刘某诉某房产开发有限公司、某实业有限公司商品房预售合同纠纷案

　　刘某诉某房产开发有限公司、某实业有限公司商品房预售合同纠纷案

　　原告刘祥春，男，1956年6月6日出生，汉族，无职业，住沈阳市和平区南二马路一段24号。

　　委托代理人葛文光，男，1943年3月8日出生，汉族，系辽宁省鸿达实业总公司法律顾问，住沈阳市大东区东边城街14-1号3-2-3

　　被告沈阳唐州房产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区惠工街223号

　　法定代表人金万里，系董事长。

　　委托代理人魏曙光，男，1958年10月6日出生，汉族，系该公司职员，住沈阳市和平区中山路11号

　　被告沈阳日月潭实业有限公司(原沈阳日月潭大酒楼有限公司)，住所地沈阳市和平区桂林街二段十八号。

　　法定代表人金万里，系董事长。

　　委托代理人杨志武，系辽宁东来律师事务所律师。

　　原告刘祥春诉被告沈阳唐州房产开发有限公司，沈阳日月潭实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2003年3月25日公开开庭进行了审理。原告刘祥春的委托代理人葛文光，被告沈阳唐州房产开发有限公司的委托代理人魏曙光，被告沈阳日月潭实业有限公司的委托代理人杨志武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　原告诉称，1993年12月15日，原告与二被告签定了《办公楼购买合同书》。合同书约定，至1995年5月11日止，原告应支付购房款680，697 元。被告的建筑工程期限至迟完工期限为1995年11月30日，如逾期完成，每延一日应补偿原告已缴款的千分之一，以补偿房屋延期交付使用给其造成的损失，因此，依据《中华人民共和国合同法》的规定，要求二被告给付补偿费人民币170万元，并交付合同约定的房屋。

　　被告沈阳唐州房产开发有限公司答辩称，1993年12月15日原告与我们签定的合同书上虽然盖有本公司的公章，但该合同中规定的办公楼的开发商是沈阳日月潭实业有限公司，我方只是协助销售，原告所交付的购房款均由日月潭公司收取，我方不应成为本案的被告。

　　被告沈阳日月潭实业有限公司答辩称，与原告签定合同书属实，约定的房屋一直未竣工，交付违约的事实我方承认。原告曾经以违约为由起诉被告至沈阳市中级人民法院，2000年5月11日原告以与我公司自行和解为由申请撤诉，并与日月潭公司达成和解协议一份，我方亦未按照此份协议履行。因此，原告起诉的依据应为 2000年5月11日的协议，不应依据1993年12月15日签定的合同书。

　　经审理查明，1993年12月15日，原告刘祥春与被告沈阳日月潭大酒楼有限公司(以下简称日月潭公司)，被告沈阳唐州房产开发有限公司(以下简称唐州公司)签定《办公楼购买合同书》一份。约定刘祥春购买二被告开发的亚洲商务办公楼中的编号为1009、1010第10层第09、10室房屋，共二户，(位置详见房屋平面配置图)，建筑面积105.92平方米，总价格按美元计算为捌万捌千玖百捌拾元整，并约定了具体的付款时间及金额。同时，合同第七条还约定，甲方之建筑工程其至迟完工期限为95年11月30日前，如逾期完成，每延一日应补偿乙方已缴款的千分之一，以补偿房屋延期交付使用给乙方造成的损失。合同书附件二还对该房屋的建材、质量标准进行了约定。合同签定后，原告刘祥春按照双方约定的付款办法支付了部分购房款，至1995年5月11日，原告共计交付购房款人民币680，697元。被告出售的房屋至今尚未竣工交付给原告。原告曾因被告逾期交付房屋，要求支付补偿金为由诉讼至本院，2000年5月11日又以自行和解为由撤回起诉。2000年5月11日，刘祥春与日月潭公司签定和解协议书一份。协议书约定，甲方为沈阳日月潭实业有限公司，乙方为刘祥春。其内容为，乙方于1993年12月15日与甲方签约购买甲方开发建设的“亚洲商务贸易中心”办公房两间，面积105.92平方米(将来以实际为准)，乙方已交纳房款人民币680，697元(占房款总额的90%)。甲方原订于1995年11月30日将办公用房建成交付乙方使用，由于甲方延期交屋，乙方诉至沈阳市中法，现甲、乙双方经过友好协商，同意庭外和解，达成如下协议。1、甲方承诺乙方购买的办公房于2000年12月31日前交付使用，违约罚款按每日万分之二计息。2、甲方同意给予乙方经济补偿金额按同期银行利息计，计息日期从交款之日起算至2000年12月31日，此部分补偿金额为人民币298，800 元。3、乙方同意在市中法撤诉，其乙方上诉费的一半由甲方承担，此部分金额为人民币12，765元，甲方同意于2000年6月1日前将此款交给乙方。4、甲方给予乙方的经济补偿(本协议2款)，其中75，633元用来交纳乙方剩余10%房款，余22，316元甲方承诺在2000年10月15日前交给乙方，违约罚款按每日万分之二计息。5、本协议未尽事宜，待甲乙双方另行商议。协议签定后，日月潭公司亦没有如约交付房屋及支付约定的经济补偿金。原告于 2003年1月4日诉至本院。

