土地市场变革一触即发 业内期待提高供地效率

4月中旬，国土部将公布今年全国土地市场供应计划，与此同时，北京土地招拍挂制度调整结果也将水落石出。在招拍挂的基础上，北京和上海已经开始摸索尝试其他出让方式，实行多年的招拍挂制度将面临调整和完善。无论是增加综合评标的权重、减少价格决定因素，还是科学测算出让底价、设立合理的价格区间，亦或是完善相关配套措施，这些都表明，土地市场的变革已经一触即发，而业内最期待的则是提高供地效率，破解“地荒”魔咒。

　　招拍挂将完善

　　自2004年的“8·31”大限后，招拍挂制度已经沿用多年。但是随着地价攀升、地王涌现，土地出让制度面临众多质疑。国土部有关人士近期表示，将坚持和完善招拍挂制度。这也引发了业内对于招拍挂制度改革的猜想。

　　国土部最新数据显示，2009年全国土地出让总价款为1.59万亿元，同比增长63.4%。其中，招拍挂出让价款为1.51万亿元，占出让总价款的94.9%。这意味着目前我国的经营性用地普遍通过招拍挂的方式进行。不过由于土地出让时通过招标的项目有限，而挂牌出让最终大部分由于竞争者较多而进行拍卖，因此尽管名为“招拍挂”，但实际上大部分土地最终都通过拍卖完成出让。

　　推行招拍挂制度无疑是我国土地市场的一大进步，但是在操作层面上还存在不少问题。业内人士建议，普通商品房用地可以更多地采用招标出让的方式，综合考虑竞买者的资质、从业经验、开发业绩、市场声誉和信用度等多种因素，改变目前价格决定一切的模式，防止由于现场拍卖导致不理性竞价。

　　目前，北京和上海已经开始对土地出让模式进行改革。2月24日，北京市通过“暗标”的土地出让方式，公开出让了朝阳区常营地块，最终的成交价格比市场预期的65亿元低出20亿元。上海莘庄地块出让也采用了招标形式，其中投标金额仅占全部评标环节的30%，价格已不再是地块竞拍的决定性因素。

　　“简单通过招拍挂形式出让土地，特别是住宅用地的模式应该改变。”中国人民大学土地管理系副教授曲卫东指出，招拍挂制度本身并没有问题，关键是在操作环节。政府应该根据经济发展和产业政策，科学合理地测算招拍挂的出让底价，并在底价的基础上设立一个理性区间。当地价超过上限时就应该叫停土地出让，给地价设立“涨停板”。

　　曲卫东表示，从目前的情况看，住宅用地的成交价格普遍大幅超过设定的底价，部分地块的溢价率高达2、3倍，这都表明出让底价的测算不够科学合理。“如果土地供应底价是经过科学合理测算的，那么最终的成交价格与底价就不应偏离太多。当成交价格过高的时候政府应该叫停，或者宣布成交价格无效，从而引导土地价格趋于理性。”

　　“招拍挂制度是最公平的方式，但是在这过程中也抑制了部分土地供给。”光大证券首席经济学家潘向东表示，目前招拍挂是唯一的土地供给渠道，而很多非房地产企业手中有地却不愿意盘给地方政府进行一级开发，主要是由于土地的增值部分收归国有，与原企业无关。“可以考虑打破土地垄断性，在招拍挂供地的同时，允许企业和开发商合作建房。”

　　湘江伟业(北京)投资有限公司董事长方明理指出，由于执行过程中相关配套措施不足，招拍挂出现诸多问题。“应该保证有足够的土地储备，才有条件实现市场化。对于土地供应计划要更加透明，不应该无缘无故地取消或推迟供地计划，同时政府对于高价地后续开工的监督要加强。”

　　须防范新问题

　　招拍挂制度改革的具体内容尚未公布，但改革试点的方向与重点落于改变简单的“价高者得”的规则，此次改革因此被广泛寄望将改变地王频出的局面，缓和房价上涨之势。

　　地价成本为房价的重要组成部分之一，业内人士指出，如果新制度下以往不惜血本、死磕地价的局面得到扭转，房价一路猛涨的局面或将得到缓冲。按照国土部去年公布的全国620个监测项目的土地成本数据，大多数项目的地价占房价比例在15%-30%之间，地价占房价比例平均为23.2%。在长三角、珠三角以及环渤海等地区的一些城市，其比例更高。以此来看，如果能从招拍挂源头抑制地价，将利于减缓试点城市房价的猛涨之势。

　　不过，业内人士指出，高房价是多方面因素综合的结果，在当前的市场供求关系下，招拍挂制度的改革能否实现改革初衷，尚有待最终检验，而如何防范改革中可能出现的新问题，更需有关方面关注。

　　现有招拍挂制度饱受诟病的另一大罪状就是地王频出直接带动周边房价飙升。完善招拍挂制度对于平抑房价有一定的作用，不过，其具体效果可能不会很明显。长江证券分析师苏雪晶对中国证券报记者表示，高房价是综合因素，不能全部归于地价。何况，招拍挂改革试点仅仅局限于部分城市。

　　此外，如果以招标形式出让地块，综合评标的具体标准有哪些，如何评定打分等需要监管层给予明确界定与相应的制度规范。相比行政划拨和协议出让，土地招拍挂仍然是相对公开和透明的做法，如果操作不当，招标过程中更容易出现暗箱操作和猫腻，业内人士指出。

　　兴业证券首席宏观分析师董先安表示，供给效率是核心问题，但一直改革缓慢。目前政策多半是对高房价做滞后谨慎调整，而供给短期内难有明显改变，长期依然偏紧。他指出，只有改善土地供应，实现土地供应透明化，逐渐改善供给局面，才有助于房价平稳增长。

　　“治房”要靠综合手段

　　作为房价调控的重要一环，土地供应的调控措施自2009年以来不断完善，但控制地价、房价上涨的形势至今未取得良好之效。专家指出，治理高房价，土地改革是措施之一，但更需要综合手段。

　　据悉，年初至今多个地方税务机关已开始加强对房地产开发企业土地增值税的征管力度。一旦土地增值税的征收比例提高，对于房地产企业现金流的影响比较大，苏雪晶指出。此前大部分地区按预售商品房收入的1%到2%的比例征收土地增值税。现金流的变化将会影响开发商的推盘进度与节奏，现金不足的企业会倾向于快速销售以回款，如此将有利于抑制房价快速上涨。

　　比较之下，清算土地增值税可能对开发商影响更大。此前土地增值税缴纳一般是按一个预征的比例在销售房屋时同流转税一起缴纳，等到项目开发符合清算条件时再进行清算。而由于土地增值税税率较高，以前的房地产开发企业往往采取分期开发、保留尾盘以及各种财务手段拖延和逃避清算。不过，“很多大公司目前都是按这一规定来执行的，清算土地增值税对中小开发商影响更大。”

　　高房价是各种因素综合作用的结果，短期来看，不断加速的城市化进程以及充裕的流动性是房价上涨的更主要推力。苏雪晶认为，相对于供给面的改革，控制需求的手段，如二套房首付比例真的大幅提高，对于房地产业的影响将会更为直接与明显。