涉案划拨土地使用权评估

　　涉案划拨土地使用权评估是指土地估价机构对涉及经济、民事、刑事、纪律监察等案件的划拨土地使用权，根据土地的自然、经济属性和收益状况，对土地在某一时间使用权价格进行综合评定。

　　随着国家法制建设的加强，人民群众的法律意识逐步增强，依法治国已逐步成为当今社会的主流。土地因其具有固定性、保值增值等特点,已成为法院执行案件中最主要的执行标的，据调查我县去年涉及划拨土地使用权作为财产执行标的的就达60余起，在该类案件执行过程中往往是法院委托房地产或土地评估机构对待执行的房地产进行评估。受委托的估价机构即时派员到现场勘察，收集估价有关资料进行评估，并在规定的估价工作日内估算出该宗房地产的现时市场价格，于是法院就将估价机构提供的估价结果作为案件执行的依据。按照《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》的第45条规定“……依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金”。由于过去抵押权人(主要是金融部门)和抵押人(企业或个人)土地抵押意识淡薄，他们双方仅把房屋所有权证和土地使用权证作为抵押依据，没有依法办理有关的房产和土地抵押登记手续，自然也就没有补办出让手续，更没有将土地抵押中所获收益抵交土地使用权出让金，使得国家所有权在经济上没能得到体现，致使大量国有土地资产收益的流失。待到土地资产最后处置给债权人时往往忽视了国有资产部分，而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”原债权人为了能取得该宗土地使用权必须补交相当于土地资产现值的40%作为出让金。这些行为无形中违反了民法中公平的原则，由于债权人以市场现值取得土地，而当债权人支付40%的出让金时，相当于他用100%的资产量仅仅获得60%的资产量，这显失公平。为了能充分体现公平、公正、公开的原则，不损害债权人的合法利益，笔者认为在涉案划拨土地使用权评估中必须考虑到土地出让金的问题。即在评估出该宗划拨土地使用权的市场现值后，要根据国家有关规定剔除40%的现值后方可作为人民法院执行该类案件的依据，如：今年四月初，我县某单位(工业企业)因拖欠债权人债务近60万元而被起诉，法院在作出该单位的现有部分房地产作为执行标的的裁决后。县人民法院委托我单位土地估价所对其待执行的土地进行评估，我估价所在进行实地踏勘后，并对收集到的估价所需资料进行核实、分析、整理，根据估价的目的，遵循客观、公正、估价时点、综合分析等原则，按照估价程序，针对当地房地产市场不够完善，该类房地产市场狭小，缺乏足够的交易实例，又由于大部分企业存在经营管理不善等原因，致使企业濒临倒闭，在评估中无法准确地估算出土地纯收益。在无法采用其他方法进行评估时，我们选用了成本逼近法和基准地价系数修正法进行评估。

　　成本逼近法中，我们根据土地的现行取得费标准，结合待估宗地“三通一平”或“七通一平”的实际开发程度，再加上地方的有关税费、银行利息、市场平均开发利润、土地增值收益等估算出待估宗地的“成本”价格。

　　在基准地价系数修正法评估中，我们利用《灌云县土地分等定级估价报告》中有关基准地价成果资料，在确认待估宗地土地级别后，我们对影响待估宗地地价的宗地条件、基础设施、规划限制、交通状况、环境条件等因素进行修正，评估出修正后的宗地地价。

　　根据上述两种方法估算出的地价结果，综合评定待估宗地的现行市场价格(193.6元/m2)。此时，我们充分考虑到国有资产部分，即根据国家有关规定在估算出的最后宗地价格中扣除40%左右的价格作为补交国家的土地使用权出让金。债务人以其中划拨土地的60%(即完全资产)作为法院执行的价格依据。该做法一方面得到债务单位的信服，另一方面也得到县人民法院和债权人的高度赞许，既不损害债务人利益，又保护了债权人的权益。真正体现了公正、公平、公开的“三公”原则。