邓某诉某房产有限公司商品房预售合同纠纷案

　　邓某诉某房产有限公司商品房预售合同纠纷案

　　广东省佛山市中级人民法院

　　民事判决书

　　(2003)佛中法民一终字第1062号

　　上诉人(原审原告)邓佩仪，女，1972年9月11日出生，汉族，住佛山市顺德区勒流镇大晚党贤村。

　　委托代理人钟德强、董国楷，均为广东纵信律师事务所律师。

　　被上诉人(原审被告)顺德市顺成房产有限公司(下称顺成房产公司)，住所地：佛山市顺德区大良镇南国东路顺成大厦。

　　法定代表人黄纪棠，经理。

　　委托代理人沈庆，广东中信致诚律师事务所律师。

　　上诉人邓佩仪因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院(2003)顺法民一初字第00156号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2003年5月20日询问了上诉人邓佩仪的委托代理人钟德强、董国楷、被上诉人顺成房产公司的委托代理人沈庆。本案现已审理终结。

　　原判认定：2000年9月28日，原、被告签订《绿茵花园代建房内部认购合同》一份，房屋的总售价1336000元。合同对交楼时间的约定为：被告同意于 2001年6月30日将上述代建房锁匙交付给原告使用，并签署房屋交接单。对违约责任的约定为：被告不能按期交付原告所购代建房锁匙时，每逾期一天，被告向原告支付代建房总售价万分之五的罚金。对交楼标准的约定为：外墙贴高级瓷砖，室内墙身、天花板为水泥沙浆批荡、扫灰水，室内不设内间墙;窗户为高级铝合金窗，阳台配落地玻璃趟门;供水供电到门口，免收水电增容费;供气到户，免收小区管道燃气工程配套费;送可视对讲系统;配送马丁车库门;送不锈钢防盗网;管道燃气开户费、电话及公共电视工程配套费、开户费由原告自行缴付。2000年11月22日，原、被告签订一份《商品房购销合同》，约定商品房交付时间为 2001年12月31日前。2001年2月28日，原告又与被告签订一份《补充协议》，约定由原告自行制造部分铝合金窗及防盗网。2001年7月1日，被告按原告在合同中留下的地址发出挂号信一封，通知原告收楼，原告承认收到了该通知。另查，被告开发并出售绿茵花园别墅在原、被告双方发生纠纷前已取得国有土地使用证、建筑工程规划许可证和商品房预售许可证。绿茵花园分两期开发，第一期122幢别墅，原告购买的房屋是其中一幢。李德强是绿茵花园122幢别墅业主之一，其所购买的房屋已办理了房地产权证(产权证号：粤房地证字第C1118609号)。再查，被告于2000年11月8日与顺德市建筑设计院有限公司及顺德市保顺工程建设监理有限公司签订《工程建设监理合同》，约定由该两单位负责绿茵花园工程的质量监理。2001年6月30日，顺德市建筑设计院有限公司、顺德市保顺工程建设监理有限公司及顺德市业兴建筑工程有限公司共同出具《工程初验报告》一份，对原告所购买的房屋评定为合格。佛山市顺德区规划国土局亦于2002年1月7日颁发了《顺德市建设工程规划管理验收合格证》。2001年11月9日，被告与顺德市电力工业总公司签订《临时供电合同》，约定绿茵花园工程建设的供电事宜，但至本案诉讼时，被告未能举证证明是否已为原告办好永久用电的使用手续。2002年4月18日，顺德市大良区立林电子有限公司出具《绿茵花园智能化小区管理系统布线及挂机实施方案说明》一份，证明2001年5月20日已完成总体联网布线及管材预埋工作，具体进户线已安装到每户的街门柱脚。2002年7月5日，顺德市燃料石油化工有限公司出具的《关于绿茵花园燃气管道完成情况说明》一份，证明绿茵花园别墅地的燃气管网部份已完成，但未有总体验收，按规定管道系统暂不能供气，需用气可由该公司提供专用钢瓶。被告于同年11月9日与顺德市电力工业总公司签订《临时供用电合同》，约定绿茵花园工程建设的供电事宜。2002年7月12日，顺德市规划国土局向被告发出《顺德市商品房权属证明书》，当中表明绿茵花园一期122幢别墅的竣工时间为2001年6月。2002年6月18日顺德区建设工程质量安全监督站向顺德区人民法院复函，称：对私人购地建单门独院住宅这类性质的房屋的完工质量验收，该站无作任何规定，对于私人购地建单门独院住宅这类性质的房屋，设计单位、施工单位及工程监理单位等有关单位出具的质量结论是否可作为交付使用的依据，建议征询规划国土部门的意见。后因原告认为被告交付使用的房屋不符合交付使用的条件，经与被告协商未果，原告起诉至原审法院。

