买的房子变成50年租赁 学府名苑涉嫌违规卖房

“我们的房产证到底什么时候才能办下来？而且从现在的状况看，似乎是永远都办不到了！”近日，成都市民杜女士致电本报热线称，自己花10余万元在蛟龙工业港“买”的房子居然是“租赁”，开发商涉嫌违规卖房子。
　　接杜女士反映的情况后，记者进行了多方采访得知，杜女士“买”的房子要办理产权证几乎是不可能的。

　　购房者：“买”的房子变成50年租赁？

　　据杜女士介绍，2007年7月，她花了近16万元购买了成都蛟龙经济开发有限公司开发的“学府名苑”的一套房子，“学府名苑”位于成都市双流县蛟龙工业港双九路。“当时购买的时候，销售人员向我们表示该楼盘是非住宅用地，在缴纳房款后可获得50年的房屋使用权，不然价格不可能才1600元/平方米，并承诺2008年8月30日交房，而且只要缴纳800元/平方米的土地出让金就可办产权证。这样我们才付钱，签了一份房屋租赁合同，租赁年限签订为20年+30年。”

　　杜女士说，开发商在交房的时间上就开始违约：“没有按照约定时间交房，一直拖到今年1月才把房子交给‘买房者’，开发商说是因为地震而延迟交房，这点我们也能理解，但也拖得太久了。而且这二期也开盘了，可办产权的事一点动静都没有，这房子的产权到底能不能办？需要哪些手续才能办到产权证？”

　　开发商：公司从未承诺过办产权的事

　　4月7日，记者电话联系了杜女士提供的成都蛟龙经济开发有限公司销售经理谢先生。在电话中，谢先生表示，从一开始就说是租赁合同，购房者也很清楚该房子的性质，从来没说过是商品房。对于办理产权的问题，只要缴纳800元/平方米的土地出让金就可以办理。现在工业港就已经有两个小区正在办理，这个地方已经纳入政府规划，肯定能办理产权，但还需要时间。具体什么时候能办，以及什么时候办下来就需要咨询成都蛟龙经济开发有限公司的相关人士。

　　随后，记者联系了成都蛟龙经济开发有限公司曹部长，对方称，公司从来都没有给购房者承诺过可以办理产权。购房者如果能拿出证据证明是谁承诺就请去找谁，至少目前公司是没法为“学府名苑”办理产权的。

　　规划局：很难变更土地使用性质

　　能否办理产权证，其关键就在于土地的使用性质，“学府名苑”的用地性质能改为住宅用地吗？

　　“根据《土地管理法》，我国的土地有‘三大类’：农用地、建设用地和未利用地。土地性质主要是指这其中的建设用地分类，一般在进行土地登记时，《国有土地使用证》用途一栏中都会登记商业、住宅、工业、办公等分类，这就是土地性质。土地只能按规划来使用，土地用途不能擅自更改。”成都市双流县规划管理局建管科工作人员吴先生说，如果蛟龙工业港想修建商品房进行买卖，就必须把土地性质更改为住宅用地，才能办理房产证和国土资源证。土地的使用性质肯定是和开发商提供的大产权、土地证的性质相对应的，想把一块已经规划好的土地改变土地使用性质并不是一件容易的事。除非因为区域规划，政府主动调整了土地用途，开发商可以到国土部门申请《出让合同变更协议》改变土地用途，否则是不可能办住宅产权证的。“而‘学府名苑’的情况属于要对已经规划好的土地性质进行更改，这是比较困难的。”

　　改变土地性质虽然难，但也不是绝对无法更改。

　　“如果要更改土地使用性质，需要哪些手续和费用？”就记者的提问，吴先生介绍说：“这还要看开发商是如何取得土地的。如果地块是出让土地，通常可直接向政府土地管理部门申请变更用地性质，政府土地管理部门会征询规划等部门的意见，决定是否同意，如果同意，需补交土地出让金。如果该地块是划拨土地，按现行规定，则应通过招投标方式或者拍卖方式取得，并缴纳土地出让金。而土地出让金指的是各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款，这一部分价款并不是土地的全部价格，不同地区土地出让金收取的比例并不一样。”

　　房管局：工业用地上住家成本高

　　“类似‘学府名苑’性质的楼盘，吸引购房者最大的因素就是便宜，但这便宜的背后很可能是陷阱。购买房子时，一定要看相关五证。买房子最重要的就是要拿到产权证和土地使用证，这才是购房者私有财产的保证。”双流县房管局工作人员说，房管部门一直就在提醒购房者购房一定要买正规的商品房，最好不要购买这种在工业园区内的、看似“公寓式住宅”。因为此房屋的土地性质很可能为工业用地，而国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的“住房”出售。其次，虽然工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积７％的行政办公及生活服务设施，并可以办出办公用房的产权证，但这样的产权证和普通住宅产权证的性质完全不同，一旦购房者购买了此类房屋，日后将面临诸多问题，如：银行一般不予按揭贷款、无法公证，小孩上学也很难保障，而且使用水、电、煤、暖气等配套将全部按照工业用房的标准缴纳，其费用要比生活用房贵不少。

　　在了解了这些情况后，杜女士显得很后悔：“房款付了，也花钱装修了，手上也没有任何证据能证明开发商欺骗我们，有的只是一些口头承诺，都怪自己贪便宜。钱花了不说，只买来一张50年租赁期的租赁合同，产权证也拿不到，天然气、自来水也都不能用，这到底买的什么房子！”