商品房广告有没有假？

　　商品房广告说的和做的不一样，消费者该怎么办?

　　业主感觉到住房光线被挡，怎么办?

　　现在，不少买房者遇到过这样的困惑，本期说法请来两位专家，通过对案例的分析帮你解答这些困惑。 4月24日，50多名业主聚集在嘉禾路一小区的三期施工现场，他们手举鲜红的横幅，横幅上写着“还我绿地 还我阳光”。另外，还有业主在阻止工地施工。业主们在接受记者采访时表示，他们这样做是希望开发商能兑现广告承诺的36%绿地率，并还他们一个“采光权”。

　　在现场，记者获悉，这些人大多是嘉禾路某小区一期和二期的业主。据悉，该小区一期二期总共有229户业主，而三期的高楼目前还在施工当中。

　　据了解，该小区的业主和开发商争议的焦点是商品房广告算什么性质?

　　购房者：我们被售楼广告骗了 绿地面积和广告宣传不符

　　业主代表张先生说：“我们买房时，开发商承诺的绿地率是37%，连他们登在报纸上的广告也说绿地率36%。但是现在绿地严重缩水，在原有的绿地上开发商盖起了店面，每平方米可以卖4万多元。”

　　为了证实业主张先生的说法，业主代表洪先生拿出了证据。一份竣工总平面图，一张报纸，一本彩印广告册。洪先生说，这张竣工总平面图是买房时从开发商处复印的，图的左下角清清楚楚的标示“绿地率：37%”。

　　业主们说，从这张图来看，再对比一下现在三期施工的位置，估计绿地缩水2000多平方米。

　　洪先生还指着报纸上登的内容，念了一段给记者听：“小区近3万平方米用地，36%均营造为绿地，且将近9000平方米的中央空地规划为以水景为主的绿意中庭。” 紧接着洪先生又翻开了该楼盘售楼时发的彩印宣传广告册，指着一块图上的一块绿地说：“这个地方现在正在盖店面，我们希望开发商能把它还原成绿地。”采光不佳业主也有意见

　　业主们打出的横幅主题是“还我绿地，还我阳光”。除了绿地问题引发争议之外，还有部分业主反映，由于三期的楼层过高，挡住了一二期的光线，侵犯了他们的采光权。

　　据一二期的一些业主说，当时买房时，在开发商售楼处的小区效果模型里，三期楼盘是每层3米高的，现在每层大约5米高，总层高92.7米，比原先售楼时介绍的高出了30多米。三期的高楼影响了一二期房子的采光，据二期D栋9楼的一位业主反映，他们家是南北朝向，但是因为正对着这幢高楼，冬天里几乎终日不见阳光。而B幢8楼的住户丁小姐说：“在三期这幢挑高层盖起来之前，我们家白天都可以见到阳光，现在，上午只有左边阳台可以晒得到太阳，下午是右边晒太阳，但是到下午3点多就都晒不到太阳了。”

　　声音 规划部门：调整符合规划

　　当天上午10点左右，应业主的要求，开发商派出两位代表与业主对话，业主们也推选出11位代表与开发商面对面。记者也从双方的这次沟通中，听到了开发商的说法。广告宣传当初就说明仅供参考

　　针对业主们的质疑，开发商代表作了解释。他说，小区是分期报批，分期建设的，开发一、二期时，三期的设计方案既未出来更未报批。业主们手里的竣工总平面图复印件是一二期的竣工平面图，图上的中庭和三期仅仅是一个示意作用，并没有具体的尺寸。

　　开发商代表解释说，该小区旁边原有一幢10层高的建筑，政府拆除该建筑后，对整个地块的规划作了总体调整，且该调整无论从业主利益还是城市规划的角度看，都好于原规划。三期的设计方案符合政府设定的各项指标，现在的建设是经政府批准进行的。

　　对于广告问题，开发商代表还说，售楼的彩印宣传广告册写得很清楚，广告册仅供参考，一切以政府批准文件为准，而且广告册也没有中庭、绿地率等的尺寸和三期方案的宣传;开发商也没有在报纸上做过中庭面积、绿地率大小等的广告。

　　至于2003年1月份的报纸对该小区绿地的报道，开发商代表认为，那是某报记者自己对该小区的介绍，业主在买房前应该找开发商核实。

　　针对商品房广告内容的认定，开发商代表认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房实质广告可以视为合同内容，这一规定是在2003年6月1日之后才生效。

