物业纠纷业主面临着“三弱四难”

近几年，物业管理纠纷在全国各地普遍存在。根据焦点房地产网的调查，大多数的业主对物业公司提供的服务不满意，并愿意采取拒交物业费的方式对抗。根据北京市海淀区人民法院的相关资料，在其２００３年受理的１９２件物业纠纷案件中，有１１件是业主告物业的，其他的是物业告业主的。业主告物业的比例低，且鲜有胜诉的。为什么业主与物业公司之间的矛盾会如此激烈？而业主非得用拒交物业费的方式来对抗？业主在与物业公司的法律较量中为何难以取胜？

　　 “探究这个问题，首先就要弄清楚为什么业主会与物业公司发生矛盾。”长期代理房地产纠纷诉讼的北京隆安律师事物所的陈旭律师为记者分析了物业纠纷不断的原因，剖析了业主在物业纠纷中面临的“三弱四难”。
　　
●业主地位有“三弱”
　　
第一弱 捆绑服务强买卖　　　物管合同看不见

　　“业主与物业之间的矛盾隐患，早在业主签订购房合同的时候就埋下了。”陈旭说，“购房合同上就先天不足。合同上往往有这么一条，‘业主同意开发商选定的物业公司或者同意已经拟订好的业主公约’。”

　　 “问题在于，业主签订合同时，无法知道开发商指定的是哪家物业公司，也没有看到业主公约，更别说物业服务合同了。业主如果不签这个合同就无法收房，只好同意，这是业主所处的先天弱势。”陈旭说。
　　
第二弱 入市途径不完善　　　前期物业被指定

　　“物业公司的入市途径不完善，楼盘的前期物业基本上是开发商指定，而这些指定的物业公司与开发商有千丝万缕的联系，或者就是开发商自己的子公司。”陈旭分析说，“它的入市是开发商的捆绑式买卖。业主没有选择的权利，只有被动接受。”

　　开发商指定自己的子公司进行物业管理还容易引发另外一个矛盾。中国消费者协会投诉部主任邱建国表示，如果一些业主与开发商发生矛盾（如住房建筑质量、小区规划变更），在矛盾无法顺利解决的情况下，就容易迁怒于开发商旗下的物业管理公司，并由此引发物业纠纷。
　　
第三弱 退市机制有缺失　　　业主无奈把费欠

　　业主所处的第三个弱势地位是由于物业管理合同不完善，导致物业公司退市机制缺失。

　　“当业主不满意物业公司服务的时候，有权辞退物业公司。但是现在的物业管理法规和物业服务合同里对物业公司如何退出的条款不完善，或者缺乏可操作性。业主在不满意物业公司服务时也无可奈何，于是有的业主只好用不交物业费来进行对抗。””陈旭分析说。
　　
●业主维权有“四难”

　　既然合同先天不足，那就需要法律、法规“后天”来弥补。事实上，目前与物业管理相关的法律、法规尚不完善，业主要依法维权面临着不少操作上的难题。
　　
第一难 诉讼地位不平等　　　业主难以告物业

　　“造成业主在物业纠纷中难以胜诉的一个原因是双方诉讼地位不平等。”陈旭表示，“单个业主不具备诉讼主体资格，无法用法律手段解决与物业公司之间的纠纷。”

　　为何单个业主不能告物业公司呢？这涉及了建筑物区分所有权的问题，业主只对自己的房子拥有专有所有权，对于绿地、公共场所，业主则只有共有所有权，如果对物业公司的诉讼涉及到社区公共财产，单个业主就不能就此主张自己的权利了。”陈旭说。他认为，由于双方在诉讼地位上的不平等，导致了物业公司告业主的案件数量远远超过业主告物业公司的数量。
　　
第二难 收费标准单方订　　　业主想要投诉难

　　业主维权难的第二个问题则是对于收费标准缺乏发言权，由于大部分小区的物业公司不是通过正常的招投标方式进来的，这就造成了业主对其收费标准缺乏发言权，往往是物业公司单方出具一个价格，业主如果不认可，却投诉无门。

　　“物业公司往往会强调自己的价格是通过物价部门批准的，但它的定价实际上是单方面制定的，并利用自己的优势地位强迫业主接受。”陈旭表示，“业主在这个过程中没有发言权，即使不认可也无法找有关部门申诉。”

　　邱建国则认为，由于业主都是分散的个人，在确定这个收费标准时没有形成合力，也就没有了话语权，处于不利的地位。
　　
第三难 掌握证据难度大　　　先履行抗辩权也无奈

　　在业主与物业公司的法律诉讼中，一个曾被密切关注的法律问题就是如何运用先履行抗辩权。所谓先履行抗辩权是《合同法》中的一个内容，按照陈旭的解释，合同一方在履行合同过程中并未达到合同另一方的要求，那合同另一方就可以实施抗辩权。物业服务合同是一个委托合同，是业主委托物业公司提供物业管理服务。如果物业公司履行得不好，业主不满意它的服务，可以不完全付费。但在司法实践中，这项权利却很难得到保证。因为业主往往难以提供充分的证据，或者举证成本太高，而如果没有足够证据，法院就难以依法保护业主的先履行抗辩权。
　　
第四难 业主委员会成立难　　众业主难以抱成团

　　成立业主委员会往往被认为是维护业主权益，调解业主和物业公司之间矛盾的一个有效办法，因为业主委员会可以代表业主选聘、解雇物业公司。
“但从目前情况来看，成立业主委员会就很艰难。”邱建国表示，“目前北京将近３０００个小区，成立业主委员会的仅几百个，业主委员会成立的艰难，使得业主难以团结起来维护自己权利。”

　　陈旭认为，即使成立了业主委员会也未必能有效制衡物业公司，因为如果要更换物业公司就要取得２／３业主同意，这个过程也是很艰难的。
　　
　　专家建议
　　
　　从完善法规机制着手减少纠纷发生

　　“用拒交物业费来对抗物业公司并不是一个好方法，因为它不符合有关法律，而且也伤害了交了物业费业主的利益。”邱建国说。

　　陈旭也不赞成业主不交物业费的行为，“尤其是已经生效的法院判决，就算你不满，也只能通过申诉等手段寻求解决，但不能不执行，不执行法院判决将损害法律的尊严，还会让自己付出更大的代价”。

　　 如何建立更有效的制度措施以解决业主与物业的纠纷，两位专家给出了建议。

　　“首先要用法律法规明确小区内哪些设施属于业主，然后才能依法确定物业公司的管理范围。”邱建国表示，“还要推进业主委员会的成立，最好将业主委员会成立与物业公司的评优联系起来，让物业公司在协助成立业主委员会时积极一些。”

　　“要改变目前单个业主无法起诉物业公司的诉讼体制，让两者地位趋于公平，还可以由一些社会组织如消费者协会代理业主起诉，这样可以解决业主缺乏足够法律能力的问题。”邱建国建议说。

　　陈旭则认为，首先要加强政府的监管、处罚力度，因为对业主来说，诉讼解决成本比较大，如果能行政解决，那成本还比较小；其次，在诉讼中，最好能将举证责任倒置，由物业公司负责举证。