易宪容：整顿商品房标价秩序对遏制房价作用有限

为规范房地产市场秩序，着力解决当前商品房销售中存在的标价混乱，信息不透明、价格欺诈等问题，3月16日，国家发展改革委发布《商品房销售明码标价规定》（以下简称《规定》），专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。该《规定》自2011年5月1日起施行。

对于《规定》，政府的意图是很好的，政府希望通过整顿房地产市场秩序，保证住房价格公开透明及不存在住房销售过程中的欺诈行为来遏制住房价格的快速上涨。但是这样做有没有用，能不能遏制高房价？如果能够遏制高房价，其激励机制是什么？如果不能够遏制高房价，那么《规定》对住房市场的负向作用有没有？如果有，这种负向作用是什么？

其实，在市场经济中，保证市场交易的公平公正，保证市场交易过程中不出现欺诈行为，这是基本的市场法则，它是市场得以正常运行的关键所在。因为，市场经济就是一种合约经济，所以的市场交易都得通过合约的方式来连接与完成。无论是这种合约是正式的还是非正式的，是口头的还是书面的，是明示的还是默示的。而且合约是什么？合约就是交易当事人在公平公正、信息对称的基础上所达到自愿承诺。因此，如何保证交易当事人合约的公平公正、如何保证合约的有效执行是政府职责。这是天经地义的事情，否则政府存在的意义不大。如果当前国内住房市场没有建立起有效市场法则及市场秩序，那么只能是政府没有履行其职责，加强其职责也是自然。

但价格是什么？价格是交易当事人双方谈判及自愿出价达到交易的结果。因此，任何一方无论是通过政府强制性手段还是利用信息不对称的方式强制对方接受的价格都不是市场合理的价格。政府的法律及制度就是要保证不出现这种不合理的交易价格。对于住房商品来说，由于它的特性，它完全是差异化的商品，想通过格式化的合同或交易来形成统一的价格并非易事。因此，在住房交易的过程中，持有信息优势的住房卖者总是能够利用其信息优势对买者出过高价，甚至于出现欺诈性交易行为。因此，《规定》要求对交易住房的明码标价也是保证住房交易公正公平的重要方式，就如监管部门要求上市公司有透明的信息披露。不过，保证住房交易能够公平公正的交易与住房的价格上涨与下跌并没有多少关系。

因为，从这一轮的国内住房价格全面快速上涨的情况来看，最大的问题是政府2008年下半年过度优惠住房政策所导致的结果。是这种过度优惠的住房政策（信贷政策及税收政策）导致住房市场投机炒作过度而把住房价格炒上了天。而这种过度的住房就优惠政策就是过度住房按揭贷款利率及过高的金融杠杆，就是住房的交易与持有几乎不交税或少交税（这是世界绝无仅有的事情）。当全国人民都把住房买卖作为其赚钱的工具并有银行的金融杠杆支持时，国内住房价格岂不飚升？当巨额的住房交易不交税或少交税而让住房投机炒作赚大钱时，住房价格岂能不飚升？这才是当前国内住房价格过高的根源。因此，要遏制当前过高的房价，如果不是从这源头上入手，即全面提高住房按揭贷款利率、降低住房融资杠杆及对住房投机炒作的住房交易与持有出台惩罚性的住房税，那么其它政策要达到遏制住房投机炒作，去除住房赚钱效应是不可能的。住房投机炒作不能够遏制，住房价格岂能不升？因此，《规定》要求住房交易明码标价对市场规范有一定作用，但达不到遏制高房价的作用。

而且《规定》试图通过行政手段的方式来保证住房交易价格明示性，并强调这种明示的住房交易价格只可下跌不可上涨（或上涨要重新审批定价），一定会给这种没有监管与约束的行政权力创造寻租与设租的空间。因为，所明示的标价应该是多少？如何来定价？这些都是相当不确定的。比如说，当一套住房相应市场价格是100万时，我可以申请标示120万，能够以110万交易，这时住房价格不仅没有遏制反之上涨。如果卖者要涨价还可再申请一次。而卖者的每一次申请都是审批者了寻租机会。还有，这些明示的交易价格谁来监管，如果有卖者违规时，又是谁来执法？由于明示的价格是不确定的，由于住房定价是不确定的，这就为这种监管权力提供无限弹性空间。寻租与设租也就容易了。

总之，《规定》对规范住房市场秩序有一定的作用，但对遏制高房价只是缘木求鱼，反之却能无监管与无约束的权力提供了巨大寻租设租的空间。