农村房屋买卖纠纷

　　今年，北京市怀柔区人民法院组成调研组对近4年来受理的农村房屋买卖合同纠纷案件进行调研，发现山区成为农村房屋买卖合同纠纷多发地带。

　　怀柔区位于北京市区东北部，城区距北京市中心50公里。由于怀柔区平原面积小，人口多，农村宅基地较为紧张，因此农村房屋买卖纠纷较少。而山区由于地理特点，土地管理较为宽松，因而农村房屋买卖合同纠纷案例也相应增多。在调研的62件房屋买卖合同纠纷案件中，房屋地处山区农村的有45件，占纠纷总数的72.6%。

　　根据农村房屋买受人身份的不同，农村房屋买卖合同纠纷可以分为四种类型:第一类是买受人为本集体经济组织成员，第二类是买受人为本区其他经济组织成员，第三类买受人为本区居民，第四类为买受人为北京市区居民。在所调研的62件房屋买卖合同纠纷案件中，有75%的诉争房屋买受人是城镇居民，其中本区城镇居民占32%，而市区城镇居民占43%。

　　在62件案件样本中，农村房屋买卖合同纠纷中买卖行为主要发生在1996年至2000年这一时间段，共有37件，占到总数的60%。其次是发生在上世纪90年代初期，占到纠纷总数的34%。进入2000年后，农村房屋买卖行为减少，相应进入诉讼程序的纠纷数量减少，只占到总数的6%。

　　调研中看出，近年来北京市怀柔区法院对该类问题的判决也呈现出另一特点，即认定合同有效的比率呈逐渐增高的趋势。2005年该比率为14.3%，2006年为23.1%，2007年为30.7%。法院在买受方为城镇居民的纠纷判决中，认定买卖行为有效的也呈逐年上升趋势，这部分案件认定有效的原因:一是部分城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记和产权变更手续;二是出卖方已经转为城镇居民;三是法院认定买卖行为发生的时间较长，且房屋已经翻盖或者重建，从保障当事人权利的角度认定有效。

　　农村人为何要卖自家的房子 (北京)

　　1.人口迁移原因。在上世纪90年代，由于生产力落后，部分农民举家外出谋生，于是将农村的房屋出卖，以获取更多的资金。同时，部分城市居民购买农村房屋用于休假时居住，少数离、退休老人购买农村房屋后到农村定居。在所涉案的62件纠纷中，有75%的合同当事人为城镇居民。

　　2.一户多宅原因。一是有的农村居民因继承或接受遗赠而取得多处房屋;二是有的农村居民违规建房或者以民俗旅游接待房屋等经营性房屋形式多处建造房产;三是部分农民抢占、超占宅基地;四是有的农村住房不具备翻建条件，重新审批宅基地后原房基也没有退回。在所调研的这62件纠纷中，有35件纠纷出卖方在农村有多余的房产。

　　3.农转非原因。由于国家征地、小城镇建设等原因，部分农民户口变更为城镇户口，农民自身也搬迁到城镇生活，不再需要原有农村房屋，于是将农村的房屋出卖。该种类型的案件共有5件，占总数的8%。

　　4.其他原因。随着商品房价格的攀升，很多买不起房的人希望能够到农村购买房屋，这其中也有个人为了盈利而囤积农村房屋。

　　卖房后农民为啥要反悔

　　一是农村房屋升值引发利益博弈。自2000年以来，随着城市商品房价格攀升、农村基础设施的改善，无一不使北京郊区农村房屋价值水涨船高。10年间，农村房屋住宅疯涨了6倍左右，正是房屋的增值使得部分出卖者反悔，以各种理由起诉到法院要求将房屋收回。

　　二是农村房屋征用、拆迁巨额补偿引发纠纷。近年来，北京城区不断向周边农村扩张，大量农村房屋被征用或被拆迁。在房屋被征用和拆迁时，巨大的利益令已经出卖了房屋的农民追悔莫及，想方设法向法院起诉，要求确认房屋买卖合同无效。

　　法官的思考:解决农村房屋买卖纠纷宜疏不宜堵 (北京)

　　在实践中，农村房屋买卖合同纠纷法律关系复杂，涉及的相关法律、法规繁多，不同的立法规范之间亦有冲突，造成司法机关对有关问题存在一定的争议。

　　第一，农村房屋买卖合同的效力之争法院判定农村房屋买卖合同无效的理由，主要是认为合同内容违法了我国农民住宅不得向城市居民出售的强制性规定。该规定体现在国务院下发的两个通知规定。一是1999年国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，另一个是国务院办公厅在2007年发布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》。应当指出的是，上述两个通知即不是法律，也不是行政法规，只是行政规定，对司法实践却产生了重大的影响。而我国《宪法》及各法律法规均没有明确规定农村住宅禁止买卖，新颁布实施的《物权法》对农村宅基地买卖没有涉及。

　　我们建议:

　　人民法院统筹考虑农村房屋买卖问题，不应当简单地以无效或者有效来对待。

　　第二，农村房屋买卖合同确定无效后的利益之争 (北京)

　　房屋买卖纠纷发生的原因，实质上是利益之争。法院在认定合同无效后，容易引发以下问题:买受人占有房屋后，一般会对房屋进行修缮、装修，甚至扩建、翻建，这就涉及对买受人装修费用进行补偿的问题。在司法实践中，法院往往对翻建后房屋的原价难以鉴定，导致确定返还价值困难造成买方损失扩大。

　　我们建议:

　　应当以维护买受人的利益为原则，对认定买卖行为无效应当慎重。即使认定购房合同无效后，买受人的利益也应当受到保护。

　　第三，判定农村房屋买卖合同无效的司法导向效用之争 (北京)

　　判定农村房屋买卖合同无效是发挥司法应有的导向作用，可以以此制约众多潜在的房屋买受人。然而，这种司法导向虽然和当前国家对农村房屋买卖的政策相统一，但也引发更多的不稳定因素。而且，农村房屋买卖合同的导向并不能有效地遏制农村宅基地的流失，原因是众多的房屋买卖当事人采取了多种形式的规避措施。

　　比如，有以“赠与为名行买卖之实”，法院很难确定双方到底是赠予还是买卖;还有的买房人借用与出卖人属同一集体经济组织的成员的名义来购买农村房屋，而后又与名义上的买房人签订租赁合同，以租赁费形式将购房款给付名义上的买房人。

　　我们建议:

　　解决农村房屋买卖纠纷宜疏不宜堵。应建立有条件的交易流转制度，使农村房屋转让合理、有序。同时，对农村宅基地的申请主体、条件、程序进行规范，以避免“一户多宅”现象造成宅基地权益分配的不平等，从而减少农村房屋买卖纠纷。

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