己发出要约，在发出邀请要约邀请人撤回其中邀请，只要未给善意相对人造成信赖利益的损失，邀请人并不承担法律责任;而要约一经受要约人承诺即成立合同，要约内容随之成为合同内容。此时，如果要约人擅自变更或者撤销要约，实际上是对合同的变更或者解除，对此要约人要承担违约责任。

　　为此，商品房销售广告的性质一般属于邀约邀请，对该商业广告的发布者不具有合同法的约束力，即不会因为任何人的承诺具有合同的约束力;但该商业广告若具有确定的内容，且表明经他人承诺即对其产生法律约束力的，该商业广告则应视为要约，只要他人做出相应的承诺，即发生合同的效力，成为合同的组成部分，并对双方当事人产生法律效力。审判实践中，商品房销售广告中说明和允诺通常有以下几种情形：1.对商品房环境性质量的陈述;2.对商品房使用功能质量的陈述;3.对商品房美观性质量的陈述;4.向购房人提供某些优惠或附带赠送礼品的说明;5.承诺“还本销售”、“售后返租”等;6.承诺为外地购房者办理本地城市的户口;7.在广告中允诺开发出售的商品房将配备管道煤气、有线电视、远传水表、进口电梯等，但实际交房时并未配备这些设施或要求购房者另支付上述费用等。司法解释出台之前的审判实践中，商品房广告中的许诺往往被认定为要约邀请，不会进入合同而成为合同条款的一部分，当然开发商也不必为其“承诺”承担任何法律责任。实际上，购买人常常就是对商品房的广告、宣传的信任才决定进行交易的，而开发商提供的这个不实信息，对交易有重大的影响，理应担责。司法解释明确了开发商的广告宣传作为要约来处理之情势，即使它们未纳入合同，也仍然构成合同的内容，若开发商违背了承诺与说明，将承担违约责任。

　　(二)责任追究的多个角度

　　对开发商的不实承诺和说明还可以从另外一个角度予以规制，即通过缔约过失责任予以处理。虽然《解释》把商品房的销售广告列为合同内容仅仅限定为“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”，但是，对于开发商就商品房规划范围之外的环境和公共设施进行的虚假宣传，即使未视为合同内容，但不等于不承担任何责任，因此造成购房者损失的，购房者根据我国合同法第四十二条规定的缔约责任，要求开发商承担缔约的损害赔偿责任。如开发商广告宣传在商品房周围将建立小学、幼儿园、医院、市场的生活设施，但实际上当地政府规划部门并无此项建设规划或者仅仅是意向计划，商品房建成交付后，实际并无广告承诺的生活设施，开发商应为此承担缔约责任。如果双方在签订合同时，广告宣传的相关生活设施已经存在，而开发商在广告上“以×百米近距离囊括全部生活设施”宣传，这样的广告陈述容易被购房者所辨别，属于正常的商业吹嘘，购房人如以广告宣传的某项生活设施不在实际范围内而主张开发商行为欺诈，显然是吹毛求疵，其诉讼主张不能得到支持。

　　是故，购房者在购买商品房时，不能仅仅以商品房销售广告为购房依据，应该到规划小区现场实地证实，避免不必要的损失和纠纷;开发商应该遵守诚实信用的商业规则，树立良好的商业信誉，才是企业可持续发展的保障。

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