国有土地使用权拍卖的概念与组织实施

国有土地使用权拍卖是以一定年期内的国有土地使用权为标的物的拍卖活动，是国家以土地所有者的身份将一定期限内国有土地使用权通过拍卖的方式出让给土地使用者的行为。

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，国家以土地所有者的身份，可以将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。这种土地有偿使用而发生的土地使用权转移，是根据所有权与使用权可以分离的理论而实施的，它不同于世界上一些国家的土地买卖。我国宪法第十条第四款明确规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。”2002年7月1日生效的国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》：“商业、旅游、娱乐和商品房住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。市、县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。”国有土地使用权拍卖可分为以下几个阶段：
（一）建立土地拍卖组织机构。成立拍卖委员会，其主要职责是：编制拍卖文件、审定拍卖最低成交价。审查竞买人资格、确定拍卖主持人、组织拍卖活动、确认竞得人并签订《拍卖成交确认书》。
（二）发布土地拍卖公告。土地使用权拍卖公告一般在拍卖前20日在当地主要报刊、电视台等新闻媒体上发布。拍卖公告应包括下列主要内容：1、出让人的名称和地址；2、出让宗地的位置、现状、面积、使用年限、用途、规划设计要求；3、竞买人的资格要求和申请取得竞买资格的办法及申请截止时间；4、拍卖的时间、地点和竞价方式；5、给付成交价的方式和竞买保证金数额；6、竞买人索取竞买文件的时间、地点及方式；7、拍卖人认为需要公告的其他事项。
（三）竞买申请及竞买资格审查。竞买人在竞买申请截止时间前提出竞买申请并提交下列文件和竞买保证金：1、竞买申请书；2、营业执照副本、法定代表人证明书、身份证；3、不低于公告数额的竞买保证金。土地拍卖委员会收到竞买申请后，进行资格审查，对符合条件的申请人发给编号的竞买标志牌（手持号牌）。竞买人应对竞买申请书的承诺承担责任并全面履行。竞买申请书大致内容：竞买人已认真审阅拍卖文件，并实地踏勘拍卖地块，愿意遵守土地使用权拍卖文件的要求和规定，对拍卖文件无异议并参与竞买。承诺如能竞得，保证按照拍卖文件的要求付清全部成交价，否则竞买保证金由拍卖人没收，由竞买人承担由此产生的法律责任。
(四)土地使用权拍卖程序。拍卖主持人、公证员、记录员就位。拍卖主持人一般由土地行政主管部门从事土地管理工作或取得土地估价师资格的人员担任，但该拍卖主持人须持经省以上国土资源管理部门认定、发放的《土地使用权拍卖主持人资格证书》。拍卖按下列程序进行：
1、竞买人显示标志牌、拍卖主持人点算竞买人；2、拍卖主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他有关事项；3、拍卖主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度，在拍卖过程中，拍卖主持人有权根据竞投应价情况调整每一次应价数额；4、拍卖主持人报出起叫价；5、竞买人举牌应价或者报价；6、拍卖主持人确认该应价后继续竞价，但竞买人的最高应价未达到底价时，拍卖主持人应当终止拍卖；7、拍卖主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，拍卖主持人落槌表示拍卖成交；8、拍卖主持人宣布最高应价者为竞得人；9、拍卖人与竞得人签署《拍卖成交确认书》；10、公证员对拍卖活动结果进行公证。