无预售许可证商品房“内部认购”不合法

无预售许可证商品房“内部认购”不合法
案例：钱先生通过朋友推荐，看中一套商品房，后经售楼人员介绍，该项目手续齐全，《武汉市商品房预售许可证》正在办理之中，并告诉他如果要预订，可先签“内部认购书”，如果再交一笔诚意金，等商品房预售许可证办下来后，公司再通知他，凭“内部认购书”和所交诚意金收据，可确保他选定的商品房，签订《武汉市商品房买卖合同》。他询问，“内部认购书”的效力确实是像销售员所讲的吗？
六月，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发企业及建筑施工企业、政府土地储备机构，乃至个人购房者，在银行申办房地产贷款的主体和各个环节都作出了具体详细的规定、限制及要求，市开发办还提高了商品房预售许可门槛等。这些政策规定的实施，对规范房地产开发市场行为起到了积极作用。但对经济资力不雄厚的房地产开发企业而言，在竞争日趋激烈的房地产市场上，无疑是雪上加霜。为摸清市场走势、承揽客源，有的房地产开发企业在未取得《武汉市商品房预售许可证》的前提下，采取多样方式进行预售，有的在“内部认购书”中规定办理IC卡（有价），有的规定要缴纳内部认购预订金、定金，有的规定要缴纳诚意金等。无论哪种预售方式，均属违法行为。
一、依据《城市房地产开发经营管理条例》规定，商品房预售未取得预售许可证不能进行预售。
二、《商品房销售管理办法》规定，“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预付款性质费用”。房地产开发企业以“内部认购”、“内部预订”、“内部登记”或以定金、订金、诚意金等名义收取费用，均属于违法行为。
三、钱先生与房地产开发企业签定的内部认购书并缴纳了诚意金，符合《中华人民共和国合同法》的规定，已表明内部认购书是合同的一种表现形式，且已开始履行了合同。当房地产开发企业取得了《武汉市商品房预售许可证》后，房地产开发企业通知钱先生签订《武汉市商品房买卖合同》，如果钱先生就某条某款提出疑意，在双方达不成一致的情况下，钱先生要求退房退款，就很难得到解决，若向人民法院起诉，就不会得到支持。这是因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。
综上所述，该房地产开发企业在未取得预售许可证的情况下，进行内部认购，收取诚意金的行为是违法的，依据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，该房地产开发企业将会受到“责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款”。
武汉市城市综合开发管理办公室项目管理处严宽