物业管理费该不该上涨？

　　物业管理费该不该上涨？如何制定合理的物业管理费收取标准呢？

　　编者按

　　在物业管理行业普遍存在收费标准和收缴率“双低”的情况下，一些物业服务公司却以扎实苦干的精神获得了业主的支持，不仅物业服务费收缴率较高，还适当提高了收费标准：通过与业主协商，天津市红桥区银杏小区的英顺物业管理有限公司自3月1日起将现行0.35元/平方米每月的标准调整至0.45元/平方米每月，车辆场地占用费由30元/辆每月涨至40元/辆每月。在统一收费开始之前，部分业主已经将物业服务费送到物业服务人员手中。 北京、上海、广州等地一些小区的物业服务费也经与业主协商后适当上调。这些事件经媒体报道后，引起业内外广泛关注，对物业服务企业而言，宜作进一步借鉴和思考。

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　　本刊2008年第二期“特别报道”栏目中刊登了全国政协委员、中国物业管理协会副会长田在玮的《关于建议对物业管理行业给予适当政策优惠的提案》一文。该提案建议要充分考虑生产资料和人工成本上涨的因素，从实际出发，适当提高服务收费标准，并重视拖欠物业服务费的问题，改善物业管理执法环境，建立协商处理机制，扭转物业服务企业经营的被动局面。以保证房屋和共用设施设备的良好运行和物业服务企业保本微利运营，促进物业管理行业健康、有序地发展。同栏目刊发的福州市人大代表林常青的文章中也就物业服务费问题进行了呼吁。文章刊发后在业内外引起广泛关注。为此，本刊记者就此问题进行了深入采访。

　　北京中铁平安物业管理中心副总樊凯军认为，物业服务行业是劳动密集型的行业，在这一行业中，秩序维护员，保洁员是最多的。这些工作人员和《劳动合同法》中涉及的最低工资水平的规定，联系是最为密切的。《劳动合同法》和最低工资的调整，对物业服务企业的影响比较大，尤其是对物业服务企业所负责的住宅小区的影响是最大的。因为，在物业服务人员的工资调高以后，物业服务企业的人员成本增加，如果物业服务公司不上调物业服务费，很大程度上难以支付日常的费用，而使公司处于困难的境地。当公司在无法支付员工工资的情况下，必然会造成员工的流失，使物业服务的整体水平下降。不论在任何时候，物业服务质量都是前提，在这一前提都不能保证的情况下，是很难做到优质服务的，也必将使整个物业管理行业的发展陷入困境。

　　北京鲁能物业管理有限公司总经理宋道刚表示，“当然，在当前行业中企业良莠不齐的情况下，一些物业服务企业为了加强竞争力，以压缩物业服务成本，降低物业服务质量为代价，降低物业服务费。在很大程度上，这种行为会使物业管理行业置身于恶性竞争的环境中，不利于整个物业管理行业的健康发展。这种情况下，像我们这样的物业服务企业本身就需要自律，以物业管理行业的规章制度及职业操守严格要求自己，才能避免走入恶性竞争的误区。在物业服务企业中，人才的培养是很重要的，不论是做基层工作的保洁员、秩序维护员，还是从事公司管理的人员，都是企业最大的财富。因此，加大对人才的培养力度，将是我们接下来的重要工作，只有这样，才能使整个物业管理行业从业人员的素质得到普遍提高，从而加强物业服务企业的市场竞争力。”

　　在接受记者采访时，知名业主北野表示，作为业主来讲，谈物业服务费涨价，应该从两个角度去看，从纯消费者角度来讲，肯定是越便宜越好，没有人愿意多花钱。进一步说，很多业主之所以反对物业服务费上涨是因为他们觉得“质价不相符”，也就是说他们认为他们所付出的物业服务费用和他们所得到的物业服务并不是对等的，存在很多不满意的地方。这种情况导致了业主不赞成物业服务费用上涨甚至拒绝交物业服务费。这一情况很大程度上是因为物业服务透明度不高或者在合同中没有把物业服务费所对应的服务条款清晰明确的列出来，导致业主在物业服务公司应该给他们提供的物业服务细节方面比较模糊以及容易把本不应该由物业服务公司所承担的责任范围转嫁到其身上。在2007年9月国家发展改革委、建设部印发的《物业服务定价成本监审办法(试行)》对物业服务成本的组成以及各项业务及其收费构成都表达得非常明晰。

