井冈山市土地出让金清算管理实施办法

　　为了加强我市国有土地有偿使用收入管理，依法、合理、公正确定土地出让宗地成本，准确核算出让宗地收支情况，发挥国有土地的经济效益，保障国家、单位、个人的合法权益，根据省财政厅《关于印发〈江西省国有土地储备机构土地收储财务管理办法〉的通知》(赣财综[2004]72号)、省财政厅《关于贯彻〈江西省人民政府关于进一步加强我省国有土地收入管理工作的意见〉的实施意见》(赣财综[2004]67号)、省财政厅《关于转发〈国有土地使用权出让收支管理办法〉的通知》(赣财综[2007]19号)等文件精神，参照会计准则和财务通则，结合我市实际情况，制定本实施办法。

　　一、土地收储出让资金管理程序

　　土地收储出让业务执行收支两条线政策，按照规定，从2007年1月1日起，所有土地出让收入都必须全部直接缴入地方国库，所有土地出让支出都必须全部通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，土地出让收支实行彻底的“收支两条线”管理。

　　(一)、设立土地保证金代收代缴户。根据赣财综[2007]19号文规定：财政清算专户的土地收入要尽快清算，将清算后的余额全部缴入地方国库，并撤销“土地收入财政清算专户”。为便于土地招标、拍卖、挂牌和协议出让过程中的预收款、定金、保证金等资金的缴存，财政部门可以在银行开设“土地保证金代收代缴户”，专门办理相关资金的收缴、划拨和退付。其它部门不得设立资金过渡户、收入清算户或预收定金专户。

　　土地出让的定金、押金、履约保证金由缴款人全额直接缴入土地保证金代收代缴户。未中标的根据国土部门开具的退款通知单(附表一)，由财政部门直接将履约保证金退给缴款人;中标的土地受让人的履约保证金由财政部门直接将保证金转为出让金缴入国库,并根据合同在规定期限内将余款全额直接缴入地方本级国库(具体操作办法根据赣财综[2007]年19号文件执行)。经财政部门确认土地收入进入国库后，由国土部门开具国有土地有偿使用收入专用票据和相关票据给国有土地使用权受让人。

　　土地收储中心定期与财政部门核对收入帐务，应收未收的款项要及时清收，应退未退的押金、定金、履约保证金要及时清退。

　　(二)、土地储备中心在收购土地前和出让土地后，须按宗地向财政部门报送宗地财务收支预算和决算。预、决算须先经主管部门审核同意后，由财政部门审批，待缴款人全额缴清土地出让价款后(特殊情况下按首次缴纳土地出让价款后)，由收储中心编制宗地财务收支决算。宗地财务收支决算应包括宗地财务收支预算执行分析报告、出让收储土地宗地财务收支决算表(附表二)、收储协议、拍卖(招标、挂牌)成交单、土地出让合同，并附有关资金收付等资料。

　　(三)、财政部门在收到土地储备中心宗地财务收支决算后十天内批复，并根据批复的决算办理出让土地的收益清算及相关成本的拨付。财政部门对土地收益进行分配时，填制出让收储土地收益分配表(附表三)。

　　二、成本审核

　　(一)、成立成本审核工作小组

　　成本审核工作小组由市国土局分管领导、业务科长、具体经办人员，市财政局分管领导、业务科长、具体经办人员组成。成本审核工作由市财政局牵头。

　　(二)、土地成本清偿申请报送

　　市土地储备中心运作的土地项目，成本由储备中心垫支的，由储备中心向市财政局提出清偿申请;成本由业主垫支的，由业主向财政局提出清偿申请，储备中心初审后，由储备中心向市财政局提出清偿申请。

　　清偿申请必须写清宗地基本情况(如地块名称、面积、受让方名称等)、垫付的各项费用数额，并附国有土地出让合同及有关原始依据的复印件;开发性支出决算必须经过中介机构审计认定，财务费用分摊计提须附计算依据。

　　(三)、成本审核

　　土地交易成功后，待土地受让方将土地出让金全部缴清进国库后，土地收购征用费用垫支单位即可以书面形式向市财政局提出清偿申请(市土地储备中心和市财政局各一份)。审核工作小组成员审核后，形成书面审核意见(参与审核的小组成员签名)。根据审核意见，市土地储备中心出具土地成本审核清算明细表(附表四)，送市财政局。市财政局根据清算表、审核意见及相关规定对土地出让收入进行清算，并拨付相关的成本。

　　(四)、成本范围确定

　　出让土地的成本包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、税费支出、财务费用、其它支出。

　　1、征地和拆迁补偿支出是指收购征用土地依法依规支付的各项经济补偿。包括征地补偿费、收回收购国有土地补偿费、拆迁补偿费等。

　　征地补偿费包括土地补偿费、安置补偿费、青苗补偿费和地上附着物补偿费;收回收购国有土地补偿费是指依法收回收购国有出让土地或划拨土地使用权依法依规应支付给原土地使用权人的经济补偿;拆迁补偿费是指收购城镇土地依法依规支付的土地上各类地上地下建筑物和构筑物拆迁的经济补偿。

