歹徒入室杀人 物业公司“违约”

前言：《广东省物业管理条例》讨论稿正在征求意见，广州近20家小区业主代表，在对条款逐句商讨中，对其中的第四十条争议最大。第四十条内容是：物业管理企业除与业委会或者业主及非业主使用人有书面合同约定外，不承担业主及非业主使用人的人身保险和财产保管责任。物业管理区域内的机动车辆的保管应当由物业管理企业与车主签订保管合同约定，未签订保管合同的只能收取车位使用服务费。

上海市最近判决的一起物业管理合同纠纷案，涉及“物业公司对业主及非业主使用人的人身保险和财产保管责任”是否承担责任的问题：囚罪犯深夜入室作案，业主女儿被杀，业主因此状告物业公司。那么法院是如何判决的呢?

歹徒破锁入室 女儿梦中遇害

2000年6月，徐、周夫妇购买了上海市北部地区一新开发小区底层的一套商品房。两个月后，夫妇俩与女儿小姿就搬了进去，并与小区物业管理公司签订了一份《公共契约》。这份“契约”约定，由小区物业管理公司安排保安人员对住宅小区进行日常巡视，做好住宅区内的安全防范、治安工作，住宅区内的安全、保卫、巡检、警戒等为物业公司的物业管理范围之一；物业公司违反契约应承担相应的法律责任，造成业主利益受损的应承担赔偿责任等。之后，徐家按月交纳物业管理服务费人民币57．50元，其中保安费为每平方米0．10元。

其间，由于物业公司以小区美观为由，不允许居民自行安装防盗铁门窗。而该小区属新开发地带，外来流动人口较多，因此小区居民曾于2001年2月以安全受到威胁为理由，联名写信向有关部门反映，可物业公司还未对此作出反应。结果，一起恶性刑事案件却发生了。

就在小区居民的联名信发出后的一个月，3月5日凌晨1时许，两名罪犯曲化波、沈大鹏经小区北墙一扇敞开的小铁门进入该小区，然后翻墙进入紧埃北墙的徐先生家的北阳台，拧开门锁闯入了室内。在厨房、客厅和徐夫妇居住的南卧室都一无所获后，罪犯曲化波走进徐夫妇的女儿小姿居住的北卧室。见到熟睡中的小姿，曲化波顿起歹念，扑上去对小姿实施了强奸。因为害怕暴露罪行，曲采用了扼颈、毛巾堵塞口腔等暴力手段，结果造成小姿窒息死亡，小姿被害时还不到30岁。

事发不久，两罪犯就被上海警方抓获。2001年8月23日，上海市中级人民法院以强奸杀人罪判处曲化波死刑，剥夺政治权利终身，并在附带民事诉讼中，被判处赔偿徐家丧葬费、交通费、误工费等损失共计 13246．50元。同年11月15日，曲化波被执行了死刑。

状告“违约失职”要求赔偿损失

徐先生夫妇对女儿在自己的家中睡梦中遇害的事实，一直难以接受，他们认为物业公司未尽到物业管理保安职责，应负相关责任。为此，他们当年以物业管理合同纠纷为由，向法院起诉，状告物业管理公司未按《公共契约》在小区内巡视，致使其女儿遇害，要求物业公司赔偿丧葬、误工损失以及抚恤金40万余元，赔偿精神损失10万元以及赔礼道歉、置换房屋等。

一审法院审理后认为：双方虽签有《公共契约》，但徐家女儿在自己居室内被害身亡，系犯罪分子实施刑事犯罪行为所致，在处理要求赔偿损失刑事案件中，徐先生已提起附带民事赔偿，现犯罪分子已受到法律的惩处，法院也对附带民事赔偿作了判决。物业公司对徐先生夫妇居住的小区进行物业管理服务后，按约配置保安人员并进行保安值勤、巡视，同时安装了周界报警、电子巡更、摄像监控系统(以下简称三大监控系统)，履行了对小区的保安义务。法院认为，徐、周以违反物业管理的约定，要求赔偿损失的依据不足，法院难以支持。物业公司则提出自愿补偿徐、周1万元。

判决后，徐先生夫妇不服，向上海市第二中级人民法院提起上诉。

物业公司要赔4万元

上海市第二中级人民法院经审理认为：根据徐先生夫妇与物业公司形成的以居住、维修和保安等为主要内容的物业管理服务合同关系，确认该公司在小区的安全防范中疏于管理，构成违约，应当合理合法地承担经济赔偿责任。

