上诉人东营海通房地产开发有限责任公司为与被上诉人王志锋土地使用权转让合同纠纷一案

山东省东营市中级人民法院

民事判决书

　　（2004）东民四终字第20号

　　上诉人（原审被告）：东营海通房地产开发有限责任公司。住所地：东营市东城沂河路188号。

　　法定代表人：张俊林，董事长。

　　委托代理人：潘永国，山东地义律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告）：王志锋，男，1964年9月28日出生，汉族，东营区东城方圆建材销售处业主，住东营市东城商贸城金磐园1号。

　　委托代理人：欧阳蜀征，山东利顺律师事务所律师。

　　上诉人东营海通房地产开发有限责任公司（以下简称海通公司）为与被上诉人王志锋土地使用权转让合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2003）东民初字第1604号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人法定代表人张俊林及委托代理人潘永国、被上诉人王志锋及委托代理人欧阳蜀征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院审理查明，2002年11月18日，王志锋与海通公司签订房地产转让合同书，合同约定：海通公司将位于东城商贸城金磐园东南角1341.5平方米（坐落位置：东城商贸城九号地块）土地使用权转让给王志锋，同时将该宗土地上的建筑面积72平方米的一间房屋的所有权一并转让。土地价格每平方米255.5元，房屋价格每平方米500元。土地使用期限自合同生效日起至2036年9月27日止。2002年12月3日，王志锋支付海通公司土地转让金378417.87元。2002年12月10日，东营市国土资源管理局为王志锋颁发了东国用（2002）字第553号国有土地使用权证，土地用途为商业用地。

　　王志锋提供东营市规划局编号为17－9707 建设用地规划许可证，证明东城商贸城九号地块修建设计条件，其中规划指标为：交通广场用地不小于2400平方米，最大容积率1.8，最大建筑面积40％，最小绿地率25％，最小公共停车泊位25（不包括交通广场）。王志锋提供东营市国土资源局对东城商贸城九号地块规划设计图，证实海通公司转让给王志锋的土地规划设计为公共广场用地。

　　另查明，1996年9月26日，东营市金磐房地产开发中心与东营市土地管理局签订东土合字（1996）第36号国有土地使用权出让合同书，取得东城商贸城九号地块的土地使用权。1999年土地证年检，东城商贸城九号地块土地使用权证换发为东国用（1998）字第113号，因东营市金磐房地产开发中心变更企业名称为海通公司，该土地使用者变更为海通公司。2002年12月10日，东营市国土资源管理局将该东城商贸城九号地块土地使用权进行了分割，分别给王志锋颁发了东国用（2002）字第553号国有土地使用权证，给海通公司颁发了东国用（2002）字第552号国有土地使用权证。

　　2003年9月，王志锋诉至原审法院，以2003年4月其从东营市“双创”指挥部及东营市行政执法局得知受让土地不属于商业用地，而是公共广场用地，合同显失公平为由，请求撤销合同。

　　原审法院认为，王志锋与海通公司签订房地产转让合同的真实意思是取得商贸城九号地块作为商业用地开发使用。虽然海通公司的土地使用证上注明土地用途是商业用地，但根据东营市规划局对东城商贸城九号地块整体规划，海通公司转让给王志锋的土地为公共广场，而不是商业用地，且该规划方案在海通公司与王志锋签订土地转让合同之前就早已作出。海通公司主张已告知王志锋所转让的土地为商业用地，而且给王志锋办理的土地使用权证土地用途也为商业用地。但《中华人民共和国城市规划法》第二十九条规定，城市规划区域内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从城市管理。海通公司告知王志锋转让的土地用途与东营市规划局对该地块的规划用途不一致。海通公司没有证据证明其在与王志锋签订合同时告知王志锋该土地的整体规划用途。海通公司的行为给王志锋订立土地转让合同造成误解。按照东营市城市整体规划，王志锋不能实现订立合同受让土地的商业用途。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，王志锋可以在一年内请求人民法院撤销与海通公司签订的房地产转让合同。王志锋要求撤销与海通公司签订的房地产转让合同理由成立，依法予以支持。因海通公司在签订合同时违反诚实信用原则，造成合同被撤销，由此给王志锋造成的损失应予赔偿。王志锋要求撤销转让合同并返还土地转让金，予以支持。王志锋主张自2002年12月3日起按农村信用社贷款利率支付利息损失，海通公司对王志锋的利息计算方式没有异议，予以支持。王志锋主张的其他损失10000元，海通公司虽然表示若合同被撤销，愿意赔偿王志锋损失10000元，但应以实际发生的损失为限，对其中办理土地转让契费3000元，予以支持；对王志锋已经交纳的4000元律师代理费用，予以支持，对王志锋尚未交纳的律师费用，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一项、第五十六条、第五十八条之规定判决：一、撤销王志锋与海通公司2002年11月18日签订的房地产转让合同；二、海通公司返还王志锋房地产转让金378417.87元，并支付自2002年12月3日至判决生效日止按农村信用社贷款利率月息6.6375‰计算的利息损失；三、海通公司赔偿王志锋办理土地转让的契税费损失3000元、律师费损失4000元。以上各项于判决生效之日起10日内付清。案件受理费 8486元，王志锋负担170元，海通公司负担8316元。