　　2、土地开发支出。包括前期土地开发性支出以及财政部门规定的与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等基础设施建设支出，以及相关需要支付的银行贷款本息等支出，按照财政部门核定的预算安排。

　　3、税费支出是指土地储备机构在收购征用或出让土地过程中依法依规应缴纳的各种税收及规费。

　　各种税收由土地受让方直接缴纳，不包括在合同总价款之内。

　　规费主要是指依法依规应缴纳的新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费、菜地和精养鱼塘开发基金、防洪保安资金、征地管理费、土地登记费、土地评估费、土地测绘费、土地交易费等。

　　耕地开垦费按省计委、财政厅赣计收费字(2003)818号，省物价局、财政厅赣财综字(1997)135号收取;征地管理费按照《井冈山市土地管理费税收缴标准》规定是建设用地的按8元/㎡收取、空闲地和未利用地按6元/㎡收取(按赣价费字[95]25号文件折算定价)。

　　4、财务费用是指土地储备机构为收储土地向银行或其他金融机构借款而发生的利息支出，以及业主垫付资金按规定应支付的资金占用费等。

　　5、其它支出是指除补偿支出、开发支出、税费支出和财务费用项目以外的支出。

　　(五)、改制企业划拨国有土地一般按40%清算成本，具体改制企业成本的清算视企业的实际情况而定。用于支付破产企业和国有改制困难企业安置职工的土地出让收入，其收入不足以安置职工的，经市人民政府批准，可以不计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障资金、保持被征地农民原有生活水平补贴资金、国有土地收益基金、廉租住房保障资金等专项资金。

　　(六)、新城区土地出让成本的核定

　　1、土地成本

　　根据国土部门的测算，得出新城区建设用地平均土地成本约为57元/㎡(37720元/亩)。具体为征地成本12元/㎡、报批成本37元/㎡、拆迁成本4元/㎡、平整成本4元/㎡。(具体测算方法和数据附后)

　　2、城市基础设施成本

　　因新城区城市基础设施尚有部分未完成，我们经估算，并参照吉安市及周边县市情况，预计基础设施成本约为60-80元/㎡。建议工业用地及行政事业等划拨用地按60元/㎡计算，其他用地按80元/㎡计算。

　　三、相关费用的核算

　　1、国有土地收益基金按(赣财综[2007]19号)文件规定，从招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权所取得的总成交价款中，按5%的比例计提。由财政部门在进行土地出让金清算时，办理缴库手续，缴入同级国库。国有土地收益基金主要用于土地收购储备。

　　2、农业土地开发专项资金的提取根据省财政厅《关于印发〈江西省国有土地出让金用于农业土地开发专项资金管理办法〉的通知》(赣财综[2004]107号)规定，设区市和县全部按土地出让平均纯收益20%的比例提取农业土地开发专项资金，井冈山市按计算公式折算为7元/㎡。由财政部门在进行土地出让金清算时，办理缴库手续，缴入同级国库。

　　3、保持被征地农民原有生活水平补贴和补助被征地农民社会保障资金，按照《江西省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的实施意见》(赣府厅字[2007]20号)要求，由市、县(区)人民政府按照两项合计为招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权所取得的出让总价款8%的标准计提。

　　4、土地出让金业务费，包括出让土地需要支付的土地勘测费、评估费、公告费、场地租金、招拍挂代理费和评标费用等，按照财政部门核定的预算安排。

　　5、缴纳新增建设用地土地有偿使用费，按照江西省财政厅、江西省国土资源厅等四部门《关于转发〈财政部 国土资源部 中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知〉的通知》(赣财综[2006]84号)规定执行,即从2007年1月1日起,新增建设用地土地有偿使用费中央与地方按30∶70分成,地方留成的70%部分,一律全额缴入省级国库。

　　6、城镇廉租住房保障资金，按照江西省财政厅、江西省国土资源厅《关于转发〈财政部国土资源部关于落实规范土地收支管理文件等有关问题的通知〉的通知》)赣财综[2007]81号)规定，按照实际收取的土地出让总价款扣除实际支付的征地补偿费、拆迁补偿费、土地开发费、计提的国有土地收益基金、计提用于农业土地开发的资金、计提的社会保障资金以及土地出让业务费等后的土地净收益的10%核定。

　　四、年度土地出让收支预决算

　　按照“以收定支，收支平衡”的原则，编制年度土地出让收支预决算。每年第三季度，市国土局应按照规定编制下一年度土地出让收支预算草案，并分别纳入政府性基金收支预算报财政部门，财政部门综合相关部门预算审核汇总后统一编制土地出让收支预算，按规定程序报批后执行。

