国土部施压 开发商土地储备模式恐生变

　　积极争取先期参与土地一级开发，以期在土地招拍挂之前掌握第一手地块资料占得先机，并变相减少拿地成本。一些开发商惯用的这一土地储备手法，将有可能会遭遇政府部门的封杀。

　　7月26日，国土资源部相关官员表示，将针对几个月前评估现行招拍挂制度运转情况中发现的一些问题，研究对招拍挂办法的修改。该部政策法规司司长王守智强调，招拍挂过程中存在关联交易的现象，例如部分从事土地整理等一级开发的企业最终也参加到了土地的竞买。王守智还表示，招拍挂程序还需要更加严谨，防止串标，防止招标过程当中运作不规范造成的一些不公平。

　　事实上，在不少上市房地产企业的公告文件中，从事一级开发土地的数量，仍旧被视作是企业实力以及企业未来土地储备能力的一项重要指标而被夸耀。而国土部的上述表态值得关注，一旦国土资源部对此作出调整，势必改写这些上市公告的写作规范。

　　上述做法并非个案。在土地市场竞争日益激烈的情况下，一些资金实力稍差一点的中型企业甚至将积极参与一级开发上升到企业战略的高度。北京某知名开发商便将积极从事二线城市的一级开发，视作以降低土地成本，扩大公司土地储备的战略。

　　据经济观察网了解，2009年五月份出让的广渠门10号地，其最终竞得者富力集团便是该地块一级开发的操办企业。当时，业内人士评估，由于参与了广渠门10号地的一级开发，富力集团在通过招拍挂程序获取该幅土地时，将比其他开发商节约约1000元每平方米的楼面地价成本，从而在竞价过程中占有优势地位。

　　不仅如此，对于那些参与招拍挂的开发商而言，如何与一级开发企业打好关系，也一直是极为重要的事情。“现行的土地一级开发制度还是有很多不规范的地方，如果跟一级开发商关系没处好，对方很可能在一些技术环节上使个绊子，造成对买地企业的工期延误，或者是开发成本的增加。”一位匿名开发商对经济观察网记者表示。

　　以上仅仅是现行招拍挂制度运转过程中出现的种种问题之一，尽管如此，业界和国土部对该制度的态度却并不相同。

　　在过去的几年当中，包括任志强在内的一些房地产开发商认为在房价暴涨的过程当中，招拍挂制度起到了推波助澜的效果，因而建议对该制度进行修改。而在经历了2009年至2010年初的房价新一轮暴涨之后，包括北京在内的部分地方政府也适度调整了招拍挂制度的执行策略，在土地出让过程中大幅度提高了招标方式的比例，而对易于导致激烈竞价的挂牌、拍卖方式，则有所减少。

　　不过，26日王守智的表态却显示，国土资源部将来对招拍挂制度的调整方向可能与开发商所希望的方向不同。

　　尽管制度已经执行数年，但一些地方政府对招拍挂制度的执行依旧颇有疑虑。在2008年，经济观察网记者便在郑州看到一块土地已经开始地桩建设，开发商甚至依旧印刷出项目的宣传材料，但在该市国土资源局的网站上，这幅土地却被规定在20天之后进行正式的出让。

　　类似的荒唐例子还有很多，比如北京市规定每幅土地必须有三家以上的开发商参与竞买才算完成有效出让，而在2008年土地市场低迷的时候，一些开发商为了能够获取土地，甚至邀请同一集团底下的兄弟公司一起参与竞买，以达到参与者最低限数。

　　“根据我们国家《物权法》的规定，关键是在公开，要把土地的用途，把用地的标准、价格、过程全部向社会公开，最主要强调的是‘公开’这个问题。”王守智表示，招拍挂制度的建设是适应我国市场经济体制的建立的，是对生产要素市场化配置的一个重要保障，这一点非常重要，招拍挂制度将要坚持推行下去，但发现了问题也会及时进行改良。

　　类似的评估，今后在国土资源部也将有序可循，7月9日，国土资源部正式对外公布了《国土资源部规章和规范性文件后评估办法》，将定期开展法规文件的效果评估。而事实上，对招拍挂制度的评估，便是该《办法》公布之前的一个试点。