　　海通公司上诉请求撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求，赔偿经济损失3万元。理由一、上诉人与被上诉人之间不存在土地使用权转让纠纷。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，上诉人与被上诉人本着平等、自愿、有偿的原则，于2OO2年11月18日签订了房地产转让合同书，同日并签订了《房地产转让合同补充协议》，尔后分别向东营市国土资源管理局申请办理土地使用权分割后各自的土地使用证，经过东营市国土资源管理部门的严格审查，认为该土地使用权转让符合法律规定， 2002年12月10日对土地使用权进行了分割，分别颁发了国有土地使用权证，各自缴纳了办理土地转让契税费，尔后被上诉人如数支付了转让金，双方之间的土地使用权转让的所有程序合法有效地履行完毕。二、原判以不能实现被上诉人订立合同的商业用途为由撤消合同，无事实和法律依据。房地产转让合同书及同日所签补充协议、国有土地使用权证书及土地使用分割规划图，证明上诉人与被上诉人之间的土地使用权转让内容合法、程序合法，不存在合同法第五十四条所规定的合同撤销条件。合同是在自愿、平等、互利、诚信的条件下签订的，该土地的转让合法有效。土地转让的所有程序完成后，该土地的使用权归被上诉人所有，被上诉人如何使用该土地，这是其个人行为，与出让方无关。在该土地转让时，被上诉方对该块土地的用途是明白的，上诉人也多次告知了被上诉人，并在合同书的第六条做了专门规定：自合同生效之日起由乙方（被上诉方）承担和享有甲方与市土地管理局签订的合同中规定的权利和义务，也就是说土地转让后被上诉方应遵守东营市的整体规划。因此不存在合同法规定的合同可撤销的条件。

　　被上诉人王志锋答辩称，一、原判认定事实清楚，证据充分。上诉人称房地产转让合同书是在自愿、平等、互利、诚信的条件下签订的，转让合法有效错误。首先，上诉人在上诉状中只字未提及房产事宜，既然是“房地产转让”，根据中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条第二款的规定，转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。而上诉人故意避开已经建成的房屋不谈，目的是回避该房屋是公厕的事实，同时也是回避无房屋所有权证的事实。被上诉人购买土地的真实目的是用于商业开发，上诉人是多年从事房地产开发的专营公司，被上诉人作为公民个人从未涉足过房地产业务，双方的地位是不平等的，上诉人利用优势，误导、引诱毫无经验的被上诉人做出错误的意思表示，有失公平、公正原则，故房地产转让合同不合法。第二，上诉人在上诉状中四次提到平等、自愿、互利、有偿、诚信，本案对上诉人而言，是有利有偿的。但对个人来讲，花费近四十万元的巨资，购买一块不能作为商业用地使用的市政公用设施用地，并无利益。本案事实是：上诉人1996年9月取得包括该地的整宗土地使用权时，在附件及附图的土地使用条件中就已明知有交通广场2400平方米。1997年3月东营市规划局为上诉人颁发的建设用地规划许可证及设计条件，均有交通广场、公共停车场和公厕的标识。但上诉人仍将该地以“商业”用地为由转让给被上诉人，是不平等、自愿、互利、有偿、诚信的。第三，上诉人关于“土地转让的所有程序完成后，该土地的使用权归被上诉人，被上诉人如何使用该土地，这是他的个人行为，与出让方无关”的说法，实质是掩盖土地转让前其已改变土地使用性质的事实。转让合同中不直接写明转让的是停车场、公厕，未向土地管理部门和被上诉人出具规划设计图，故意模糊房产和房地产，故意模糊土地的用途，不仅误导了被上诉人，同时也误导了土地管理部门。签订合同时，上诉人曾将被上诉人带到土地现场看了看，被上诉人看到的是堆满钢材的土地和用作商店的房屋，无从知道该地根本不能用于商业开发。第四，上诉人称“经东营市国土资源管理部门的严格审查，为上诉人和被上诉人以分割转让的方式颁发了国有土地使用证”错误。如前所述，上诉人不提供分块规划设计图，误导了土地管理部门，将商贸城9号整宗土地进行分割转让，导致土地管理部门在登记中将公共停车场、公厕用地等市政设施用地、道路用地错误地界定为“商业”用地，且办理了国有土地使用证。《中华人民共和国城市规划法》第三十五条、《山东省城市建设管理条例》第十三条、建设部《城市公厕管理办法》第十条均明确规定，任何单位和个人不得擅自占用、改变城市专业规划用地。土管部门无权未经规划部门批准，将公共停车场、公厕所占用的土地擅自变为商业用地。二、原判适用法律正确，程序合法。上诉人诉请撤销的合同是意思表示不真实的合同，法律应维护交易双方正当、合法的权益，被上诉人的合法权益受到损害，原判予以维护是正确的。三、上诉人诉请二审判决赔偿损失三万元于法无据。一审其并未主张损失，也未提起反诉。二审要求赔偿损失，无任何法律依据，应予驳回。综上，上诉人上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。

