商品房销售须明码标价 高价申报低价售房或加剧

　　昨日，国家发改委公布《商品房销售明码标价规定》，明文规定从5月1日起商品房销售实行一套一标价，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。另外，二手房首次被纳入“一房一价”管理。此举是为了解决当前商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题。

　　“这是政府用行政手段直接干预价格的一个信号。” 长沙融科智地房地产开发有限公司助理总经理曾志舜说。

　　对于在长沙这个从2009年开始就已经实行商品房“一房一价”、明码标价公示的城市，新政策究竟能够产生多大的效用？或许仍然是个悬念。

　　政策 必须一房一价，不能加价销售

　　在这次公布的《规定》中，开发商在卖房过程中必须“一房一价”，也就是说，商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。如果是按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。《规定》明确，开发商应在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。

　　对于取得预售许可或者办理现房销售备案的楼盘，开发商要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。目前，开发商为了获得更高利润，往往采取捂盘措施，一次只公布一部分房源。

　　另外，对于已经卖了的房子，开发商也要标示价格，而且是标示所有已销售房源的实际成交价格。目前，开发商公布的“均价”或是“起价”往往远低于实际成交价格。

　　最关键的一点是，即便是开发商在标价之外加价销售的房子，不得收取任何未予标明的费用。另外，二手房也首度被纳入“一房一价”管理范畴。此次《规定》规定，中介服务机构销售二手房也应执行明码标价。

　　曾志舜认为，网上明码标价不再面对购房者，而是向所有消费者公开。这打破了原有的信息不平衡格局，使大家一目了然。通过提前公示实现透明化，便于购房者综合考量。

　　对策 高价申报、低价售房可能加剧

　　事实上，长沙在2009年已经开始实行房价明码标价的做法。当年7月1日，长沙发布《关于加强商品房交易价格网上公示管理的通知》，明确施行在售楼部明码标价、一房一价的举措。

　　目前在长沙的房地产政务网中，在期房系统里对每一套拿到预售许可证的房源都有面积、价格等信息公示。“最终销售价格和公示价格允许上下15%的浮动。”长沙市住建委相关部门负责人介绍。“准备开盘售多少套房源，每套房子多少钱，开发商必须要提前申报，然后结合预售证发放。” 愿景集团营销总监付昊说。在他看来，这种价格公示对开盘乱涨价有一定制约。

　　不过，数据显示，2010年长沙内五区新建纯商品房均价为5182元/㎡，12月均价相对于1月上涨1036元/㎡。

　　“这次发改委发的这个新文件将物价局纳入了管理部门。这对于新开盘项目尤其是较多使用VIP认购方式的楼盘，将起到一定制约作用。”付昊说。

　　事实上，长沙开发商通过“内部认购”来进行前期蓄客和价格摸底的做法，已经成为一种行内公开的秘密。往往是办卡时说的价格跟最后开盘时的价格完全两样。这次的新政策重点加强对于价格的“管制”。“加大政令的执行处罚力度，设立曝光机制，政策的执行才能够真正有效实现。”佳天集团营销负责人吴青松说。

　　实际操作成为影响政策效果的关键点。龙湾国际社区营销总监戴鹏宇表示，这种政策可能会带来开发商开盘策略的变化。开发商可能放缓开发速度，不再像以前那样一期楼盘同时拿预售证，而是分批拿预售证，以减少价格制定的不确定风险；另外，开发商有可能在填写价格时尽可能报高价，然后根据市场价格制定折扣，使实际销售价格远低于报价，然后逐步上涨。

　　“新政策最终效果还是要看地方政府出台的细则。”上述住建委负责人表示。

　　[有此一说]

　　马光远(经济学博士，资深律师)：对价格本身无抑制作用 “明码标价”本属市场经济的基本交易法则，但在房地产市场，最被蹂躏和践踏的就是该法则，一些开发商搞一单元，甚至一楼层一开盘价，“饥饿销售”达到高价目的。但规定“降低自由，涨价要申报”，恐怕只会导致开发商在报价时故意报很高的价格，为以后留下降价的空间，不会对价格本身有丝毫的抑制作用。

　　张大伟(北京中原三级市场研究部总监)：有利于抑制开发商违规行为 开发企业公布的“均价”或是开盘时的“起价”往往与实际签约时的价格不同——通过“捂盘”“多次放盘”或其他方式，开发企业可以借机涨价，从而使实际购买价格大大超过宣传时的“均价”和“起价”。“新政策的出台，有利于抑制部分开发商的违规行为。”张大伟说。

　　杨红旭(上海易居房地产综合研究部部长)：消费者多了一条投诉渠道 其实，对于房屋销售价格制定的问题，国务院曾多次出台过相关政策。杨红旭表示，此次出台的规定最大的不同在于：“不像以往通过房管部门的条线进行管理，而是从物价管理的条线对房屋销售进行监管和控制。”“对于普通购房者而言，在与开发企业发生价格上的纠纷时，又多了一条投诉的渠道。”杨红旭说。据新华社电

　　商品房明码标价要点

　　1.开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率。

　　2.楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况。

　　3.当期销售的房源情况以及每套商品房的销售状态、房号、楼层、户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。

　　4.优惠折扣及享受优惠折扣的条件。

　　5.商品房所在地省级价格主管部门规定的其他内容。

　　商品房应当公示的收费项目

　　1.商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准。

　　2.商品房经营者应当同时公示前期物业服务内容、服务标准及收费依据、收费标准。

　　3.商品房所在地省级价格主管部门规定的其他内容。