开发商在商品房预售后再行转让的，该转让合同是否有效？可否适用

正文：关于“一房二卖”的问题，现如今可谓屡见不鲜。对于那些只是先与开发商签订了购房协议，但并没有办理产权登记的购房人，面临这样的风险还是相当大的。因为假如此时，开发商又将该房屋卖给第三人，并且与其办理了产权登记，根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该房屋的所有权已经归于第三人。那么对于第一位购房者应当如何进行索赔呢？
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。：
该条对出卖人恶意违约导致合同解除的后果作了规定，有利于维护买受人的合法权益。
律师提示：
如何预防“一房二卖”？
根据《物权法》第二十条第一款规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
预告登记具有物权的排他效力，是尚未成为物权的一切不动产请求权的保全措施。商品房预售合同签订后，由于预售房屋尚未建好，不可能办理房屋产权过户手续，购房人不可能在不动产登记簿中登记为该房屋的所有权人。此时，虽然开发商承担了依照合同约定转让所有权的义务，但购房人所享有的只是合同上的请求权，不具有排他的效力，购房人无法阻止开发商将该房屋再卖给第三人的行为。所以为了保护购房人的请求权，法律规定了预告登记制度，使得妨碍购房人请求权的行为不能生效。
但要注意，预告登记的有效期并非无限长，根据《物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”