　　二审查明，2001年4月1日，海通公司与杨强签订停车场租赁合同，该租赁合同约定，海通公司将东营市东城金磐园9号和3号楼前停车场计900平方米（含公共厕所）出租给杨强使用，租赁期限为3年。杨强所租赁的停车场和公厕全部在上诉人与被上诉人所转让的1341.5平方米的土地上。2002年11月18日，王志锋与海通公司签订房地产转让合同书时，杨强在该停车场上堆放了钢材，公厕被其改变为临时用房。该事实有租赁合同在卷为证，已经当事人质证和本院审查，予以采信。

　　上诉人与被上诉人签订土地转让合同后，还签订了一份补充协议，协议约定由王志锋继续履行海通公司与杨强签订的场地租赁合同，自房地产款项全部交清开始，享受海通公司在原租赁合同中的权利义务，如因被上诉人提前解除租赁合同而产生的违约金由被上诉人承担。该补充协议未注明协议签订时间。海通公司一、二审均主张补充协议是与转让合同同时签订，王志锋一审则主张是在2003年4月份“双创”活动前签订，且补充协议也未实际履行。二审中，上诉人提供了支票存根和报告表，证明2003年1月20日其已向被上诉人退还原承租人交纳给上诉人的租赁费3441.6元。该事实有补充协议、支票存根和报告表在案为证，已经当事人质证和本院审查，予以采信。

　　被上诉人土地使用证中载明的涉案土地用途为商业用地，上诉人原规划许可证中显示该土地的规划用途是停车场和公厕。

　　二审查明的其他事实与一审一致。

　　本院认为，本案合同性质为土地使用权转让合同，已履行完毕，被上诉人以显失公平为由主张撤消合同成立，本院依法予以支持。

　　理由一、按照《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第72条规定，构成显失公平的客观要件是合同内容明显违反公平、等价有偿原则，主观要件为一方当事人利用优势或者利用对方没有经验。理由二、本案从客观上判断，涉案土地按建设用地规划许可证规划用途是停车场和公厕，按照《中华人民共和国城市规划法》第二十九条关于“城市规划区域内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从城市管理”的规定，其只能用作停车场和公厕，被上诉人以378417.87元价格受让后，实际上已无法实现其他商业开发目的。参照转让前上诉人对该停车场和公厕的商业运作价格，转让期限内被上诉人只能保本，一定程度上有违等价有偿原则。从主观上判断，被上诉人系非从事房地产的个人，土地转让前涉案停车场上堆放钢材、公厕也被改为临时用房的现状，一定程度上影响了其认知判断，认为该地块可用作其他商业用途，因此其在未对转让土地进行审慎充分了解的前提下，即订立该合同，可以认定是被上诉人无经验所致。综上，被上诉人主张该合同构成显失公平可以成立。理由三、根据《合同法》第54条规定，对显失公平的合同，被上诉人可以在一年内主张撤销。故被上诉人于2003年9与1日诉请撤销合同，符合法律规定。因此上诉人上诉主张驳回被上诉人的诉讼请求，本院不予支持。

　　按照合同法第58条的规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。本案中，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，审核转让土地的用途是被上诉人的义务，因此，被上诉人未尽审慎义务，对订立该显失公平的合同显然存在过错，故由此造成的损失被上诉人应自行承担，原判判令上诉人承担赔偿责任不当，应予纠正。涉案停车场和公厕既是上诉人整个房地产开发的必要组成部分，也是其经营其他房地产必备的附属设施，上诉人按照商业用地进行处分，实际上也影响了购买其房地产的广大业主的权利，其也有过错。上诉人二审主张被上诉人赔偿损失三万元，因其一审并未主张，也未提起反诉，故本院依法不予审理。

　　综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项、第一百五十八条、《合同法》第五十八条之规定，判决如下：

　　一、维持东营市东营区人民法院（2003）东民初字第1604号民事判决第一项，即撤消王志锋与海通公司2002年11月18日签订的房地产转让合同；

　　二、撤销东营市东营区人民法院（2003）东民初字第1604号民事判决第三项，即海通公司赔偿王志锋办理土地转让的契税费损失3000元、律师费损失4000元；

　　三、变更东营市东营区人民法院（2003）东民初字第1604号民事判决第二项为：海通公司返还王志锋房地产转让金378417.87元。

　　以上各项于本判决生效之日起10日内付清。

　　一审案件受理费 8336元，王志锋负担216元，海通公司负担8120元。二审案件受理费8336元，王志锋负担216元，海通公司负担8120元。

　　本判决为终审判决。

　　审　判　长　　宋子美

　　审　判　员　　潘　霞

　　审　判　员　　纪红广

　　二OO四年三月十六日

　　书　记　员　　周爱辉