　　原判认为：本案诉讼前被告已领取了《商品房预售许可证》。原告与被告签订的《绿茵花园代建房内部认购合同》和《商品房购销合同》及《补充协议》，是双方当事人在公平自愿、等价有偿的原则下签订的，是双方当事人的真实意思表示，其内容除《商品房购销合同》中有关价格条款外，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。因《绿茵花园代建房内部认购合同》签订在《商品房购销合同》之前，故应认为双方当事人在《商品房购销合同》中对相应条款进行了变更，故对于逾期交付讼争房屋的违约责任条款，应按《商品房购销合同》约定的条款处理，即从交付期限的第二天至交付之日止，按已交付的购房款以同期国家公布的银行固定资产贷款利率计付违约金;逾期超过30天，则按购房者累计已付款的1%支付违约金。但是，对于讼争房屋的交付期限条款，因《补充协议》是在《绿茵花园代建房内部认购合同》及《商品房购销合同》之后签订，故应认为双方当事人在《补充协议》中进行了变更，即讼争房屋的交付期限为2001年12月31日。原告向被告出具书面材料同意按《绿茵花园代建房内部认购合同》约定的总价及付款方式付款，并且也是按照《绿茵花园代建房内部认购合同》约定的条款来实际履行的，故应认为双方当事人对讼争房屋的总价及付款方式按《绿茵花园代建房内部认购合同》约定的条款履行。但是双方当事人为减少办证费用而故意在《商品房购销合同》中把房屋价款减低的行为，属于为逃避商品房交易税收为目的，故意变相减少商品房交易价格的行为，依法应确认无效。对于讼争房屋是否具备法定交付和约定交付条件问题，因被告依法取得了国有土地使用证、建筑工程规划许可证和商品房预售许可证，已符合商品房预售条件，同时，讼争房屋属于单门独院的低层建筑，各项设施也已完工并经过相应单位验收，在房屋竣工后，已由建设单位即被告组织设计单位、施工单位和工程监理单位进行验收，并依法取得了房地产行政主管部门即原顺德市规划国土局颁发的《顺德市建设工程规划管理验收合格证》和《顺德市商品房权属证明书》，甚至与讼争房屋同属绿茵花园一期项目的部分业主也已领取了房产证，故可确认讼争房屋自2001年6月起已具备法定交付和约定交付条件。被告认为讼争房屋已具备法定交付和约定交付条件，理由成立，予以支持。对于讼争房屋的实际交付问题，被告已于2001年7月1日按照原告提供的地址向原告投寄挂号信函通知原告收楼，原告也承认已收到收楼通知书，故应确认被告已按约履行了房屋交付义务，未构成违约，依法不应承担违约责任。讼争房屋已具备交付条件，被告也曾履行了交付义务，而原告未在收楼通知所给的期限内办理收楼手续，也未提供证据证明其在讼争房屋交付期限届满之日至起诉之日期间向被告要求交付房屋而被拒绝，故对于造成原告至今尚未能实际使用讼争房屋的后果，应由原告自己承担。但原告可随时要求被告交付房屋。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告邓佩仪的诉讼请求。案件受理费7700元，由原告邓佩仪负担。