物管费该由业主与物业商量着收

　　老小区物管嫌低提不起来，新小区业主嫌高降不下去，昆明市发改委释疑：2005年后，物管收费标准不再由物价部门核定，物管费该由业主与物业商量着收，很多小区都不这么做 ，物业费14年未变 物管入不敷出想退。

　　11月18日曾报道过，茭菱路139号搬迁组团小区14年来物管费一直未涨过，每平方米每月0.15元的低价物管费让小区物管渐感入不敷出，产生退出想法。一个星期过去了，该小区的物管虽然还未撤走，但也没找出解决办法。昨天，该物管公司一负责人坦言：“我们能撑多久撑多久，坚持不住了，就只有扔包袱。”

　　记者昨天走访昆明多个小区发现，目前，昆明市很多老旧居民小区的物管费依然按照上世纪90年代由物价部门核定出来的标准收取。由于收费标准偏低，而物价、劳动力价格在上涨，物管公司运作困难的现象逐渐凸显。而在一些新小区，业主则认为物管费标准太高，并对收费标准的制定提出了质疑。

　　物管费究竟该按照什么标准来收取才合理？昆明市发改委相关工作人员表示，从2005年后，小区物管费的收费标准不再由物价部门核定，而是放开来由市场调控，一般由物业公司和业主协商定价。而有人则认为，业主对物管行业不了解，在信息上不对称，在与物管公司协商定价时处在较为弱势的一方。

　　　案例一：老旧小区物管费偏低，物业公司难运作

　　茭菱路搬迁组团小区的物管费为每平方米每月0.15元，这一收费标准被该小区物管公司称之为“昆明最低的物管费”。昨天，记者走访了解到，白马、丰宁、正和等老旧居民小区的物管费都是按十多年前制定的标准收取，单价在每平方米每月0.2元左右。这些小区物管公司都表示收费标准严重偏低，无法维持成本，运作困难。

　　白马小区普通楼房的物管费收费标准为每平方米每月0.21元，高层住宅的收费标准为每平方米每月0.35元。“这是十多年前由昆明市物价局核定的标准，一直没涨过。”昆明市西房物业管理有限公司工作人员杨女士表示，“近年来物价和工价上涨，小区公共设施又严重老化，维修成本增加，单靠收取的物管费根本无法维持运转，亏损的部分主要靠总公司拨款补贴。公司目前在白马小区的物业管理还没有完全市场化运作，否则，早就亏损破产了。”

　　据介绍， 由于收取的物管费较低，物管公司只能为小区提供最基本的几项物业服务，比如环卫保洁、绿化养护、小区安保以及公共设施维修等。但即使这样，物管公司也举步维艰，有限的物管费显得捉襟见肘。“一个院坝安排一个门卫兼楼道清洁工，一年支付的工资在4500元左右，占了该院坝所收取的物管费的三分之二左右，剩下的三分之一作为公共设施的维修金，根本不够。”

　　杨女士表示，物管公司也考虑过上调物管费，但几乎不可能实施：“白马小区没有业主委员会，7000多户业主，我们如何与之协商？”杨女士说，“低廉的物管费难以维持正常运作，服务质量也就得不到提高，业主又以此为由不接受涨价甚至拒交物管费，形成了恶性循环。”

　　案例二：高档住宅区物管费较高

　　　　购房合同上的定价，业主没商量余地

　　老小区由于物管费较低物业公司叫苦连天，新小区的物管费虽然较高，但问题也不少。据调查了解，目前昆明新建住宅小区的物管费单价为每平方米每月0.8元—1.5元，别墅区的物管费单价在2元以上，而且大多数新小区的物管收费标准在购房时就已经规定好了。部分业主认为收费过高，并对收费标准是否有依据表示质疑。

　　“我们小区的物管费标准在购房合同中就被规定为每平方米每月1.3元，我们根本就没有与之协商的余地。这个收费标准的依据是什么？物业公司收费后到底为我们提供了哪些服务？我们作为业主是一概不知，这很不合理！”家住华都 (论坛 新闻)花园的宋先生说，他家每个月缴纳的物管费在150元左右，但“小区除了绿化多一些，我也没感觉有什么其他的优势服务，凭什么要收那么高的物管费啊？”

　　据了解，昆明一高级别墅区的物管费标准为每平方米每月3元。该住宅区物业公司的工作人员表示：“前期物业管理费是由公司核定的。如果业主入住后感觉我们提供的服务与物管费价格不相符，可以向物业公司提出意见，物业公司会对相关收支进行公示，让业主了解到物管费都用在了哪些方面。”

　　“就好比普通商品与名牌商品，一分钱一分货。业主支付什么价位的物管费，享受到的就是什么级别的物业服务。”一位物业行业人士如是说。

　　昆明市发改委：物管费已经“上市”

　　该由物业与业主商定

　　小区物管费的收费标准到底如何来定？业主与物业企业之间如何协商定价？对此，昆明市发改委的相关工作人员表示，住宅区物管费的收费标准原先是由物价部门来核定的。但自从2005年建设部门出台了相关文件后，物管费标准就不再由物价部门来核定，而是由市场杠杆来调控，主张物业公司与业主协商定价。

　　“现在的商品住宅房类型越来越多，各小区的区位、环境、档次和规模都不一样，各物业公司的服务水平和质量也不一样，统一定价不一定就合理，相反可能会损害到物业公司或业主的利益。”该工作人员说，较合理的做法是先由物业公司提出一个价格标准，业主在与物业公司签订服务合同之前，应召开业主大会，核算预定价格后与物管公司协商定价，双方签订合同后，到辖区发改委备案。

　　对于部分开发商在购房合同中就规定了物管费的做法，该工作人员表示：“购房合同或前期物业服务协议上的物管费价格只是一个暂定价格，并不是正式运营价格，也不需要物价部门核定。在公司正式提供服务后，如果业主对收费标准有质疑，可与物业公司协商调价。”

　　而针对很多老小区的物管费依然按照原先物价部门核定的标准来收取的现象，该工作人员认为：“物价部门的核定价格并不是不变的，如物业公司认为原先的物管费标准太低，无法维持运作成本或盈利，也可与业主委员会协商调价。如果协商不成，要么物业公司亏本经营，要么退出。”