商品房期房买卖合同有效，生效后难解除

　　【律师提示】

　　二手房纠纷中有一类型，即期房买卖合同纠纷。所谓期房就是指正在建设，还没有办理房产证、没有取得所有权的房屋。期房一手房买卖法律关系中的特定概念。一手房买方和开发商签订预售合同，约定将尚未建成的房屋出售给买方，并在期房建成后办理房地产权利登记和房屋的实际交付。一手房买方和开发商签订预售合同后，又将该房屋出售给第三人，就成立了期房买卖合同法律关系。期房买卖合同是有效的合同，但在具体的执行过程中，容易产生纠纷。

　　【案情介绍】

　　2009年李先生和某开发商签订了某套房屋的《商品房预售合同》，约定由王先生购买该开发商尚未建成的期房一套。合同对办理房地产权证时间、交房时间、房价款的内容作了明确约定。

　　后因为李先生的资金一时难以筹集，遂决定将该期房转让出去。买方王先生通过中介公司得知这一消息后，与作为卖方的李先生参照示范文本的《上海市房地产转让合同》签订了买卖合同。约定买方王先生购买卖方李先生的该套房产，房屋受让价格高于卖方李先生与开发商约定的期房价款25万元。双方还对卖方李先生配合买方王先生与开发商签订合同的义务作了约定。

　　双方按照合同约定，卖方李先生解除了同开发商签订的《商品房预售合同》，买方王先生作为权利继受人和开发商签订了《上海市商品房出售合同》。

　　但在王先生履行合同过程中，发现自己的贷款出现问题，难以支付房屋价款，遂以卖方并未实际预购开发商房屋存在欺诈为由提起诉讼，要求解除与卖方李先生签订的协议，返还25万元。

　　【案件思考】

　　期房是否限转?买卖期房的合同是否有效?

　　【法庭判决】

　　法庭认为，双方签订的买卖合同是真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。买方起诉要求解除合同不存在事实和法律依据，不予支持。

　　【法理延伸】

　　张雷律师认为，当事人购买的期房，实际上并没有取得房屋的所有权，只有等待房屋建筑完成，期房转变为现房，才能要求开发商将商品房过户到买方名下。而期房买卖协议买卖的正是这样一种向开发商主张的权利，也就是民法上所讲的“债权转让”。债权转让转让的是买受人向开发商请求转移房屋所有权，交付房屋的权利，符合合同法的固定。上海高院对这种期房买卖协议的效力有了一个十分明确的解释。转述如下：房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。所以，上海高院明确规定不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效。

　　【法律依据】

　　《合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：(一)根据合同性质不得转让;(二)按照当事人约定不得转让;(三)依照法律规定不得转让。”