　　北野表示，另一方面，从业主的社会责任角度以及从物业本身的价值考虑，业主在社会上属于一个群体，代表的是“社会人”，也必然要承担社会责任。当我们用社会责任的角度去思考的时候，就不能单纯地考虑眼前的利益得失，而应该把眼光放远未来，去思考整个物业管理行业发展的方向。如果在物业服务公司现阶段收取的物业服务费用不能足够保证我们业主高质量的物业服务，而为了省钱，不同意物业服务费的涨价，在未来必将是得不偿失的。一般情况下，按现在物业服务费用收取的标准来计算，我们所交付的十年物业服务费用的总和相当于所购房款费用的3%左右，在“质价相符”的情况下，这个费用是很有必要支付的。但是，真正把物业服务费用上调并非易事，因为根据国务院《物业管理条例》等有关规定，如果物业管理单位准备对管理费进行调整，必须征得三分之二以上业主的同意。可见，如果不能征得绝大多数业主的同意，物业服务费上调的计划是不能够实现的。银枫家园，也就是我所在的小区，是北京市第一家经过业主投票之后同意涨价的小区，投票表决实施物业服务费上涨方案的过程还是比较顺利的。基于我们小区的经验，我建议，在制定物业服务合同时，可以把物业服务费用所用于的人员、能源以及利润的部分有所区分，在人员成本和能源成本提高时，保持利润部分不变，而把人员和能源部分上涨的物业服务费上调。相对来讲，在这种情况下，上涨物业服务费，业主是比较容易理解和接受的。”

　　目前，物业管理行业的确处在一个比较尴尬的境地。从物业服务企业的角度来讲，需要足够的资本投入在物业服务中以保证物业服务的质量，尤其在提倡精细化物业服务的今天，在生产资料和人工成本上涨的前提下，如何保证物业服务的质量平稳以及上升是当前物业服务企业普遍面临的一个问题。在物业服务企业没有足够的资金投入到物业服务中时，会导致两个必然的结果：物业服务企业陷入“入不敷出”的困境而离开物业管理行业以及物业服务企业不能够给所服务的对象提供高质量的服务。因此，物业服务企业在很大程度上希望提高物业服务费用。而从业主的角度讲，始终是处于一个“消费者”的位置，他们的自愿性是非常重要的。许多消费者在面对生活必须品如鸡蛋、猪肉的涨价时，是比较理性和容易接受的。但是，面对物业服务费的涨价时往往很难接受，归根结底，物业服务往往以无形服务的形式“服务”于业主，它是一种无形价值的体现，当业主“拥有”的时候，也许没有觉得它的重要性。但是，一旦这种无形服务缺失，则会感到生活上有很多不便之处。那么究竟应该怎样用一种理性的思维来看待“物业服务费上涨”这一问题呢?

　　宁夏房地产业协会黄自强副会长认为，应该“量体裁衣，量力而行”。物业服务费用的收取应该按照各个区域、城市的不同情况来定，在绝大部分业主能够承受和认可的情况下，以提高物业服务质量为目的，可以适当上调物业服务费。反之，则需要以谨慎和理性的态度来处理。国家以及相关单位对这一问题处理还是比较谨慎的。例如，广州市国土房管局在报告中说明，物业服务费上涨固然事出有因：今年物价飞涨和新《劳动合同法》的出台，导致劳动密集型的物业服务企业用工成本急剧攀升。但物业服务公司上调物业服务费却需要“审慎对待”。

　　其实，“物业服务费该不该涨”，天津市红桥区银杏小区的英顺物业管理有限公司的做法值得借鉴：通过实在服务感动业主。自从该物业服务公司进驻小区后，全体员工不论职位高低，在经理的带领下都参与社区服务，办公室人员更是经常为各岗位“补空”。小区里从打草剪枝到粉刷修理，处处可见物业服务公司经理和管理人员的身影。就这样，英顺物业用服务质量得到了业主的认可，在小区站稳了脚跟。两年来，他们用实际行动感动了业主，使物业服务费收缴率从70%左右提高到95%，而这5%的失缴率，还包括对困难户的减免。据天津市红桥区房管局相关负责人介绍，根据《天津市普通商品住宅小区物业管理服务收费管理办法》，成立业主委员会的住宅小区，物业服务企业应与业主委员会根据《办法》规定的物业管理服务标准和政府指导价格标准，结合小区的硬件设施和拟定的服务标准，协商确定收费标准。物业服务公司涨价后应该适当提高服务质量并增加相应的服务项目，毕竟物业服务公司的工作与业主的支持密不可分，得到业主的认可和理解才能使企业更好地运营。

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