土地使用权出让纠纷

　　土地使用权出让是我国家以土地所有者的身份将土地使用要驻在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

　　1、土地使用权出让纠纷主要表现形式：

　　(1)不按出让合同规定交纳土地使用权出让金引发的纠纷;

　　(2)不按出让合同规定的期限、用途开发土地引发的纠纷;

　　(3)不符合法定转让条件擅自转让出让土地使用权引发的纠纷;

　　(4)因收回土地使用权引发的纠纷;

　　(5)因对土地受让方的行政处罚引起的纠纷;

　　(6)不及时颁发土地使用权引发的纠纷。

　　案例一：某土地局以公开拍卖的方式将一专供 国有土地出让给某房地产公司，并与其签订了土地使用权出让合同。房地产公司预付50万元作为履行合同的定金。按合同规定，房地产公司必须在60天内付清地价余款。但60天后，房地产公司没有交付地价余款，却提出土地局当初拍卖公告称“土地用途是宿舍楼、单身公寓”是对土地用途交待不清楚，使他们误认为可以开发商品住宅楼，而致错误应买，且地价偏高。现在他们要求土地局改变土地用途，否则退还已交的50万元定金。因双方协商不成，后终于闹上了法庭。法院经审理查明，在拍卖的有关文件以及拍卖当日，都对这块土地的用途作了明确的说明。况且，自拍卖公告公布之时至公开拍卖之日，有一个月的充裕时间，在这段时间里，房地产公司未曾提出过土地用途规定不清的问题。因此，以所谓土地用途不清作为不履行合同的理由，没有法律依据。据此判决，土地局所收50万元定金不予返还。

　　案例二：某房地产开发公司以出让方式取得国有土地一块，并交纳了300多万元3的土地使用权出让金。后因资金等方面的原因，超过规定的开工日期一年多尚未动工开发，被土地用途被有关部门勒令停工。

　　案例三：某房地产公司按出让方式，以800多万元的价格取得国有土地一块。三个月以后，该公司在未经任何开发的情况下又以1000多万元的价格将土地使用权转让给另一家公司。后土地管理部门确认该转让行为无效，并没收了全部非法所得。

　　上述三个案例的共同之处是，土地受让方均未严格按照国有土地使用权出让合同的规定履行自己的义务。关于出让金的交纳期限和方式，土地开发期限和用途，以及未经出让方同意不得向第三方转让土地使用权的内容，是出让合同的必备条款，违反了这些条款即是一种违约行为。同时这些条款在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，《城市房地产管理法》中也有明确规定，违反了这些条款的规定，同时出是一种违法行为。

　　如《房地产管理法》第25条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权，但是，因不可抗力或者政府行为，或者动工开发必需的前期工作造烦恼动工开发迟延的除外。”同时第38条规定，以出让方式取得土地使用权再行转让时必须符合两个条件：(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(2)属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的;形成工业用地或其他建设用地条件。案例二和案例四中的土地受让方显然违反了上述法律规定，而对案例三中未经批准擅自转让划拨土地的行为，法律规定不仅可以没收转让所得，甚至可以无偿收回土地使用权。

　　在土地出让合同中，出让方的违约行为较为简单，主要是不按期提供土地或拖延办理。这也会损害受让方的合法权益，不仅会造成迟延开工，还会使受让方不能以受让土地设定抵押或行使它项权利。对此受让方可以依据合同提起诉讼。同时作为合同主体一方的行政机关，在对方不改造合同义务时，也可以依据行政权力先行制裁。