二审法院认为，物业公司除应按约履行一般意义上的居住、维修等物业管理义务之外，还应按约最谨慎地履行对住宅小区内的安全防范、保卫、巡检、警戒等义务；由于该物业公司至今未提供三大监控系统工程竣工验收合格，和当晚小铁门锁闭的有效证据，因此，法院对物业公司所称事发前该系统已竣工验收合格，和当晚小铁门锁闭的事实不予认定。同时，事发前，住宅小区的居民对小区的安全问题已提出疑议，要求在自家的门窗上安装防盗铁门窗，物业公司对居民的疑议和要求未予以重视和解决；事发当晚，物业公司又未将理应锁闭的小铁门锁闭，使罪犯曲化波轻易进入小区。物业公司的上述行为已构成违约，依法应承担违约责任。

今年7月，上海市第二中级人民法院对此案作出终审判决，裁定物业公司赔偿原告徐先生夫妇经济损失人民币4万元。同时，准许物业公司撤回给付补偿金1万元的请求。

《公共契约》缺乏可操作性

该案终审判决后，原告、被告方都表示不满。

胜诉的原告律师认为，法院判决赔偿的4万元，只是物业公司应该承担的部分责任，并没有包括徐周夫妇将女儿拉扯大的精神赔偿和抚恤金，那是徐周的间接损失。据悉，事实上原告除了诉讼费、律师费，最后仅得 8000多元。

败诉的物业公司依然认为自己没有责任，他们认为自己已经尽到了责任。该公司的钱经理对记者说，他们与业主签订的契约，是完全按照上海市房屋土地管理局和上海市公安局 1998年出台的《上海市居住物业保安管理办法》制订的。其实，小区400多户居民，每月收取的保安费仅4600元，而他们每天安排值勤的保安就有 16名；小区的警更器安装在35个点，公司要求保安每一个小时就要巡查一次。事发当天凌晨1时25分，物业公司设置在小区内的红外线报警系统曾发觉徐宅附近有异常情况，但公司的保安人员到现场察看后却称未见异常。而小铁门的钥匙则是由环卫和物业同时备有。

审理这起案件的法官在接受记者采访时也认为，物业公司其实也很“冤枉”，原因在于《公共契约》过于原贴，缺乏可操作性。

翻开上海于1998年出台的《上海市居住物业保安管理办法》，其中第 15条物业保安人员应当履行的职责中，仅笼统地表述：宣传教育；执勤、巡逻、安全防范检查；保护现场、报告公安机关及有关部门，并协助调查和救助等。

合同约定简单模糊 纠纷看似人人有理

针对此案，上海市凌云永然律师事务所的张黔林律师说，从法律上讲，业主与物业公司的权利义务以《物业管理服务合同》为依据。一旦产生纠纷，该合同是追究对方责任的重要依据，如果约定不明，双方就会各执己见。但大多数《物业管理服务合同》都约定得较为简单模糊，对物业公司的管理质量及相应责任缺乏量化约定。一方面，固然因为缺乏法律意识，而另一方面，管理质量的好坏也很难量化。这位律师认为，这类合同至少应在以下几个方面特别详细：其一，管理费的收费标准；其二，管理区域及管理内容、项目；其三，服务要求及标准；其四，违约责任。

据了解，目前，上海浦东地区推出了“菜单式服务”，其主要内容是根据业主的不同需求采用不同的服务，并与管理费用挂钩，体现了物业管理的多样性。

近日，有消息说，苏州工业园区永金物业管理公司，干脆为苏都花园的居民买下200万元的公众责任险。该公司的总经理认为，由于我国还没有出台专门的《物业法》，现行的物业管理条例中也没有明确细则规定，常常使一些事故责任无法划定。有了完善的理赔制度，物业公司在经营中的风险就得到了很大的转移。

在广东，虽然物业管理条例讨论稿中提到“按规定，物业管理企业除与业主或者非业主使用人有书面合同约定外，不承担业主及非业主使用人的人身保险和财产保管责任。”但有关负责人同时明确表示，“不承担业主及非业主使用人的人身保险和财产保管责任，不等于不承担应该承担的责任。如果是由于物业管理公司的过失造成的，经公安、法院等有关部门确认后，一样要承担相应的责任。

摘自《中外房地产导报》2002.1.8