　　开发商代表还说：“实际上，现在的中庭、绿化的设计比该报纸上的介绍更加优秀。业主们如果不认同开发商的解释，也应该相信法律，可以通过法律途径解决问题。”规划部门规划方案经过审批

　　尽管开发商作出了解释，但是业主们仍质疑小区施工究竟是否经过规划部门审批?4月25日晚7点，规划局有关领导、开发商代表与业主进行三方座谈。

　　在会上，规划局一位官员证实，该小区现在的规划方案是经过审批的。规划局就这一方案的来龙去脉向业主作了解释，这位官员说，由于该地块旁边一个10层建筑的拆除，以及城市规划需要该小区退红线20米，在这样的情况下，该地块的规划指标也需要作出相应调整。规划局是根据调整后的指标，按相关技术规定审批小区总平面图和三期设计方案。

　　他拿出一二期原平面图和整个小区的最新总平面图，为业主做了对照说明。他说，对该小区的规划审批是严格以相关技术规定为标准，无论在绿地还是楼和楼的间距方面，都考虑到一、二期业主的利益。

　　但是业主代表们认为，规划局在审批时不能只看技术规定，而应该兼顾业主权益。业主代表张先生说：“规划局变更审批方案前，房子已经是属于我们业主的。要怎么调整，都涉及到业主权益，但是开发商也好，规划局也好，怎么能在不问业主的情况下，就作出调整了呢?”业主代表林先生说：“这样审批侵犯了业主权益，规划审批部门应当知道，变更审批会出现这样的结果。”

　　在信访局和规划局的协调下，双方最终达成协议，开发商暂停争议店面的施工，等待协商结果。目前双方还在协商之中。采光争议业主对“标准”不满

　　针对业主对采光权的争议，规划局一位官员解释说，按相关规定，该小区三期楼盘的层高以及它与二期、一期楼房之间的距离，都是符合相关技术规定的，日照条件应该还可以。

　　针对这种解释，丁小姐说：“按技术规定说，这样日照条件应该还可以，可实际上我们住在家里却看不到阳光，这是不是说技术规定有问题?”

　　说法

　　如何才算侵犯采光权?

　　专家观点：可按相关的技术标准测算

　　思明区法律援助中心主任马思远认为，采光权是我国《民法通则》确认的公民的合法权益，应当依法受到保护。不过，马主任提醒说，关于采光权维权应该注意的是要明确侵权之诉的主体，即谁的采光权受到侵害，谁才有权提起诉讼，业主委员会或者其他业主是无权就此索赔的。他说：“只有受到侵权行为侵害的相邻方，才具备提起侵权之诉的条件”。

　　马思远还说，关于采光权和绿地缩水的违约责任认定，目前法律没有细致的规定。即使能证明业主在这些方面权利受到侵害，也还面临如何计算损失数额的难题。他说：“采光权、绿地率等损失的计算目前尚无明确的计算标准。”

　　福建凌一律师事务所的林志铭律师认为，如果业主的采光权受到侵害，那么他们有权针对开发商或规划部门提起诉讼。他说，我国《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。对相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害排除妨碍赔偿损失。”

　　林律师说，关于与采光相关的日照时间，《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范GB 50180-93》规定，在相应气候区建筑底层窗台面的有效日照时间带应当在8-16个小时之间，可以按照这个标准，来判断一二期业主的采光权利是否被侵害。

　　业主如果认为自己的权利被侵害，除了可以向新建小区的开发商提起民事诉讼之外，也可以向规划部门提起行政诉讼。林律师说，这类案件行政诉讼的举证责任在于规划部门，规划部门必须证实批准兴建的三期项目，对原有一期和二期建筑项目有多大影响?一期、二期现在还有多少日照时间?这些都需要规划部门来举证，证明这一规划是符合法律规定和合理的。

　　商品房广告算什么性质? 专家观点：要看是否做了具体确定的承诺

　　林志铭律师说，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中的业主如果能够证明开发商提供的销售广告和宣传资料符合上述规定，则这些销售广告和宣传资料可以构成购房合同的一部分，如果开发商违约了，购房者可以起诉要求其继续履行合同，或按照其违约行为造成的商品房价值的减少和使用的不便诉请赔偿损失。