土地使用权有偿转让合同纠纷上诉案

 

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

　　（2003）佛中法民一终字第884号

　　上诉人（原审原告）顺德市某区五沙一村股份合作社，住所地：广东省佛山市顺德区某镇五沙一村。

　　负责人李某某。

　　委托代理人陈某某，广东某律师事务所律师。

　　被上诉人（原审被告）李某昌，男，1953年11月9日出生，汉族，住广东省广州市番禺区市桥西城花园一街**座**号。

　　委托代理人李某，广东某律师事务所律师。

　　原审被告顺德市某区五沙村民委员会，住所地：广东省佛山市顺德区某镇五沙村。

　　法定代表人彭某祥，主任。

　　委托代理人周某祥，该村委会委员。

　　上诉人顺德市某区五沙一村股份合作社因土地使用权有偿转让合同纠纷一案，不服原广东省顺德市人民法院（2002）顺法民初字第01577号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2003年4月24日询问了上诉人顺德市某区五沙一村股份合作社的委托代理人了陈某某、被上诉人李某昌及其委托代理人李某、原审被告顺德市某区五沙村民委员会的委托代理人周某祥。本案现已审理终结。

　　原判认定：1993年5月18日，李某昌与某镇五沙一村管理区签订了《土地有偿使用协议书》，协议书约定某镇五沙一村有偿转让一块土地11000平方米给李某昌作建厂房使用，使用期五十年，转让金为每平方米60元计算等条款。协议签订后，李某昌于同年6月15日至6月22日先后5次付款315000元给某镇五沙一村管理区。某镇五沙一村管理区收款后因集体土地不能办为工业用地而无法划出土地给李某昌使用。此后，李某昌多次向某镇五沙一村管理区及改制后的某区五沙村民委员会追索土地或要求退回款项无果，而向原审法院提起诉讼。原判另查明，顺德市某镇五沙一村管理区于1998年10月撤销，五沙一村管理区与五沙二村、五沙三村、联成村、沙坑村管理区合并成立顺德市某镇五沙村民委员会，该村委会对属下村民小组进行行政管理；原各村的土地及经济由各村股份合作社管理和支配。

　　原判认为：对国有土地和集体所有的用地，我国《土地管理法》已有明确的规定，任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式非法转让土地。李某昌与顺德市某镇五沙一村管理区签订的协议书虽是双方自愿签订，但协议的内容以长期租用集体土地建房使用，且对租用的面积、使用年限及价格与土地转让的要式基本相同，双方的行为实质是转让集体土地。集体土地的使用权改变必须经国家征用始得有效，否则依法不能转让。李某昌与顺德市某镇五沙一村管理区签订的协议书为无效合同，不受法律保护。顺德市某镇五沙一村管理区的债权债务已变更为顺德市某区五沙一村股份合作社承担，故顺德市某区五沙一村管理区收取李某昌的款项315000元，应由顺德市某区五沙一村股份合作社退还。顺德市某区五沙村民委员会对顺德市某区五沙一村股份合作社的经济没有支配权，没有经济相连关系，不应承担顺德市某区五沙一村股份合作社所产生的经济责任。李某昌诉请顺德市某区五沙村民委员会为本案被告不当，不予采纳。李某昌请求双倍返还定金不受法律保护。为此，根据《中某人民共和国土地管理法》第二条、第十一条，《中某人民共和国民法通则》第五十八条第五项、第六十一条第一款的规定，判决如下：一、被告顺德市某区五沙一村股份合作社应于本判决书发生法律效力之日起三十天内退还土地使用权租金315000元给原告李某昌。二、驳回原告李某昌其他的诉讼请求。本案受理费11310元由原告李某昌承担5655元，被告顺德市某区五沙一村股份合作社承担5655元。

