关于商品房预售的法律规定

　　商品房预售是房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。预售商品房从合同成立到标的物交付需要较长的周期，而在这个周期中，由于承购人和开发商之间存在严重的“信息不对称”等多方面的原因，致使承购人承受了很大的风险。因此，国家加大对商品房预售干预的力度，对商品房预售的条件进行了较为严格的规范。商品房预售必须具备以下几个条件：

　　一、交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。

　　《房地产管理法》根据国有土地使用权有偿有期限出让的原则，把土地使用权出让作为基本方式，国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。为了合理使用土地资源，防止国有土地收益的流失，商品房开发商只有依法交纳了全部土地使用权出让金，并取得了土地使用权证书，才能获得房地产开发的权利和进行商品房预售的房地产交易。以划拨方式取得土地使用权的，如果要转让房地产，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。准予转让的，应由受让方办理土地使用权出让手续，并交纳土地使用权出让金。

　　二、持有建设工程规划许可证。

　　国家每年出让多少土地使有权用于房地产开发，需总量控制，同时，房地产开发应符合城市建设整体规划要求，因此，必须由建设单位持有关文件向城市规划主管部门提出申请，由该部门进行审查和核发建设工程规划许可证后方可申请办理开工手续。如果未取得建设工程规划许可证就预售商品房，该房被视为违章建筑，商品房承购方的权利难以切实得到保护。

　　三、按提供预售商品房计算，投入开发资金达到工程建设投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　这里强调土地已经开发并初具规模。达到这一标准，才能符合房地产转让的条件，体现国家宏观调控的政策，有效的防止炒卖地皮，制止房地产开发商的投机牟利行为。因为开发商投资达到了一定的比例，基础工程已经完成，开发商面临着风险，如果中止投资，将会亏本。同时，确定施工进度和竣工交付日期，便于监督和管理，确定违约责任，也是为了保障预售商品房合同的履行。

　　四、向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　县级以上人民政府对房地产开发企业提出的预售申请进行审查，实际上是对预售商品房的活动进行监督和管理，防止违法销售，纠正不法行为。这是国家对商品房预售市场必要的行政管理措施，目的在于促进商品房预售活动的进一步规范化。商品房预售是一种比较特殊的转让行为，具有期权交易的性质。预售方投机性较强，买受方风险较大。如不加以控制极易造成混乱。

　　法律为预售商品房规定了较之其他房地产转让更加严格的限制条件是合理的、必要的。商品房预售活动必须按照房地产法的相关规定进行，对于违反法定条件的预售商品房的行为或合同应认定为无效。

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