上海无锡出让地块多底价成交 土地盛宴频遇冷

　　唐文祺 徐健

　　随着楼市调控的加深，各地土地市场日益冷清。

　　昨天，江苏无锡进行了自4月楼市调控政策出台后的首次土地竞买，13幅出让土地的结果被业界看做有“下半年楼市风向标”意义。结果除1幅土地流拍外，有6幅地块均以底价成交，为下半年走向抹上一层悲观色彩。

　　此次无锡挂牌出让的13幅地块总面积达106.97万平方米，涉及无锡市各区。最终完成出让的12幅地块总价达51.97亿元，溢价率6.4%。

　　无锡市土地市场采用的是有意向人挂牌制度，即在地块推出前，相关部门与对地块有意向的企业谈好条件及出让底价，经政府批准后再向市场公开。如有人竞争便进入竞买程序，无人竞争便由意向挂牌人受让。此次以有意向挂牌完成的地块仅1幅商住用地，最终由融科智地(企业专区,旗下楼盘)以底价纳入囊中。其他以底价完成出让的地块中，位于无锡滨湖区太湖新城内的“锡国土2010-38”用地出让金高达10亿元，出让面积19.03833万平方米，容积率不超过1.2，其起始楼面地价为4377.13元/平方米。虽然其出让前广受瞩目，但还是被无锡市太湖新城建设投资管理有限公司以底价获取。

　　另一幅热点地块为唯一以毛地性质出让的“锡国土2010-40”地块，如按规定结合周边用地容积率折算下来的话，其起始楼面地价仅1097元/平方米，起始总价仅1700万元，且该板块商品房备案均价早已突破万元大关，但最终这块地也以底价交易。

　　业内人士称：“判断市场是否理性，并不仅限于看成交总价，还是要看溢价率高低。”昨日无锡进入公开竞买阶段的6幅地块中，除一块溢价率在83%外，其他溢价率均不超过20%，甚至一幅地仅以底价加价500万元完成了出让。

　　无独有偶，7月16日上海天祥以2.1万元/平方米的楼面地价击败其他3家企业，拿下闸北公园附近的钢琴厂地块。而5天后也就是昨天，上海闸北区456街坊地块开标后却因无第二家企业竞价，而被北方城投和中星集团联合以底价摘牌，按15.79亿元总价估算，成交楼面地价约1.2万元/平方米。据出让文件显示，这幅住宅用地要求90平方米以下的中小套型普通商品住房占比达20%。

　　1.2万元/平方米的价格水平，较5天前所拍地块楼面价下降逾一成。上海中原研究咨询部经理龚敏表示，目前开发商拿地热情放缓，短期内溢价回落在所难免。而对于此次地块成交价，易居分析师付琦认为尚算合理，“预计未来这里新房价格应在25000元/平方米。”据21世纪不动产高平路店经纪人钱先生介绍，目前彭浦镇区域内公房挂牌价约在1.7万~1.8万元/平方米，次新房挂牌在1.8万~2.0万元/平方米。而距离地块最近的在售新楼盘大华阳城贵都，目前均价为2.85万元/平方米。