农村集体土地流转中存在的问题与对策

　　土地是民生之本，发展之基。我国是一个人多地少的发展中国家，土地问题仍是现代化建设进程中一个带有全局性，战略性的主要问题，保护18亿亩耕地红线，仍是国土资源管理中的首要问题。双溪桥镇李容村也属于人多地少，资源缺乏的边远山村。无论是在保护耕地方面还是在集体流转方面都还存在一些问题，如何解决这些问题，是我们当前全面推进新农村建设进程中急需调研的新课题。

　　一、 基本情况

　　李容村共有 26个村民小组，村民945户，农村人口4026人，农业劳动力2818人，其中外出打工户175户，劳动力479人，全村版图面积十平方公里，耕地面积 6057亩，其中水田面积4594亩，旱地面积1463亩，基本农田面积1568亩，建设用地面积243.2亩，农户永久耕地面积6007亩，村级集体经济面积50亩。

　　二、农村集体土地流转的现状与存在的问题

　　李容村地处偏僻，用地矛盾不是很突出，只是在集体土地流转上存在不规范，违法用地，非法转让土地现象不是很严重，具体表现在如下几个方面:

　　(一) 农村承包土地流转不规范

　　全村农村承包土地6007亩，流转面积2542亩占42.3%，

　　农村承包土地流转一般有三种方式：

　　一是追亲流转，就是土地承包期内，承包方将土地使用权转包给其亲属，不改变原承包方与发展方的合同关系，承包方不愿放弃其承包土地的权利和义务。

　　二是追地流转，就是在土地承包期内，承包方之间为了耕作方便，将同等类型，不同田块的承包土地相互置换，按照同类，同面积，自愿的原则，进行流转。

　　三是有偿流转，就是在土地承包期内，承包方将其土地租赁给其他人耕种，如李容村十三组，将其50亩干旱田租给意农司种药材，每年收租金2万元。

　　集体土地流转不规范，造成事后矛盾无依据，解决问题无凭证。

　　(二) 农村集体建设用地流转不规划

　　农村集体建设用地包括二种，一是集体建设公共设施，企业用地。二是农村宅基地，李容村村级集体用地50亩，农村宅基地243.2亩，我们主要调查农村宅基地流转问题。

　　1、农村房屋私自交易，由于农村人多房少，大部分农村家庭有三四个儿子，只有一二间房子，人大分家，就须购置房屋，出现了邻里之间互相谦让，成就他人，将相邻的房子卖给他人。

　　2、农村宅基地买卖，由于原来水田建房管理严格，而且收费很高，农民建房建不起，于是，就买他人宅基地建房，如李容村一组刘其增就是购买刘华章的宅基地65平方米建房。

　　三是农村承包

　　流转，随着改革开放进程的推进，农民生活条件改善，农村水、电话、有线电视、网络的开通，加上农村税费改革，减轻农民负担政策的落实，农民建房越来越多，而且建房屋要求越来越高，都不愿守在破烂不堪，环境不好的旧村庄，都纷纷到公路沿线，交道要道建房，有的甚至开始建房经商，出租，从而出现了空心村。这样，本身用地不紧张的局面一下子紧张了起来，就开始有人出售承包地，甚至责任田了，新一轮土地流转就出现质的飞跃，这种流转就不是单纯的土地流转，而是一种非法转让土地的行为。

　　以上三种宅基地流转的行为存在如下问题：

　　①集体土地所有权得不到应有的保障，造成土地产权关系混乱，集体土地所有权归村级集体经济组织所有，农民只享有土地使用权，只有村民自治组织和村民代表大会有权处置，任何个人没有处置权。

　　②集体经济利益分配关系混乱，扰乱了土地市场健康发展，既然集体土地所有权属于村级集体经济组织，那么，处置土地所得的收益就应该按照权属实行合理分配，私自交易的结果，使个人受益，集体利益受损，国有资产流失。

　　③形成新一轮违法用地，本来，国家鼓励集体土地流转，主要是为了方便群众，鼓励农民充分盘活存量土地，合理利用闲置宅基地，而农民盲目认为土地流转就是可以随意转让土地，造成非法买卖土地。

