商品房标价制度细化是关键 需提防虚高申报

　　明码标价，这个绝大多数消费者再熟悉不过的词语，在房地产市场却稍显陌生。不过，从今年5月1日起，商品房销售也将实行明码标价，楼盘销售信息有望更加透明。

　　国家发改委日前发布《商品房销售明码标价规定》，专门对商品房销售明码标价问题作出规定，要求从5月1日起，开发商或房产中介在销售商品房时，需对正在销售的每一套房屋进行明码标价。按照规定，房地产经营企业必须一次性公布房源，每一套商品房、代办业务的费用及物业费用都必须明码实价，不得在标价之外再加收任何未标明的费用。不仅如此，国家发改委还将要求地产商必须按照预售许可证标明的面积公布房价，不得分期开盘，随意涨价；对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目，要在一定时间内一次性公布全部商品房房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。

　　消息一出，立刻引起业内和市民广泛关注。商品房销售明码标价意义何在？是否可行？执行难度在哪？如何保证实施效果？带着问题，记者进行调查。

　　多数楼盘未公示明码标价

　　22日上午，记者来到位于二环南路的一个房地产项目售楼处看到，大厅内没有张贴任何与楼盘价格有关的资料。

　　记者以买房者的身份与售楼人员交谈，对方开始只报出楼盘的均价，当询问到每套住房的单独价格时，对方表示，“每套房子的价格因为楼层、朝向等因素不同，价格也都不一样”。

　　该售楼人员边说话边拿出一本蓝色的文件夹查找可售房源。记者表示想看一眼这个文件夹，对方迅速合上说，“那不行，我报价给你听就好了。按公司规定，这个文件夹不能给客户看”。

　　在阳光新路一楼盘售楼处，大厅内同样没有张贴每套商品房的价格。在记者一再要求下，工作人员才拿出一张楼盘价格单，上面密密麻麻标注着每套房屋的单价和面积。

　　采访中，绝大多数楼盘的售楼人员承认，每套商品房的价格没有公示，如果买房者想了解房子的价格，可以“上网查阅”。多数售楼人员把销售价格视为“机密”，轻易不向客户明示。他们拒绝的理由也五花八门，例如：这是公司的商业机密，价格只有现场销售部才有，等等。

　　不少购房者表示，对每一套房屋进行明码标价，买房时就可以更方便地进行比较分析，也能买到性价比更高的房子。

　　开发商认为影响不大

　　商品房将明码标价的消息一公布，引起很多开发商的高度关注。明码标价对楼盘销售有没有影响？对开发商来说，按照规定执行又有何难度？“现在每套房源价格信息都已经在相关部门进行登记，现场也有公示，其实跟新规定中要求的明码标价差不多了，如果发改委这项新规正式执行，估计对济南市场也不会产生太大影响。”济南一家开发商负责人说。采访中有的开发商则明确表示，“没有影响，无非是一个价格公示。如果此规定正式推出，我们肯定执行。”

　　也有开发商表示，“如果把整个楼盘所有房源的价格做成手册，操作难度还是比较大的，毕竟单个楼盘的价格是随着市场整体行情的变化而变化的。房子的价格有效期比较短，不同于市场上的其他商品。如果政府真的有心让市场价格透明化，这之后应该还会出一个操作细则之类的规定，否则这样的政策最后只能是名存实亡。”

　　还有开发商担心，一旦该规定实行，很容易“泄露”自家楼盘的秘密，“如果规定执行，最大的可能是竞争楼盘之间的价格更透明，因为同行很容易就能知道你的定价，并由此推断出你的定价系数，可能以后开盘的安保措施会更严密吧。不过总的来说，价格透明是好事，比如现在常用的以大幅提高售价来‘囤房’之类手段就会非常容易辨识，个别开发商再想捂盘、炒价格就难了。”

　　实现买卖双方信息对称

　　分析人士表示，国家发改委在当前这个背景下推出商品房销售明码标价政策，很有可能是房地产调控的一个配套部分，是对各地原有政策的一个细化，并配合更加严格的监督检查。尽管政策在执行过程中多多少少会被打些折扣，但一房一价，对限制涨价还是有一定效果的，“最起码在预售许可期限间内，它不能涨价”。

　　泰山管理学院特聘教授解鹏认为，楼市和其他物品一样都属于商品，开发商有责任向购房者提供货真价实的房产。不管怎样，明码标价是有好处的，房屋所标的价格至少可以作为购房者与销售方协商的参考或基础。在标价上，房产商会考虑到消费者的心理因素，不可能让所标的价格过分虚高；但在市场有序情况比较差的情况下，房产商也不可能在标价上一点水分都没有，所以估计购房者还会有协商的余地。

　　法律界人士则表示，商品房销售明码标价，实现买卖双方的信息对称，是件好事。当然，主管部门对商品房明码标价加强监管，也十分有必要。

　　其他配套政策需跟上

　　业内人士表示，实际上商品房销售明码标价的政策在北京、苏州等30多个城市早已实施，这项规定并不是什么新鲜事。以北京市为例，最早要求商品房明码标价的文件可以追溯到2003年，即便是根据2010版的北京商品房预售制度，开发商想要申请到预售许可证，必须提交包括楼房价格、自留房房源等40多项内容在内的预售方案，并且要在售楼现场将这一预售方案公示。据市物价局有关部门负责人介绍，2004年我市也曾下发《关于对商品房实行明码标价的通知》，要求整楼平均价格要明码标价。但这些政策执行并不严格或不如国家发改委的规定详细，以至于大家认为一房一价是个新政策。

　　多数专家认为，该政策在增加房价透明度的同时，组合此前已有的政策，或许会成为政府管理和调控房价的好办法。不过，比明码标价更重要的是合理定价，明码标价只有建立在商品房合理定价基础之上，才能真正对控制房价发挥作用。就目前而言，无论一线城市，还是二三线城市，房价已远远超出普通购房者的消费承受能力，如果没有真正有用的调控政策，“一房一价”只能起到微弱的“透明”作用。天发房产总经理助理董法文表示，商品房明码标价寄托着公众的美好期待，如何落实则考验着相关部门的政策执行力，还要看有没有其他的配套政策。

　　提防开发商虚高申报

　　规定指出，商品房销售价格明码标价后，经营企业可以自行降价，打折销售。对此，解鹏表示，规定正式执行后，估计部分开发商会立即想到对策：提高申报价。这样做既可以遵守明码标价的规定，又可以堂而皇之地择机打折降价销售。主管部门和购房者都需防范这种“明打折暗涨价”的行为。

　　解鹏认为，商品房明码标价在制度方面还须进一步细化，堵塞商品房明码标价存在的所有已知漏洞，切实保障消费者的合法权益。同时主管部门必须加强监督，严格的执行和有效的监督才能保证制度的落实。当然，商品房也是商品，商品买卖最终应由市场决定，因此还应当维护房地产市场必要的竞争，保持房地产市场的稳定。