上海30幅地块晒了一年 开发商被疑申请延时批准

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　本周一，中国房地产信息集团发布了最新的研究报告，截至7月，上海去年6月已经出让的33幅地块中只有3幅地块部分或全部开工，其余30幅地块目前尚在“晒地皮”阶段。

　　而《每日经济新闻》记者此前的调查显示，上述未开工的地块中有相当一部分是土地成交价或与周边房价基本持平，或已高出周边房价的“新地王”。一家被曝尚未开工的开发商说，天价地王比周边的其他楼盘在前期筹备上更花时间，仅仅前期规划就需要半年或者一年时间，甚至连建筑材料的选用，都需要约请目标客户聊一个晚上，并组织所有部门讨论一整天。高价买地的开发商正在为他们去年的冲动买单。

　　多幅地皮未建先亏

　　发布上述研究报告的研究人员昨日证实，上述未动工地块的数据采样工作，是在今年6月完成的。按惯例，该机构每一季度根据前期出让土地的资料对项目的施工情况现场拍照调查取证。

　　在总共30幅未开工地块中，有9幅是去年和今年成交的上海“地王”。而《每日经济新闻》记者对上述“晒地皮”的地块进行调查发现，相当部分是此前已被本报报道尚未开发就已经亏损的。

　　根据提供的资料，被称为“迪士尼地块”的，于去年11月以11.9亿元成交、楼板价达到14024元/平方米的川沙新市镇A08~03地块，目前周边报价最便宜的天和湖滨，均价只有14000元/平方米，而且整个板块六月份才成交了十套。成交楼板价52855元的闸北区苏州河北岸东块1街坊地块，周边报价最贵的复地新都国际，销售均价也不过40000元/平方米。

　　低迷的市场行情和周边楼盘较低的售价，令开发商未建设已面临亏本危险。因此有分析认为，开发商与其现在开工，面临亏本危险，倒不如等到市场时机更好时开工。一些媒体的报道更认为，开发商是有意囤地，以避免开发亏损。

　　部分地块疑似“被延时批准”

　　不过，名单中部分开发商对上述说法不以为然，他们普遍表示，目前已经向上海市城乡建设和交通委员会递交了开工申请，只是未得到批准。

　　《每日经济新闻》记者随后通过上海市城乡建设交通委员会 (以下简称“上海市建设交通委”)了解，去年和今年成交的“地王”中大部分都已经递交了建设施工申请，但是尚未得到同意。

　　以上述“迪士尼地王”——川沙新镇A08~03地块商品住宅项目为例，今年7月13日递交了建设施工申请，但尚未得到许可；另一幅曾经的“中国地王”——长风6B、7C地块项目，更是早在今年的3月25日便已经递交了开发申请，但至今未获得建设许可。

　　在所有30幅被曝未开工的地块中，除1幅已于今年4月22日开工，属于“误报”外，其余至少有6幅以上地块未获得上海市建设交通委的批准，而暂时没有开工。

　　缘何上述“地王”，未能获得上海市建设交通委的建设施工许可？上海市建设交通委宣传处相关人士昨日向《每日经济新闻》记者介绍，新报建项目未得建设施工许可证主要原因有两点，一是项目处于世博会停限工期间，第二种可能是报建手续不完备。

　　去年8月发布的《上海市人民代表大会常务委员会关于本市促进和保障世博会筹备和举办工作的决定》规定，今年4月1日到10月31日，上海城区将分三个层次对在建工程停止施工作业，停止桩基施工、基坑开挖和停止道路施工作业。

　　《每日经济新闻》的调查也发现，很多项目虽然早在去年9、10月前就已经完成出让，但是直到今年3月以后才递交了建设施工申请，而上述地块却处于世博会停工限工时限内。

　　一些分析师因此质疑，开发商是否是主动申请“被延时批准”？

　　“地王”规划耗时半年以上

　　面对上述质疑，《每日经济新闻》记者昨日采访了一些房地产开发商，他们回复说，地块每闲置一天，他们就要付出一天的财务成本，所以延迟开工，并不是他们的选择。但是天价“地王”带来的高成本、高风险，使他们不得不为了造就更高价格的 “豪宅”花费大量的时间作前期规划，这个规划的时间可能会长达半年甚至一年。这是行业内通行的处理方法。

　　中海地产(企业专区,旗下楼盘)的一位内部人士透露，处理“天价”地块时所花费的时间绝不是外行所想得到的。营销部门的工作人员几乎每天都会约访一名目标客户，请对方喝咖啡聊天，作详细而丰富的调研，制作的调研记录文件大小就超过一光盘。而仅仅为了确定项目的一个装饰花纹，就需要开一天的会。

　　“越是高端的客户，就越是挑剔，可以选择的面就越广。只有令他们感到物超所值，他们才能心动。”上述中海地产内部人士说，只有对目标客户的心理研究透了，才敢于把前期规划交给工程部门执行，而这中间花费的时间绝不是一两天。

　　此外，一些购买天价地块的开发商，还必须购买周边的其他地块，完成整个片区的整体规划，而后才能开发出较高价值的物业，确保项目的利润。一位接近华侨城(企业专区,旗下楼盘)上海公司的知情人士透露说，华侨城购买的苏州河北岸东块1街坊(苏河湾)地块，之所以也被有关机构列在上述30幅未开工地块内，是因为后者一直在等待购买周边地块的机会，好将两幅地块合并，形成一个“有影响力”的规划方案。上海市规划和国土资源管理局7月28日公告显示，华侨城(上海)置地有限公司通过邀标方式获得苏河湾地块附近的上海闸北区苏州河北岸东块41、42街坊地块，成交地价17.91亿元。