预售房购买纠纷

　　上海市徐汇区人民法院民事判决书(2005)

　　徐民三(民)初字第1923号

　　原告甲，男，1974年7月2日生，汉族，住本市浦东新区××路322弄31号 1301室。

　　原告乙，女，1975年6月5日生，汉族，住同上。

　　两原告委托代理人**，上海**律师事务所律师。被告上海××××实业有限公司，住所地本市××路462号。法定代表人丙，董事长。委托代理人戊，公司职员。

　　原告甲、乙诉被告上海××××实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2005年 11月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2005年12月6日公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告甲、乙诉称，2004年4月11日，原、被告签订了《上海市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买本市××××路1007号10层10室房屋，每平方米建筑面积单价11,900元，暂测房屋建筑面积41.86平方米，其中套内建筑面积27.238平方米、公用分摊建筑面积14.622平方米，转让总价 498,134元。嗣后，原告依约履行了义务。2004年9月30日，原、被告办理房屋交接手续，被告要求原告支付共用分摊建筑面积增加款14,994 元，原告为了拿到房屋钥匙，被迫向被告缴纳了前述款项。

　　原告认为，按照《上海市房地产转让办法》的规定，被告不应向原告收取增加的共用分摊建筑面积的房款，故起诉至法院，要求被告退还房款14,994元。被告上海××××实业有限公司辩称，对原告陈述的事实无异议。双方约定房屋暂测建筑面积为41.86 平方米，其中套内建筑面积 27.238平方米，共用分摊建筑面积 14.622平方米，房屋建成后，实测建筑面积为43.40平方米，共用建筑面积为16.16平方米，增加了1.538平方米，套内面积增加了0.002 平方米，总建筑面积增加了1.54平方米。被告按照合同约定，补收了3%以内 1.26平方米的房款 14,994元，原告未提异议。合同第五条对于实测面积与暂测面积的误差是指房屋建筑面积而不是单指套内面积，众所周知，暂测建筑面积与实测建筑面积发生误差是房屋建造中不可避免的情况，且这种变化的方式、方法是具有多样性的;政府主管部门在制定的合同范本中明确了以第五条第二款让双方当事人另行约定或选择性确认，所以，被告按照双方约定的合同内容要求原告补足增加面积房价款的做法是正确的。

　　不同意原告诉讼请求。经审理查明，除原、被告陈述一致之事实，本院予以确认外，双方预售合同第五条还约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如被告暂测面积与实测不一致时，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补;被告同意当实测面积与暂测面积的误差超过+3%(包括3%)，不向原告收取超过部分的房价款。以上事实，有预售合同、房屋分套建筑面积计算成果表、付款凭证等以及当事人的陈述佐证。本案的争议焦点在于，是应按房屋建筑面积的暂测、实测差异补收房款，还是按房屋套内建筑面积的暂测、实测差异补收房款。

　　本院认为，房屋的建筑面积由套内面积和共用分摊面积两部分组成，套内面积与建筑面积之比决定了商品房的实际使用率(得房率)。房屋建筑面积的增加，有几种原因：一是套内面积或共用分摊面积增加造成;二是套内面积和共用分摊面积均增加造成;三是套内面积减少、共用分摊面积增加或者套内建筑面积增加、共用分摊面积减少，但增加的幅度大于减少的幅度造成。上述原因，既可能导致得房率的提高或不变，也可能导致得房率的降低。本案系争房屋由于共用分摊面积增加比套内面积多，致使房屋的得房率下降。当发生建筑面积增加时，是否可依据合同第五条的约定补收房款，要具体分析面积增加的缘由。

　　本案中，双方在预售合同第二条既约定了套内面积，又约定了建筑面积，显然得房率按合同约定已于固定，买受人预购房屋是基于对得房率的清晰认识和信赖，而开发商也将得房率作为吸引消费者购房的一种商业手段和承诺。当实际交付的房屋因建筑面积的增加反而导致了得房率的下降，如仍允许被告按增加的房屋建筑面积补收房款，既不符合原告购房时的初衷，被告亦有误导原告之嫌，违背了民事活动所遵循的公平和诚实信用原则，损害了原告的权益。因此当得房率降低而建筑面积增加时，只有将预售合同第五条的约定适用于套内面积部分方符合双方签订合同时的真实意思，故被告无权就增加的共用分摊面积向原告补收房款，被告仅可就套内面积的暂、实测变化适用多退少补的原则。

　　原告要求被告退还多收取共用分摊建筑面积增加款的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条的规定，判决如下：被告上海××××实业有限公司于本判决生效后十日内返还向原告甲、乙收取的房款14,970.20元。案件受理费609.80元，由原告负担1元，被告负担608.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

　　代理审判员 徐汶二OO五年十二月二十二日书记员 徐蔚芳