商品房广告内容未兑现开发商是否违约

　　编辑同志：

　　龙泉房地产开发公司在龙泉山庄开发了四幢公寓。该公司的商品房销售广告和宣传资料中明确指出，为了使顾客住进龙泉山庄后有一个舒适、祥和的生活环境，在保证公寓质量的同时，将在四幢公寓中间建一个街心花园，花园中间设一个带喷泉的水池，并保证其余空地全部绿化。我就是看中这一点，才以超过同类公寓近1/3的价格在龙泉山庄购买了一套公寓。可直到现在，该公司承诺建设的街心花园、喷泉水池还未动工兴建，就连空地也未绿化。请问，该公司是否违约?我是否有权要求其承担违约责任? 阿发

　　阿发同志：

　　龙泉房地产开发公司已经违约，你有权要求其承担违约责任。根据2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”之规定，龙泉房地产开发公司作为出卖人，违反了该条规定，故应承担违约责任。销售宣传广告作为商品销售行之有效的一种手段，广泛存在于商品房交易市场。目前90%以上的商品房是通过宣传广告进行促销的。由于我国商品房市场管理机制不健全，对销售宣传广告缺乏有效的规范管理，出卖人为获取最大利润，在进行销售时往往作出一些虚假、夸大不实的宣传，导致纠纷出现，扰乱了商品房市场秩序。根据合同法第15条规定，对商业广告原则上认定为一种要约邀请，一般情况下不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容。但出卖人在销售广告和宣传资料中，如果就其开发出售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并由此对买受人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响的，在买受人就此内容提出订立合同时，该销售广告内容的对象就已特定化。根据合同法第14条关于要约的规定，应当将该内容视为要约，而买卖合同的订立则视为买受人对出卖人要约的承诺。在此特定的情形下即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应当认定为合同内容。当事人违反该内容时，应当承担违约责任。