　　每年年度终了，国土部门应当严格按照财政部门规定编制土地出让收支决算，并分别纳入政府性基金收支决算，报财政部门审核汇总后，向市人民政府报告，市人民政府依法向市人大报告。

　　土地储备中心的土地收支预算和决算，由土地储备机构按规定要求编制，报主管的国土部门审核;国土部门审核后与本级土地出让收支预决算并表报财政部门，同时应将审核后的土地储备机构的土地出让收支预决算报财政部门。财政部门按规定程序报批后，应及时批复土地收支预决算。

　　五、监督检查

　　财政部门、国土部门、人民银行以及审计机关要建立健全对土地出让收支情况的定期和不定期监督检查制度，强化对土地出让收支的监督管理，确保土地出让收入及时足额上缴国库，支出严格按照财政预算管理规定执行。

　　对国有土地使用权人不按土地出让合同、划拨用地批准文件等规定及时足额缴纳土地出让金的，应当按日加收未及时上缴总金额的1‰的违约金。违约金随同土地出让收入一并缴入国库。

　　二00八年六月三日

　　附件

　　关于核定新城区建设用地土地

　　出让金成本的意见

　　市人民政府:

　　为贯彻落实江西省人民政府关于《进一步加强我省国有土地收入管理工作的意见》、省财政厅《关于转发<国有土地使用权出让收支管理办法>的通知》、省财政厅《关于印发<江西省人民政府国有土地储备机构土地收储财务管理办法>的通知》等文件精神，加强我市国有土地有偿使用收入管理，准确核算出让宗地收支情况，发挥国有土地的经济效益，保障国家、单位、个人的合法权益，我们就新城区建设用地土地出让金成本提出如下意见：

　　一、土地成本

　　根据新城区城市总体规划，对规划范围内714.7751公顷土地进行了征用、报批。现根据土地出让金分解要求，对新城区建设用地土地成本统计如下：

　　(一)、征地成本费用：6771.7534万元，计9. 47元/M2

　　(二)、报批成本费用：20955.43万元，计29.32元/M2

　　其中：1、新增建设用地使用费：9494.8104万元计13.28元/M2

　　2、征地管理费：5718.20万元计8.00元/M2

　　3、上缴业务费：821.9921万元计1.15元/M2

　　4、耕地开垦费：4373.7108万元计6.12元/M2

　　5、防洪保安资金：546.7141万元计0.76元/M2

　　(三)、拆迁成本：截止2005年8月15日，新城区管委会征地拆迁部已支付拆迁费用914.2万元，但在征用土地范围内甲马塘、安定、段家、曾家塘、槽下、大桥等村小组因目前尚未拆迁， 如拆迁完毕拆迁费用预计还需1300万元，故总拆迁成本约2214.2万元。计3.10元/M2

　　(四)、土地平整费用：目前已发生费用1654.86万元，其中新城区管委会征地拆迁部发生的土地平整费用为1296.86万元，新城区管委会城投公司发生土地平整费用为358万元。但新城区尚有部分土地未平整，如全部平整完毕预计还需600万元，故土地平整总费用约2254.86万元。计3.15元/M2

　　以上各项费用总计32196.2434万元。

　　根据新城区规划，在新城区规划范围内，组团绿地占1.5%，道路用地占17.6%，广场占1.1%，停车场占0.2%，以上公益占用的土地均不能纳入供地范围，剔除以上用地，新城区可供地面积为568.96公顷。

　　依照所发生的32196.2434万元费用，及可供地面积568.96公顷，经计算得出新城区建设用地平均土地成本约为56.58元/m2(37720元/亩)。具体如下：

　　1、平均征地成本：11.90元/M2

　　2、平均报批成本36.83元/M2

　　其中：平均新增用地使用费16.68元/M2

　　平均征地管理费10.05元/M2

　　平均上缴业务费1.44元/M2

　　平均耕地开垦费7.69元/M2

　　平均防洪保安资金0.96元/M2

　　3、拆迁平均成本：3.89元/M2

　　4、土地平整平均成本3.96元/M2

　　二、城市基础设施成本：因新城区城市基础设施尚有部分未完成，我们经统计估算，并参照吉安市及周边县市情况，预计基础设施成本约为60—80元/㎡。

　　三、新城区土地出让金成本分解建议

　　根据以上成本统计，为使出让金顺利分解入库，依照有关政策，我们对新城区土地出让金分解提出如下建议：

　　征地费用：12元/M2

　　拆迁补偿费4元/M2

　　土地平整费4元/M2

　　土地报批费用：37元/M2

　　城市基础设施费：工业用地及行政事业等划拨用地按60元/M2计算，其它用地按80元/M2计算。