从维权到治理的启蒙——北京美丽园冲突解决与秩序重构的启示

　　发生在2000年至2007年间的北京美丽园事件，浓缩了我国当前物业小区中的典型问题，已经成为中国社区治理发展中的标志性事件，在全国范围和社会各个层面引起了高度关注与热烈反响。

　　在整个事件中，美丽园小区在一系列的物业纠纷中经过艰苦的一审、二审、再审的司法程序赢得诉讼，后却突然遭遇物业服务公司撤离、进入危机状态导致小区生活秩序的严重破坏。同时，具有决策权的全体业主意见激烈冲突、分裂为接近对半的对立态势。后在政府的监督指导协调下，美丽园小区中的各方经过20天艰苦的“全民公决”，终于民主投票达成一致，解决了纠纷中的核心问题，小区恢复正常秩序。

　　从某种意义上来讲，美丽园冲突解决与秩序重构的过程，是对我国业主的一次启蒙教育，其积极的意义在于启示业主学会从单一的维权到治理。

美丽园纠纷简要回顾

　　如同有的小区一样，美丽园小区的业主和开发商、物业服务公司的摩擦、纠纷自办理入住时就开始了。2001年，美丽园部分户业主就公摊面积问题起诉开发商，后北京市一中院终审判决业主胜诉，开发商共退出楼内地下室“公共走廊、公用楼梯间和电梯井”面积2000余平方米，一期约800户业主因此受益。

　　2003年，业主对为美丽园提供服务的鸿铭物业公司每平方米2.72元的物业费测算基准数据产生了疑问，发现其中有部分收费不实。2004年12月3日至12日，美丽园召开第二次业主大会，就授权业委会与鸿铭物业签订过渡协议、起诉物业服务公司不实收费等7项议题征求业主意见，大会表决结果显示7项议题全部通过。

　　2005年3月21日，依照第二次业主大会授权，美丽园业委会向海淀区法院就鸿铭物业不实收费提起诉讼，提出13项诉讼请求。2005年9月14日，一审法院驳回业委会全部诉讼请求。

　　一审败诉后，美丽园业委会向北京一中院提出上诉。北京一中院受理后，首先对涉案的几个基本方面进行了厘清和确定，并对物业基本情况及相关证据进行了核实，对公约涉及的主体，产权人、业委会、开发商、物业服务公司间的物业服务合同中的法律关系做了确认，对物业合同关系所依据的一般规定性文件，如公约的法律效力以及与其他的法律法规、政策规章间的关系做了阐释，对物业管理费用中所争议的物业费项目、收费标准、基础数据、事件过程做了梳理和核对。在此基础上，北京一中院做出了裁决，撤销一审判决，判决支持业委会的诉讼请求，并根据重新核定后的数据与依据计算出结果：小区物业费由2.72元下调至1.58元。至此，美丽园小区成为北京首个打赢物业费纠纷官司的业主委员会。

　　2006年1月，鸿铭物业公司提交再审申请，要求对此案进行重新审理。2007年8月11日，北京一中院开庭审理这一案件，经过双方辩论后，法院宣布了再审判决书，宣判：维持北京一中院原判。

　　2006年9月9日凌晨，美丽园小区的居民们发现家中停水了，紧接着是发现走廊里的灯不亮了，电梯被贴上了封条，电子防盗门没有反应，小区的秩序维护员都不见了，垃圾也无人清理，美丽园小区的门禁被拆除、大门洞开，铁门也被拆掉半边。每个单元楼门上都贴着物业服务公司的公告，宣布因小区物业费太低，放弃对小区的管理，宣布撤离。

　　鸿铭物业公司的突然撤离造成小区正常生活失序，也改变了业主的心情、激化了小区业主中不同意见的对立态势，使本来虽然有不同意见、但相对一致的业主群体也突然陷入分立状态，业主中两大主要意见群体迅速组合，形成了在对物业服务公司和业委会态度方面意见严重冲突的各自以红、蓝色为标识的两大派。

　　2006年10月9日，美丽园临时业主大会会议召开。为确保投票过程的真实合法，业主投票过程全部由录像监控，并且通过两个摄像头将画面同步传送到投票地点小白楼外的电视屏幕上，现场直播。依照第一次业主大会的做法，选举采用计名投票制，选票分为三联，业主收到选票时有第一联存根，证明业主收到；业主投票后有第二联存根，说明业主投票了；第三联就是选票本身，这三联都有登记。

　　尽管意见截然对立，但是参加投票的业主从来没这么踊跃过，连以前从来不投票的业主这次都专门参加。数据显示，这次大会的投票率是美丽园历来最高的一次，达到79.4%。据了解，当年有两鬓斑白的业主拿着产权证明、购房合同和户口本来到投票现场，在领取选票的同时表示：“谁也不要说能代表谁，业主的权利就需要自己行使。”

　　2006年10月30日，美丽园小区业主委员会发布通告，宣布正式启动物业招标工作。12月9日，南京新鸿运物业服务公司当选为第一中标人。12月10日早上，南京新鸿运物业服务公司正式进入美丽园小区。