　　④集体土地无序流转不利于土地利用总体规划的落实，更不利于乡村建设规划的实施，也给今后新农村建设造成不少的障碍。

　　三、农村集体土地流转不规范的原因

　　1、政策宣传不到位，造成农民法律意识淡薄，甚至出现违法行为。由于李容村属于边远山区，农民外出打工较多，法律宣传不到位，造成土地流转不规范，而且找村登记，到镇经管站备案，交迫不得，手续繁锁，农民不愿去办，特别是减轻农民负担政策落实以后，农民以为建房不收费了，就可以随意做了，村组干部没有费收，也没有人管理了。

　　2、承包土地的流出方，为了保留土地承包权，不愿将土地流转出去，只是暂时流转，也不愿意办理正规流转手续，以免以后政策变了把产业也丢了。

　　3、由于农村实行一户一基，农民出售房屋后，就不能再申请用地，所以农民买宅基地后，就不愿办理机关手续，就叫承受方自行办理建房申请，手续。

　　4、近有些单位职工，原来承包土地、农转非、或户口迁出后，承包土地没有退还村级经济组织，也不愿将其土地退出，只是流转其亲属耕作，但其承包面积的粮种补贴，农资补贴仍归其所有。

　　5、有些农民确实没有房屋住，又没有存量宅基地，买旧房又嫌面积小，只有出高价买宅基地或以好耕地置换公路沿线的耕地建房，确保一劳永逸。

　　四、对集体土地流转管理的对策和建设

　　(一)对农村集体承包土地流转管理的对策和建设

　　1、认真落实土地承包法

　　农村集体承包土地流转涉及面广，工作量大，情况复杂，利益关联多，因此，各级组织领导要高度重视，认真组织广大农民学习土地承包法，要真正把土地承包法的主要意义，主要内容，法律关系，宣传到千家万户，要使农民真正了解土地承包法，并依据维护农民土地承包经营的权利，切实保障农民的合法权益，坚持依法，自愿，有偿的原则，确保承包土地经营权流转工作规范，有序，健康发展。

　　2、把握政策原则，指导土地流转正常运行

　　土地承包经营权流转应遵循以下原则：一是坚持平等协商，自愿有偿的原则，任何组织和个人不得阻碍承包方进行土地经营权流转。二是不改变承包土地所有权性质和土地农用地用途的原则。三是流转期限不得超过承包期剩余期限的原则。四是坚持土地经营权流转受让上有农业经营能力的原则。五是同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权的原则。

　　3、加强管理，规范土地经营权流转

　　一是规范农民土地经营权流转的行为，土地流转双方当事人要签订土地经营权流转合同，报乡镇经管站和村委会备案，二是要规范村委会的行为，村委会不得强迫承包人进行土地承包经营权流转，同时要鼓励土地经营权流转，并做好相应的服务，做好土地经营权流转备案工作，三是各乡镇经管站要加强对土地经营权流转的监管和指导，切实履行好职责，首先要加强调查研究，掌握农村土地流转的动态，对已形成的稳定的流转关系要健全完善，没有合同要补订合同，尽快备案，其次要加强对已备案的合同进行审查，及时发现问题，及时纠正，第三，要建立好农村土地经营权流转档案，努力做好完事、真实。

　　(二)对农村集体土地流转的对策和建议

　　管理的目的在于规范，规范的依据是法律法规。《土地管理法》第63条明确规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、或出租用于非农建设”，因此，集体土地流转必须注意以下几个问题。

　　一是要严把集体土地流转的关口，严格执行一户一基制度，对宅基地流转注入方要必须符合条件，可以申请用地，土地用途只有是住宅，流出方必须保证以后不再申请用地。

　　二是集体土地流转必须实行阳光操作，土地流转双方必须写流转申请，签订流转合同，经村组代表大会同意，报国土部门批准，办理土地使用权证，方可进行流转，不得私下交易，暗自操作。

　　三是建立集体土地使用权流转的管理秩序，形成规范的申请，审批、登记、发证制度，要执照审批程序，到国土部门办理土地使用权证。

　　四是加强执法检查，对集体土地使用权流转不规范，和非法转让土地使用权的行为要严格查处，严厉打击。

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