物业服务费的计费依据与方式

崔永亮 成都理工大学信息管理学院

一、物业服务收费不合理

1．物业服务费的计费依据不够公平

在《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》的指导下，各地根据实际情况出台了一些具体的物业服务收费管理办法。虽然这些管理办法不尽相同，但是收费依据却基本一致，即一般都是根据业主产权证书上登记的建筑面积(包括公摊面积和套内建筑面积)宋确定。这种收费依据具有很强的可操作性，因为每个业主房屋的建筑面积是固定的，只要收费标准不变，应交纳的物业服务费就固定不变。但是，这种收费依据也有明显的弊端，那就是公平合理性考虑的不够。因为这种计费依据只考虑了物的因素，未考虑人的因素。虽然物业面积和人口数量存在一定的正相关关系，但绝非严格意义上的一一对应，而且人口因素是动态变化的。
以住宅物业为例，在一个物业服务区域中，同样面积的房子，有些业主是单身阶层，有些是两口之家，有些是群租，还有一些房子闲置未用，等等。可见，面积相同的房子使用者人数的差异可能非常大。但对物业服务企业来说，它提供给每个物业使用者的公共服务是无差异的，如公共区域的绿化、清洁卫生、消防安全、秩序维护以及共用部位、共用设备设施的维修养护等。这意味着同样面积的房子，如果使用者人数多，那么享受的公共服务总量也随之增加，但是根据现在的物业服务收费计费依据，其物业服务费却没有增加。显然，这种“认房不认人”、“以房定费”的做法有失公允。

2．物业服务费的计费方式不够科学

现行的物业服务收费采取两种方式，即包干制和酬金制。实行包干制的，收取的物业服务费中包括物业服务成本、法定税费和企业利润三部分。实行酬金制的，收取的物业服务费中包括物业服务支出和企业酬金两部分。在这些费用构成中，物业服务成本(支出)是物业服务费的主体部分，包括服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业服务区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用；物业服务企业的固定资产折旧及办公费用等。在我国目前的物业服务实践中，大部分地方对物业服务成本(支出)的各个项目没有逐一进行明确定价，而是采取类似商品套装的方式只提供一个物业服务费的总价。这种“只计总价不计单价”的计费方式有着明显的弊端。

目前拒缴和拖欠物业服务费的情况比较普遍，其中一个主要原因就是部分业主认为企业提供的物业服务质量不高。我们通过调查发现，很多业主并不是对物业服务企业的服务工作全盘否定，而只是对其中的某一项服务不满，比如小区绿化不好、清洁卫生工作不到位、共用设施设备维护保养不及时、公共秩序混乱等等。由于具体的服务项目没有明确的收费标准，这就导致一些业主因对某一项服务不满意就拒缴和拖欠全部的物业服务费。

3．“费用与服务水平相适应”的收费原则难以贯彻

“费用与服务水平相适应”是物业服务收费的重要原则，这与一般商品“按质论价”是一致的。但是物业服务产品本质上是一种消费行为，具有无形性的特征，其质量的考核存在着技术上的难度。比如物业服务人员说话的语气、神态等，只能通过人的感官来感受，不容易通过硬性的指标来衡量。目前我国还没有建立统一的物业服务质量考核体系，一些地方虽然出台了一些关于物业服务质量考核方面的管理办法，但是其合理性、可操作性存在一些问题，导致业主与物业服务方在服务质量方面经常存在分歧，甚至业主之间对物业服务质量也评判不一，从而引发收费纠纷。

4．物业服务收费的一些常规做法不合理

在物业服务收费实践中，一些约定俗成或常见的做法不够公平合理，比如单独购买车位或车库的产权人一直未成为物业服务费的缴纳对象。

《物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。这一法条意味着建设单位在满足业主需要的基础上，可以单独将车位、车库的所有权让渡给业主之外的消费者。根据现行的普遍做法，物业服务企业对这些外卖的车位和车库，仅收取车辆管理费。显然，车辆管理费由物业服务企业独自享有，全体业主不能从中获取任何益处。如果物业服务收费采取的是酬金制方式，那么这些外卖车位、车库的产权人除了缴纳车辆管理费外，是否应该适当缴纳对全体业主都有益的物业服务费呢?

就本质来说，这些单独购买车位、车库的消费者也是名副其实的业主，只不过他们所持有的物业形式和其他业主不同而已。他们是否需要缴纳适当的物业服务费，关键是看他们有无享受车辆管理服务之外的其他物业服务。笔者认为有两种情况存在。其一，如果车位、车库产权人在通往车位、车库的过程中，要穿越物业管理区域，那么他们自然要享受一系列的物业公共服务，比如清洁卫生、绿化、道路交通、公共秩序等等；其二，如果车位、车库产权人可以直达车位、车库而无须穿越物业管理区域，那么他们就未享受到车辆管理服务之外的物业服务。

对于第一种情况，也许有些人会反驳：这些车位、车库和物业管理区域应该是一种相邻关系，全体业主理应提供通行的便利。这种说法也有一定道理，但是，我们应该注意到，这些外卖车位、车库的使用寿命高达数十年，单就车辆对物业管理区域道路的毁损来说，这些产权人就没有理由不承担必需的道路养护费用，如果更较真的话，这些车辆占用了物业服务区域内有限的道路资源，增加了安全隐患，而且污染了环境。对于这些负面的外部效应，难道不应该付出一定代价吗?

二、物业服务收费合理化之建议

1．修改物业服务费的计费依据

建议物业服务费计费依据以建筑面积为基准，综合考虑人口因素进行调整。房屋闲置不用可作为计费的起点，然后根据实际使用人数进行调整，房子使用人数发生了变化，物业服务费用也随之变动。这是一种动态的计费方式。当然，这种计费依据的可操作性和效率可能不如现行计费方式，因为物业使用人数在不断发生变化，而且准确统计也存在一定难度，但是，它的公平合理性是毋庸置疑的。对于物业服务费这样一个涉及千家万户切身利益的问题来说，公平合理性似乎比效率更为重要。

2．修改物业服务费的计费方式

建议修改“只计总价不计单价”的计费方式，尽量细化明确每一项服务及支出项目的费用，使消费者能明明白白消费。这样，在出现由于个别项目服务质量有瑕疵时，就可以根据该项服务的具体收费标准和实施情况酌情减免。这种做法，一方面体现了公平合理、按质论价的原则，另一方面也可以有效提高物业服务费的缴纳率。

3．建立精确、高效的物业服务质量考核体系

建议尽快建立全国性的物业服务质量考核指导办法，各地政府主管部门在其指导下，根据当地实际情况，设计制定科学合理的质量考核指标体系，使其切实可行、精确高效，真正发挥标尺的作用。物业服务质量考核体系一旦建立，很多物业服务收费纠纷将迎刃而解。