　　更换了物业服务公司以后，美丽园小区内业主和物业服务公司之间的矛盾从根本上得到了缓解。虽然业主和物业服务公司仍然经常存在分歧，但是双方可以平等协商解决问题，业主对小区内自己的事务终于有了发言权。

　　与前期物业“一口价”决定物业费不同，业主自己选聘的物业服务公司是通过双方协商规定物业服务的要求与价格。新的《物业服务合同》也重新明确了物业服务公司职责，使物业服务公司还原到了服务的角色。在使业主的意志在合同中得到充分表达的同时，合同注重保护业主和物业服务公司双方的利益。

　　另一方面，与前期物业服务公司还有根本不同的是，新的物业服务公司不具有控制小区公共资源的可能，新物业服务公司也不用替开发商隐瞒问题。事实上，新物业服务公司发现了小区内开发商遗留的部分违章建筑，还发现了部分小区公共设施存在的隐患。

　　美丽园业主在新物业合同下也得到了实惠，以美丽园户均150平方米，二层以上每户业主为例，物业费从原先的2.72元/月·平方米降低到现在的1.54元/月·平方米。户均节省物业费2124元/年；户均节省停车位费：300元/年。全小区1378户共节省物业费、停车位费约330万元/年。更重要的是，小区的公共资源收入不再被物业服务公司占用，而是名正言顺的归于业主，全小区1378户另获得公共收入（停车位管理费返还款）约13万元/年。

　　2007年3月22日，北京市建委对鸿铭物业公司突然撤离的行为做出停止公司物业管理资质、限期整顿等处罚。自此，这一行政行为，给美丽园风波画上一个句号。

美丽园事件的思考

　　美丽园事件为业主的社区治理实践提供了一个典范。

　　同时，美丽园案揭示出物业小区治理与构建和谐的要素关联：物业小区财产权属特别是共有财产权属必须明确，否则必然产生纠纷和冲突；物业小区公约和合同应是当事方真实诚意的合理协约，因为小区治理基于契约，否则必然导致纠纷和冲突；物业小区治理中的权利主体的共同意志必须依据法定程序达成决议，虽然决策成本很高，但是如若不愿为达成决议而付出、或者由于观点激烈对立而达不成决议，小区秩序将陷入瘫痪。

　　可以说，作为一个中型社区的美丽园，1378户业主，数千居民，在自我主张自身事务的情况下，有不同甚或激烈对立的意见都属正常，能够达成共识形成协议却并非寻常。美丽园小区历经风波，面临严重危机和各种挑战，最终都克服困难、取得共识、依法定民主程序达成决议，这一过程几近奇迹。对于处于风口浪尖的美丽园小区两届业委会，始终能够以一个团队的方式在一起工作，显示出非常难能可贵的团队精神和奉献精神，他们作为大学教授、律师、干部和商业从业人员，表现出的不仅是较高的专业水平，而且是高水平的公民素养和精神，更是难能可贵的奉献精神。

　　更重要的是，在美丽园风波中，小区业主与居民经历程序民主的实践，受到了公民教育的训练，有助于改变传统的群众运动的习惯，逐步走向程序民主治理方式。

　　在美丽园事件中，凸显了公民社会的自我主张的过程。在这一事件中，各方将各种社会资源的运用达致极致。在美丽园外部，人大、政协民意代表，媒体，专家学者，行业协会，民间社团等各种各样的组织和团体，都站出来对美丽园事件进行评论、表态、奔走，形成社会高度的关注和参与。

　　进一步来说，美丽园案是一个公民“治理”的典型。在国际上，如世界银行、经济合作组织、联合国等都应用“治理”的理念代替传统的“统治”或管理理念。

　　而当前我国物业小区普遍的治理特点是：一是制度设计是高成本的，所有重大事务的决策都需要三分之二或者二分之一通过；二是支撑这种治理的制度基于一个业余的志愿的组织，所具有的资源完全依靠奉献。

　　所以，美丽园的物业纠纷因在这样一种非常特殊的内外环境条件下，被放大为一个全社会的事件，得到高度的关注与参与，最终得以解决。美丽园风波付出的巨大成本是基层社区治理的社会制度资源稀缺的必要代价。

　　要指出的是，美丽园事件表明，即使要付出如此巨大的代价，人们仍然能够克服人性中天然存在的搭便车的倾向，克服集体行动的难题。探究其内在原因，是物权的变化导致这样的状态，即财产权制度的变化使得个人利益权利与社区公共福利紧密缠结，因而，有充分的现实利益的需要，使得市民社会的“小共同体”作为基层社会的治理主体能够积极发挥作用。◇

　(本文内容引自国家985工程公共管理与公共政策案例库《民事纠纷中的“社会总动员”》原作者：陈幽泓、雷霞、杨爱冰、赵静，2007年)

　　作者系中国人民大学公共管理学院副教授