　　宣判后，顺德市某区五沙一村股份合作社不服，上诉称：1、本案已过诉讼时效，应驳回李某昌的诉讼请求。根据上诉人与被上诉人签订的《土地有偿使用协议书》约定，被上诉人应于1993年5月18日取得土地使用权，但被上诉人于当天交付定金后至今仍未取得土地使用权，被上诉人于1993年5月19日起已知道自己的权利受到侵害，被上诉人至2002年6月13日才向人民法院提出诉讼，已超过9年时间，在此期间，被上诉人从未向上诉人主张过权利，上诉人也未向被上诉人明确表示愿意退款，更未与被上诉人达成退款协议，根据民法通则的规定，被上诉人的起诉已超过诉讼时效，依法应当驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案属于土地使用权争议，应先由人民政府先行处理，未经处理，人民法院不得直接以民事案件受理，故原审法院直接受理本案是错误的，依法应驳回被上诉人的起诉。 3、原审判决将被上诉人所付的定金认定为租金是错误的。根据协议的约定，被上诉人所付3150000元实为其购买土地使用权的定金，原判将其认为是租金是错误的。4、原审判决未支持上诉人关于扣除土地闲置损失的主张是错误的。被上诉人与上诉人签订协议后，该土地一直闲置至今，根据广东省高级人民法院《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题指导意见》第21条规定，被上诉人应当赔偿上诉人土地闲置的损失。综上所述，请求二审法院撤销原判；驳回被上诉人的诉讼请求。

　　上诉人在二审期间没有提供新证据。

　　李某昌答辩称：一、本案李某昌的诉讼请求并未超过诉讼时效。1、本案《协议书》并未确定具体履行期限。根据上诉人与李某昌签订的《土地有偿使用协议书》，上诉人负有义务保证协议书项下土地具备“工业用地”条件，且上诉人须代为办理在土地上兴建厂房及店铺的报建手续，但协议书中并未确定具体履行期限，况且，在土地使用期限的起始日期1993年5月18日，显然不能完成上述相关手续。因此，上诉人将协议书中土地使用期限的起始日期当作债务履行期限，并以此作为诉讼时效的起算点无事实和法律依据， 2、假定按上诉人关于诉讼时效起算点的主张；本案诉讼时效也是多次中断，并未超过诉讼时效。被上诉人多次与上诉人协商解决纠纷，要求上诉人办理相关手续，特别是根据顺德市智信会计师事务所有限公司智信审字（2001）第S307号审计报告可以证实，上诉人在其财务帐册“应付帐款明细表”中，对其拖欠李某昌 315000元的债务予以确认。二、本案非土地权属确权纠纷，无须经过行政处理前置程序。本案李某昌的诉讼请求不是请求人民法院确认土地的所有权或使用权，不是土地权属确权纠纷，因此，无须先行经过行政机关确权处理。本案是履行协议书过程中产生的财产争议，定金返还，一审法院受理并做出判决符合法律规定。三、上诉人在一审中未对土地闲置损失提出反诉，根据《最高人民法院关于适用〈中某人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第184条之规定，对上诉人关于土地闲置损夫的主张依法不能在二审中进行审理。综上所述，上诉人的上诉纯系无理，恳请人民法院依法驳回上诉，维持原判。

　　被上诉人在二审期间没有提供新证据。

　　原审被告顺德市某区五沙村民委员会不作答辩，也没有提供新证据。

　　经审查，对原审判决认定的事实，本院予以确认。

　　本院认为：顺德市某镇五沙一村管理区与李某昌签订的《土地有偿使用协议书》，从协议约定的内容看，实际上是名为租赁土地，实为土地使用权的有偿转让。由于该土地是农民集体所有土地，未依法转为国有土地和建设用地，故上诉人转让讼争的土地给被上诉人，违反了《中某人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，上诉人与被上诉人所签订的协议为无效协议。由于顺德市某镇五沙一村管理区的债权债务已由顺德市某区五沙一村股份合作社承接，故顺德市某区五沙一村管理区收取李某昌的土地转让款315000元，应由被上诉人即顺德市某区五沙一村股份合作社返还。上诉人上诉主张被上诉人追索返还定金款已过诉讼时效及本案属于土地使用权争议，无事实和法律依据，本院不予采纳。至于上诉人上诉主张土地闲置损失，因上诉人在一审没有主张，而且被上诉人没有使用讼争的土地，上诉人也没有交付讼争土地给被上诉人，故对上诉人该主张，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决某确，应予维持。据此，依照《中某人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费5655元，由上诉人承担。

　　本判决为终审判决。

　　审 判 长 陈 秀 武

　　代理审判员 谭 洪 生

　　代理审判员 吴 健 南

　　二OO三年五月十二日

　　书 记 员 胡 某