商品房广告和宣传资料的法律性质

　　在开发商的所发布的售楼广告中，其所出售的商品房往往是小河流水、绿草荫荫，环境优美。购房者被开发商所描绘的美好图景所吸引，倾其所有抢购“田园房产、美丽家园”，但交房时才发现绿地变成了钢筋混凝土的建筑，人工湖没有了，休闲广场不见了。购房者的美好憧憬成为了泡影，找开发商讨要说法，开发商往往解释广告宣传的情况没有通过规划局的审批。而实际情况通常是该项目根本就没有湖泊广场的规划设计，所谓的广告只不过是“美丽的谎言”。

　　所以，购房者不要轻信开发商的广告宣传，一定要对宣传中的内容多做调查，然后再作出购房的决定，避免梦想成空。

　　律师提示：按照《合同法》，一般情况下，广告为邀约邀请，不具有法律效力;但开发商就商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和许诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。开发商如果违反的，应当承担违约责任。

　　第一、开发商对规划内容虚假宣传的法律责任如果开发商广告宣传的内容与规划设计不符，或规划中根本就没有此项规划，开发商不可能履行广告宣传中承诺的内容，购房者也不能要求实际履行。开发商的行为属于虚假广告，违反了《广告法》的规定，购房者可以请求法院撤销合同，并要求开发商承担赔偿责任。如果开发商广告宣传内容与规划内容相符，并且在广告中予以明确，广告的内容可以视为合同内容，购房者可以要求开发商实际履行并承担赔偿责任。所以，购房者在看到开发商眼花缭乱的售房广告时，可以委托律师到相关规划部门进行查询，以确定广告的承诺能否兑现。

　　第二、对开发商广告宣传资料的效力进行约定的问题有的开发商为了避免承担赔偿责任，往往在广告或宣传资料中明确表明“广告内容紧供参考、广告宣传资料不具有法律效力”。在这种情况下，购房者为了要求开发商兑现承诺，可以将广告内容写入合同，并约定较高的违约责任，增加开发商的违约成本。此举避免开发商任意违约，不履行合同约定。因为如果开发商的违约成本大于守约成本，开发商将会倾向于兑现承诺，而不再是擅自违约。

　　第三、开发商对规划范围外的有关事项做虚假宣传的法律责任有的开发商在广告中宣传，“距离市中心10分钟”，附近有公园、广场等，这实际是宣传小区周围的配套环境。甚至还有的开发商承诺可以为购房者办理户口，可以解决子女上学问题。而实际上办理户口是公安机关的问题，落户应当符合国家关于户籍管理的规定。开发商的承诺其实只是水中月、镜中花，可能根本无法兑现。这种情况就属于开发商提供虚假情况，购房者可以要求撤销合同，并要求开发商赔偿损失。