美丽园业主追讨物业费案终审宣判 缴费标准确定

中国法院网讯 美丽园业主委员会与北京市鸿铭物业管理有限公司的一场物业纠纷案曾引起社会广泛关注，最终以业委会胜诉而尘埃落定。但该次诉讼只是确定了基本原则，业主与物业公司的纠纷并没有就此结束。美丽园的业主朴先生等三人分别向法院起诉，认为与北京市第一中级人民法院终审判决确定的美丽园小区物业管理收费标准相比，业主向被告鸿铭物业公司多支付了物业管理费，分别要求法院判令物业公司返还业主多交纳的物业管理费。日前，北京市第一中级人民法院审结了此案。

对于三位业主的诉求，鸿铭物业公司辩称，一中院民事判决书并未给美丽园小区判定一个新的物业收费标准，几位业主根据物业单项费用计算出来的物业费标准，物业公司不认可。现在法院既没有判定物业费标准，也没有业主大会与物业公司协商并签署合同，所以现在物业费没有收费标准，因此，不同意业主的诉讼请求。

一审法院审理后认为，法院判决未对美丽园小区总的物业服务事项及收费标准进行判决确定。在美丽园小区总的服务收费标准不确定的情况下，现无法计算出鸿铭物业公司是否向业主多收取物业管理费。作出一审判决，驳回了业主的诉讼请求。

判决后，三业主不服，分别向北京一中法院提出上诉，其理由是，一中院的民事判决书已经将双方有争议的物业费收费项目给予了明确，再加上其对原收费中无争议的部分，就应当是总收费标准。关于地下室部分，法院的判决所确定的原则也应当一并适用。

鸿铭物业公司是美丽园小区的物业管理单位。该公司出具的物业管理费测算说明显示该小区物业费为2.72元/平方米·月，并说明开发商在前期开发过程按设计方案、前期物业管理委托合同的服务内容和标准、政府相关规定测算实际物业管理费为3.55元/平方米·月。但为了确保销售和考虑了购房者的承受能力，同时参考了周边楼盘的物业管理费标准，对其中实际发生的公共用电费、公共用水费、智能化设备运行费、避雷装置检测费、超额支出保安费和保洁费等应收的费用在报批时就没有申报，也没有收取相应费用。将原物业管理费3.55元/平方米•月降为2.72元/平方米•月，且首层免收电梯运行费即为2.09元/平方米•月。

美丽园业委会成立后，对物业收费标准提出质疑并开始与鸿铭物业公司进行协商。2003年7月，双方在协商后联合发出公告：在新的委托合同未签之前，2003年上半年的物业管理费继续按公约规定，首层按2.09元/平方米•月，一层以上按2.27元/平方米•月；待新的委托合同签订后，将执行新的收费标准，届时实行多退少补的原则收取物业管理费。

2005年3月，美丽园业主委员会就物业费问题向法院提起诉讼，经一中院终审判决，确定：在2003年到2005年，美丽园小区物业管理费中北京市鸿铭物业管理有限公司应收取的保安费为每户每月五元，保洁费为每户每月三元，垃圾清运费为每户每月二元五角，高压水泵费为每月每平方米八厘，电梯维保费为每月每平方米四角五厘，一层住户的电梯运行费免收，其他住户的电梯运行费为每月每平方米五角二分二厘，应加税率为百分之五。没有经过业主特别委托的小修费、中修费北京市鸿铭物业管理有限公司不得收取。各项费用统收服务费在2003年按每户每月一元收取，2004年和2005年不得收取。该次诉讼没有涉及地下室收费部分。

一中院审理认为，业主朴先生等起诉的是鸿铭物业公司返还多收取的物业费及相应利息，属于给付之诉。给付之诉并不以确认之诉的存在为前提。因此，虽然一中民终字第12818号民事判决未对美丽园小区总的物业服务事项及收费标准进行判决确定。但并不意味本案无法确定标准并根据该标准予以判决。

经政府主管部门核准的公约，对鸿铭物业公司以及美丽园小区全体业主均具有约束力。鸿铭物业公司一直在为美丽园小区提供物业服务，该小区业主实际接受了该服务，故虽然没有签订书面物业管理委托合同，但依据《合同法》第10、36、37条，仍然可以确定鸿铭物业公司与美丽园小区业主之间存在着物业管理服务合同关系。合同价款即物业管理服务的收费项目和标准，在双方没有明确约定的前提下，应当以公约作为基础并结合《合同法》第61、62条之规定，加以确定。关于中、小修费问题，因朴先生等业主已经实际享受到该项维修服务，故可以认定为经过双方的特别约定而成立。对于该项费用鸿铭物业公司有权收取。关于地下室的收费，因双方有明确的合同约定，故应当按照该协议履行。朴先生等提出变更，没有法律依据，不予支持。根据公约及一中院曾作出的终审民事判决，可以确定朴先生物业费地上部分2003年为2.20元/平方米•月+12.08元/户•月，2004、2005年为2.20元/平方米•月+11.03元/户•月；根据双方当事人所签订的地下室使用协议、美丽园地下室物业费构成表，地下室部分物业费标准为1.69元/㎡•月。周杰先生居住在一层，他的物业费地上部分2003年为1.62元/平方米•月+12.08元/户•月，2004、2005年为1.62元/平方米•月+11.03元/户•月；地下室部分物业费标准为1.69元/㎡•月。根据上述标准计算，朴先生等三位业主应缴纳的总物业费尚未缴足。因此，业主们请求鸿铭物业公司返还多收取的物业费，无事实依据，法院不予支持。据此作出终审判决，驳回了朴先生等三位业主的诉讼请求。

审理此案的北京一中院谷岳法官告诉记者，该案二审虽然在结果上驳回了业主的诉讼请求，维持了原审的结果。但在判理上完全不同。二审根据一中院的（2005）一中民终字第12818号民事判决所确定的标准，确定了单个业主的2003—2005年度物业费缴费标准，为将来可能的大量美丽园业主诉讼确立了基本原则，保护了双方当事人的合法权益。