　　上述事实有办公楼购买合同书、日月潭公司的专用收款收据、协议书、沈阳市中级人民法院(1999)沈民初字第199号民事裁定书，沈阳日月潭大酒楼有限公司建设工程规划许可证、土地使用证、商品房预售许可证及当事人陈述，经庭审质证，在卷佐证。

　　本院认为，原、被告签定的办公楼购买合同书是双方真实的意思表示，且不违反法律强制性规定，依照最高人民法院1995年12月27日作出的《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第二十六条规定：“商品房的预售方，持有土地使用证，也投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间办理了预售许可证明的，可认定预售合同有效”。本案被告沈阳日月潭实业有限公司于2000年9月已取得商品房销预售许可证，其与原告刘祥春签定的《办公楼购买合同书》依法成立，具有法律约束力。被告日月潭公司提出双方于2000年5月11日签定的和解协议书变更了原购买合同书中关于房屋交付时间及补偿金条款的约定，原告以办公楼购买合同书作为主张权利的依据，缺乏事实基础的主张，本院审理认为，该协议书是双方就(1999)沈民初字第199号案件所做的庭外和解之协议，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》中关于在诉讼中，当事人为达成和解协议的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据的规定，该协议书不能成为被告日月潭公司对原告诉讼请求的抗辩。双方均应按照1993年12月15 日签定的办公楼购买合同书履行。关于原告要求二被告依合同约定的计算方法给付170万元补偿费的诉讼请求。本院认为，至1995年5月11日，原告共计交付购房款人民币680，697元。被告出售的房屋至今尚未竣工交付给原告。二被告严重违约。双方合同成立于 1993年，约定的履行期限为1995年11月30日，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(一)》第一条：“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定”之规定，此合同纠纷应适用《中华人民共和国经济合同法》调整。《中华人民共和国经济合同法》第三十一条规定：“当事人一方违反经济合同时，应向对方支付违约金”。关于违约金的适用问题，《最高人民法院关于在审理经济合同纠纷案件中具体适用经济合同法的若干问题的解答》中规定：“经济合同实施条例或者实施细则中对违约金不作具体规定、完全由当事人自行约定的，对于当事人在合同中的此种约定，应当承认其为有效。但是，为防止当事人滥用自行约定的权利，违约金的数额以不超过合同未履行部分的价金总额为限，对超出部分，可不予保护”。《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第三十九条规定：“合同一方违反合同，应向对方支付违约金。合同对违约金有具体约定的，应按约定的数额支付违约金。约定的违约金数额一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限。对违约金无约定或约定不明确的，按没有约定处理”。二被告在与原告签定的合同中，明确允诺建筑工程至迟完工期限为1995年11月30日，如逾期完工，每延一日应补偿原告已缴款的千分之一，以补偿房屋延期交付使用给上诉人造成的损失，故二被告应依合同约定的日千分之一标准承担违约责任，但违约金数额应以不超过未履行部分价金总额(即原告已付购房款 680，697元)为限。对于被告唐州公司提出该办公楼是日月潭公司开发建设，自己不应成为被告，并且不同意承担合同义务的主张，因办公楼购买合同书明确约定了房屋的出售方为日月潭大酒楼有限公司和沈阳唐州房产开发有限公司，并且盖有唐州公司的印鉴，庭审中其承认为了协助日月潭大酒楼有限公司进行销售而加盖的公章，故其主张不能成立。综上所述，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(一)》第一条、《中华人民共和国经济合同法》第三十一条、《最高人民法院关于在审理经济合同纠纷案件中具体适用经济合同法的若干问题的解答》、《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第三十九条之规定，判决如下：