北京调整土地出让方式避免地王魔咒

　　指导性规划意见可能不再写入竞价卖地材料，暗标竞价出让制度也在考虑之中

　　“地王”是个“光环”但也是个“魔咒”。

　　于是，当一次没有突破“控制性规划”的“规划调整”附加于北京昔日“地王”——广渠路15号地之上时，“技术问题”便演化成了一场“风波”，被北京市规划委否决的命运，尽管意料之外，但亦情理之中。

　　纪录从来都是用来被打破的。广渠路15号地块的“地王”身份，也早已是半年前的往事。然而，当地王纪录被频繁刷新之时，就连地方政府也开始考虑土地出让方式的“未来”——与其说这场“风波”系由“调规”而起，还不如说因其“地王”身份而起，对于同样倍感压力的地方政府而言，“地王”成为“魔咒”也不是他们愿意看到的结局。

　　指导“边界”

　　一道常规考题的答案，却令大多数答题者感到意外——在春节前北京市规划委否决广渠路15号地块规划调整的申请之前，业界没有人猜到这个答案，因为广渠路15号地块的开发商——中化方兴——所提出的，仅仅是一个没有突破“控制性规划”的规划调整申请。

　　“北京市规划委没有通过我们的申请，我很遗憾，但作为开发企业，我们必须遵守政府的这一决定。”说到此处，曾飞的表情多少有些严肃，语气明显放慢许多，他的身份是中化方兴综合部的副总经理。

　　实际上，中化方兴所提出的仅是一次技术性的规划调整，这一点，就连北京市规划委的专家，也不能否认，尽管他慑于自己的半官方身份而不愿透露姓名，但他还是向记者表示，地块规划共有两类，一类是控制性规划，由政府给定，目的是为了与城市总体规划对接，开发者不得突破。另一类则是指导性规划，在控制性规划的范围内，这种规划并无限制性。

　　“广渠路15号地的规划调整申请就是后一类，虽然他的申请调整了局部的高度，但是总的容积率没有突破。”他说，也正是出于这样的逻辑，大部分业界人士都认为，申请被批准的难度不大。然而，结果却出乎意料。

　　曾飞和他所供职的中化方兴显然有心理准备，所以在终裁之后表现得仍然平静。曾飞告诉记者，广渠路15号地的“进程”将按照政府有关规定的程序进行，不会因为规划调整的被驳回而受到影响，他还解释说，提出调整规划的申请就是为了做出品质更高的项目，既不增加面积，也不增加可售房源的套数。

　　一切的争议，都源于中化方兴是否能够调整政府的“指导性规划意见”。“我们一般都把指导性的规划意见就看做是限制性的规划条件，尤其是在这种指导意见写入竞价卖地的材料当中的时候，没有人纠结这个指导的‘边界’，谁都知道那是自找麻烦。”北京一位国企开发商的总经理解释道。

　　恰是在广渠路15号地的“指导性规划意见”中，这块土地被“指导”为了“矮胖”的建筑群，而中化方兴的努力，是在不改变控制性规划的前提下，把她变成“瘦高”的建筑群。

　　前述接近北京市规划委的人士称，15号地块申请调整规划引发的讨论，已经引起了北京市分管市领导的关注。一位分管市领导曾对相关部门表示，为了避免以后再引发类似的问题，指导性的意见，就不要写入竞价卖地的相关材料中。言外之意，最无争议的控制性规划指标，将有望成为唯一的规划指标。

　　“暗标”尝试

　　厘清边界，减少争议之外，地方政府更为关心的是，如何避免因“地王”的“一出再出”而向楼市传达的清晰“涨价预期”。

　　于是土地出让方式的调整开始分步纳入地方政府的考虑——由明标竞价到暗标开标已经成为地方政府开始考虑的一种调整路径，毕竟“国十一条”中明确要求对土地出让方式进行合理调整，进而控制涨价预期。

　　“北京在一些土地的出让上，已经开始尝试‘暗标’的方式。”北京某区国土局的一位官员告诉记者，所谓暗标，即是多家竞标组织同时在未知竞争对手的报价、方案等信息的情况下投标，然后在同一时间同时开标，方案最好或价格最高者得到土地——在这样的模式之下，就避免了现场“面对面”“飙价”过程，从而避免因现场竞争而出现的“天价地王”。

　　而北京历任“天价地王”，都是现场竞价的产物，从2005年清河地王的60多轮竞价，直至2009年几块地王的竞价轮次都以70轮为“平常”——只高不低。

　　上述官员向记者解释，这种“暗标”的方式也是国土资源部设计的土地招拍挂制度中允许的出让方式，这也是各种避免土地竞价过高导致地价高企的手段之一，现实中仍然要结合地块条件，竞买者数量等诸多技术问题，至于推广，这位官员称还仅仅是在探索与考虑的阶段。

　　而市场却并不等待这样的脚步临近——广渠路15号地附近的首城国际中心项目为例，其2009年8月的开盘价格为18000元/平方米，而截至今年2月1日，其均价已升至28000元/平方米;同样距其不远的万科蓝山项目价格也由30000元/平方米早已上涨至35000元/平方米。