关于集体土地上房屋登记的案例及剖析

　　●案例

　　1988年，原村民张某与丈夫李某自建楼房2间、平房1间，在1993年土地初始登记时，领取了集体土地建设使用证。后因李某调动工作，来到某市工作，考虑夫妻分居生活不方便，后张某也随李某来到该市定居。1995年，张某的户口从农村迁入该市区转为非农户口。1996年该市农村房屋产权普查登记时，张某因不知晓未登记。现张某已年老，欲回家乡原房屋内居住，于是在 2009年3月提供建设工程许可证、集体土地建设使用证向房屋产权机关申请登记。因张某、李某现为城市户口，且张某及李某也不能提供目前属于该村村民的证明，不符合《房屋登记办法》及《土地管理法》的有关规定，因而房产登记机关没有为其办理房产登记。

　　问题：

　　1.曾经为村民，现在为城市居民，其取得的农村房屋如何登记?

　　2.能够成为农村房屋所有权人的主体有哪些?

　　3.农村房屋转移登记的法定情形有哪些?

　　●剖析

　　1.曾为村民，现为城市居民，其取得的农村房屋如何登记?

　　曾为村民，现为城市居民，其取得的农村房屋，笔者以为应按其建房时的历史背景下的法律政策“考量”。如果建房时是村民，按当时的规定又取得了合法的建房手续，就应为其办理集体土地上的房屋登记。理由有如下两条。

　　(1)国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》(1995年)第48条规定：“非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确认其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。”从该规定可以看出，只要房屋依然存在，且房屋的产权没有变化，该宅基地上房屋的产权依然是非农业户口人员的，他们依然在原有的范围享有宅基地使用权。当然，如果要将房屋拆除重建，必须经过有关政府部门的批准，否则无权重建。因为非农业户口人员已经不是本村集体经济组织成员，不再享有使用本村集体经济组织的宅基地权利。

　　(2)按1982年国务院发布村镇建房用地管理条例》第18条和1988年修改发布的《土地管理法》(该次的修改文本一直生效到1998年12月31日)第41条规定，城镇居民在农村集体土地上建房并没有禁止，经过有效批准是允许的，况且该案当事人曾经是该村村民。张某和李某是1988年建房，1993年领取了集体土地建设使用证，申请登记时又提供了建设工程许可证，所提交的主要材料齐全。可直接适用于前述两部法律规定，为其办理集体土地上的房屋登记。

　　2.能够成为农村房屋所有权人的主体有哪些?

　　来源：(http://blog.sina.com.cn/s/blog_4b3bc01c0100k97l.html) - 关于集体土地上房屋登记的案例及剖析_阿里斯邓_新浪博客

　　按现行《土地管理法》第43条规定，集体所有的土地只能进行村民住宅、乡镇(村)企业、乡 (镇)村公共设施和公益事业建设。也就是说一般只有村民、乡(镇)村企业和乡(镇)村公共设施和公益事业的共有人三类主体能成为农村房屋所有权人。除此之外，还有下列另外的情形：

　　(1)限制城镇居民到农村建房买房的是1999年1月1日起生效的《土地管理法》(同年，国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定：农民的住宅不得向城市居民出售，有关部门不得为违法购买的住宅发放土地使用证和房产证)。如前所述，在此之前的《土地管理法》和1982年国务院《村镇建房用地条例》的规定，经过有效批准，城镇居民可以在农村集体土地上建房。因此，在1999年1月1日前，农村房屋所有权人的主体还可以包括城镇居民。

　　(2)因乡(镇)、村企业破产、兼并或因其厂房等建筑抵押导致转让的，其房屋买受人也可以成为农村房屋所有权人的主体。

　　(3)以上情况，还不包括因法律、法规另有规定而取得农村房屋所有权者。

　　3.农村房屋转移登记的法定情形有哪些?

　　《房屋登记办法》第八十七条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予受理。”

　　从上述规定可以看出，农村房屋转移登记的法定情形如下所述。

　　(1)受让人属于房屋所在地农村集体经济组织成员。

　　(2)依法律、法规另有规定转移的主要还有以下三种情况。

　　①宅基地上的房屋城市居民可以继承。

　　按《继承法》和《物权法》的规定，符合《继承法》所规定的房屋继承人，从继承开始时，即便不进行物权登记，也就取得了所有权。

　　②人民法院如将宅基地上的房屋判给他人，登记机构可以办理转移登记。

　　最高人民法院、国土资源部、建设部法发 [2004]5号《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条规定：“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理。”

　　③配偶为房屋所在地集体经济组织成员的城市居民，可以以夫妻共有财产名义申请宅基地上房屋登记。

　　依据《婚姻法》的规定，夫妻共有房产包括：一是夫妻在婚姻关系存续期间所得的房产;二是按《婚姻法》第十九条的规定约定为共同所有的一方的婚前房产。

　　●专家点评

　　本案例的焦点问题是集体土地上房屋登记问题。集体土地的特殊性，特别是宅基地的特殊性，造成了城乡房屋登记存在一定的差异。城市居民在农村建造的房屋是否予以登记，一直是大家讨论和关注的热点问题。通过该案例，特别是案例的剖析，我们可以看出，该问题的关键是如何准确把握好法律、政策的适用问题，把握好法不溯及既往原则，法不溯及既往即原则上法律不得适用于其施行前发生的行为或事件，从而改变该行为和事件依据旧法所取得的法律效果。

　　本案例剖析中，对集体土地房屋相关法律、政策梳理的比较清晰，适用的情形定位也比较准确，登记机构如何适用这些法律、法规的时间点上也给予更清楚的界定。但需要进一步指出是，村民转为城市居民后，其原依法在集体土地上建造的房屋登记后，并不意味着房屋所有权人可以自由处分该房屋，其房屋性质未发生改变，仍属于集体土地上建造的房屋。如现在处分该房屋，仍必须符合集体土地上房屋处分的相关法律规定。